??天津于10月17日完成了今年第三輪集中供地，共計成功出讓15宗地塊，總建面121.15萬平方米，成交總金額97.5億元，整體溢價率依然處于低位，僅有0.13%，但本輪無流拍地塊，且民企重新回歸拿地，整體來看土地市場正在企穩。

??供應體量持續減少，此前流拍地塊降價回爐

??天津本輪掛牌了15宗含宅地塊，總建面僅有121萬平方米，與今年首輪和次輪的供應建面相比分別下降了62%和19%,在土地市場持續遇冷后，天津降低了土地供應量。

??與第二輪貴精不貴多的思路相比，本輪天津的土地供應顯得質量平平，15宗含宅用地中僅有2宗位于中心城區河西區、5宗位于濱海新區，其他地塊則全部位于環城四區以及遠郊區。

??本次出讓的15宗含宅地塊中，有6宗屬于曾經流拍或停牌的回爐地塊。本輪再度掛牌，有3宗降價、1宗漲價、2宗保持價格不變，其中地塊下調幅度最高接近30%。實際上，隨著各地土拍的輪次增加，流拍、撤牌的地塊回爐重新出讓的現象頻發，其中地價下調更是屢見不鮮，在降價和預申請共同作用下，天津第三輪地塊全部成功出讓，與前兩輪多宗地塊流拍的情況相比，土地市場逐漸趨于穩定。

??14宗地塊底價成交

??僅一宗核心區域地塊溢價2%

??天津本輪土拍中，15宗含宅地塊全部成功出讓，其中位于中心城區河西區的老梅江地塊溢價2.1%成交，其余地塊全部底價成交。與前兩輪相比，天津本輪土拍有所企穩，首先是地塊全部成功出讓，其次是核心區域地塊有所溢價，與第二輪全部地塊底價成交相比，土地市場活躍度有小幅增加。

??作為本次唯一一宗溢價成交的地塊，老梅江2022-009號地塊緊鄰6號線梅江公園站和左江道站，附近學校、醫院、景區等配套齊全，周邊已經形成成熟的居住氛圍，3公里內在售項目有融創梅江壹號院、龍湖天曜、城投華潤天津瑞府等，銷售均價在3.6-4萬元/平方米左右。地塊由中海以6.35億元競得，溢價率2.1%，成交樓板價21045元/平方米，是本次土拍中單價最高的地塊，且地塊體量小，可以實現快速開發去化，盈利空間較為充足。

??本土民企拿地積極性提升

      托底現象較上一輪有所改善

??拿地房企方面，天津本輪拿地房企可分為國企央企、地方城投類公司和民企三大類：國企央企中，中海摘得河西區兩宗宅地，總價達到34.7億元，位列房企拿地金額TOP1，且兩宗地成交樓板價也是本輪土拍最高的兩宗。值得一提的是，中海競得的津西浯（掛）2022-010號地塊周邊已經有中海天空之鏡、中海左岸瀾庭、中海左岸源鏡、中海寰宇時代等多個已經布局的項目，再拿地有助于進一步平攤開發成本。此外，天津本輪出讓的兩宗還遷安置房地塊由中國建筑&中建六局&濱海新塘建設聯合體競得。

??值得一提的是，本土小型民企投資積極性有所復蘇，天鉦置業、津梁置業、濱悅地產、中寶置業、侯臺商貿集團等多家民企有所斬獲，不過均為本土或來自北京的小型民企，沒有知名品牌民企拿地，且普遍拿地總價較低，地塊總價均在10億元以下。

??本輪城投托底的現象較上一輪有明顯的改善，僅有4宗地塊由城投類公司單獨競得（其中3宗為回爐地塊），另外還有4宗地由城投類公司和民企或國央企聯合拿地競得?？傮w來看與第二輪近八成地塊均由城投類公司競得的情況相比大有改善。

??盈利空間上，廣州本輪成交地塊樓板價與周邊房價之間仍存在較大的差值，整體盈利能力較高。

??政策利好效果尚未體現

??觀望情緒濃厚市場持續筑底

??今年以來受到疫情等多方面因素的反復影響，天津樓市整體表現低迷，今年1-9 月天津商品住宅整體成交建面為574.9萬平方米，同比大降40%；國慶期間天津樓市也表現不振，據CRIC監測的53 個項目來看，總認購量 364 套，平均單盤認購量 6.86 套，僅略高于普通周末；且市區受疫情影響下，濱海全域無成交，整體停擺。

??9份天津發布了樓市新政，包括外地人購房社保要求降低為 6 個月、認房不認貸和二套首付降至 4 成等利好剛需和改善住房需求的政策，但從近期樓市成交來看，政策效果還未得到明顯的體現，截止9月末，天津的商品住宅去化周期已經從年初的16.5個月拉長至達21.7個月。樓市的冷淡傳導至土地市場，也是導致今年以來天津土拍熱度持續低迷的主要原因。

??整體來看，市場在減少供應、回爐地塊降價、增加預申請環節的影響下，天津的第三輪土拍表現有所回穩，但整體市場預期并未得到扭轉，地市熱度依然低位徘徊，土地成交以底價為主。拿地房企方面，國央企依然包攬了最優質地塊，本土民企回歸拿地，城投托底比例下降。

??日前，財政部發文限制通過國企購地等方式虛增土地收入，或許對于土地市場來說又將帶來一定壓力，但同時也給民企底價拿地帶來一定的機會。