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??近日，十余家出險(xiǎn)房企接連收到深交所問詢函，其中債務(wù)問題成為核心。

??償債壓力成為2021年以來房企繞不開的話題。

??2022年以來，房企債務(wù)問題可能比我們想象中還要嚴(yán)峻。

??克而瑞證券數(shù)據(jù)顯示，彭博行業(yè)分類下房地產(chǎn)行業(yè)全部1334家主體企業(yè)下半年約有6448億元境內(nèi)外債券到期。

??這個(gè)數(shù)據(jù)基本上包含了全部的房地產(chǎn)企業(yè)。

??償債小高峰也加速到來。據(jù)CAIC數(shù)據(jù)，6-7月200家核心房企約有1755億元債券到期。

??民企的情況更糟糕，到期債券占比接近了7成。

??面對即期債券，不少企業(yè)因現(xiàn)金流壓力，直接宣告實(shí)質(zhì)性違約，有的企業(yè)要約交換、尋求展期。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2022年以來至今不足半年已有至少9家上市房企宣告實(shí)質(zhì)性違約，至少3家房企實(shí)施債務(wù)重組，面對即將到期的債券，11家房企尋求債務(wù)展期。

??克而瑞證券數(shù)據(jù)顯示，下半年典型房企境內(nèi)外到期債券規(guī)模約為2887億元，其中民企債券到期規(guī)模占比達(dá)到71%。

??聚焦接下來的兩個(gè)月，房企進(jìn)入還債高峰期，尤其是民企債券違約風(fēng)險(xiǎn)加劇。

??CAIC數(shù)據(jù)顯示，2022年6-7月200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1755億元，其中，民企約有1178億元債券到期，占比67%。

??下半年，民營房企到期債券中，海外債約占總規(guī)模的56%。

??年內(nèi)，有12家房企債券到期規(guī)模超百億，有8家為民營房企。

??其中，綠地于5月27日發(fā)起同意征集，對將于6月25日到期的美元債尋求展期。標(biāo)普隨之下調(diào)其評級至“CC”，認(rèn)為如果無法獲得債務(wù)展期，綠地集團(tuán)很可能無法按時(shí)兌付該優(yōu)先債券，綠地或?qū)⒊蔀槭准覀`約的國有房企。

??2022年以來，房企美元債幾乎處于“冰封”狀態(tài)，截止6月8日，中資房企美元債累計(jì)發(fā)行金額為513億元，其中5月份更是年內(nèi)低點(diǎn)，中資房企美元債共發(fā)行65.9億元，同比減少79%。

??從月度數(shù)據(jù)來看，中資房企人民幣債自3月達(dá)到年內(nèi)高峰，隨后發(fā)行規(guī)模“兩連降”，5月人民幣債共發(fā)行591.8億元，環(huán)比減少48%。

??我們從上述房企數(shù)據(jù)中梳理了國企和民企發(fā)債情況，通過對比發(fā)現(xiàn)，國企人民幣債發(fā)行規(guī)模是民企人民幣債發(fā)行規(guī)模約15倍。（由于萬科和綠城為混合所有制企業(yè)，我們將其劃歸國企進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。）

??克而瑞證券數(shù)據(jù)顯示，截止6月8日，民營房企人民幣債累計(jì)發(fā)行10筆共115億元，平均融資成本為4.7%。最高額度為龍湖發(fā)行的一筆20億元的公司債。

??再來看國企，共發(fā)行147筆人民幣債累計(jì)規(guī)模達(dá)到1683.44億元，平均融資成本3.4%。額度最大的一筆為華潤置地于4月22日發(fā)行的一筆50億元公司債。

??而民企融資主要集中于美元債，截止6月8日，18家民營房企共發(fā)行22筆美元債總計(jì)322億元，票面利率平均為10.6%，其中通過“要約交換”的形式發(fā)行的就有16筆。而國企有4筆共計(jì)60億元美元債發(fā)行，票面利率平均為3.6%。

??過去幾個(gè)月，至少9家上市房企發(fā)布公告，稱未能按期支付到期債券本金或利息，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。

??已構(gòu)成違約的房企，全部為民營企業(yè)，其中不乏規(guī)模房企。

??陽光城在違約房企中比較典型。

??2022年2月17日，陽光城公告兩筆海外債出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約成為第一塊多米諾骨牌，后續(xù)不斷出現(xiàn)多只債券違約，至5月陽光城境外公開市場債券未按期支付本息累計(jì)1.09億美元，境內(nèi)公開市場債券未按期支付本息累計(jì)81.67億元。

??6月2日，陽光城再發(fā)公告，稱未能足額按期償付“20陽城02”、“20陽城03”及“21陽城02”的本金和相應(yīng)利息。

??為了解決到期債務(wù)問題，陽光城曾于1月24日和1月25日分別就“21陽城01”公司債、“21陽光城MTN001”中期票據(jù)進(jìn)行債務(wù)展期，但無奈杯水車薪。

??陽光城方面表示，公司正全力協(xié)調(diào)各方積極籌措資金，商討多種方式解決相關(guān)問題。

??面對即將到期的債務(wù)，多數(shù)房企采取了債務(wù)展期的方式，以時(shí)間換空間，目前11家房企共15筆債券尋求展期。

??這里有一個(gè)共性，即“緩沖期”一般為一年，分期支付款項(xiàng)，且部分房企需要通過持有的項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押用于增信。

??比如3月14日，富力地產(chǎn)就一筆19億元的公司債尋求展期。根據(jù)其展期方案，該筆債券展期一年，同時(shí)展期方案的增信措施為兩家項(xiàng)目公司50%股權(quán)。

??面對即將到期的美元債，房企多以“要約交換”為主，高息置換到期債券。但往往以抬高發(fā)行成本為代價(jià)。

??過去的幾個(gè)月，26筆美元債新增發(fā)行中，有16筆為要約交換，現(xiàn)有票據(jù)交換為新發(fā)行票據(jù)，變相展期，置換成功后，16筆美元債票面利率平均為11.4%。

??當(dāng)然，也有房企進(jìn)行債務(wù)重組紆困。6月1日，當(dāng)代置業(yè)獲批召開大會審議境外債務(wù)重組計(jì)劃，如果得到債權(quán)人支持，那么當(dāng)代置業(yè)將成為繼華夏幸福之后，又一個(gè)通過債務(wù)重組化解風(fēng)險(xiǎn)的房企。

??下半年對于房企來說仍然是煎熬的，雖然政策端有松動(dòng)跡象，但整體仍處于收緊態(tài)勢。

??當(dāng)前房企融資處境很難，尤其民營房企，除受到重點(diǎn)扶持的優(yōu)質(zhì)民企仍可在國內(nèi)發(fā)債外，普通民企境內(nèi)發(fā)債較為艱難，海外發(fā)債多為與投資人達(dá)成展期協(xié)議，高息置換到期債券。可以看出，房企境內(nèi)外融資情況都沒有明顯的改善。

??當(dāng)前，任何一家房企都不能對自己的融資能力過于樂觀，資金鋪排計(jì)劃應(yīng)該謹(jǐn)慎，并通過銷售回款和處理優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲得現(xiàn)金流入。

??寒冬仍未遠(yuǎn)去，我們?nèi)孕鑷?yán)陣以待！