??熱點聚焦

??9月27日，上海第三批集中供地拍賣落下帷幕。在為期3日的土拍活動中，掛牌的35宗地塊（包含城中村改造地塊4宗）全部完成出讓，總成交額為1053.8億元，總出讓面積約184.87萬平方米，起始總價為1030.45億元。成交地塊中，24宗地塊底價成交，底價成交的比例接近七成；11宗地塊溢價成交，平均溢價率為2.27%。溢價成交的地塊中，有8宗觸及中止價進入“一次報價”階段后成交，有3宗地塊有溢價但未達到中止價。

??熱點評析

??調整和優化土拍規則，提高房企參拍積極性

??開拍前夕，上海優化了本批次地塊的競買規則，進一步調整了隨機值細則。根據新的規則，一次書面報價結束后，相同報價的競買人需修改報價直至無重復報價。若有效報價數在三個至五個之間，系統會觸發相應數量的“隨機值”，使有效報價共達到六個，若有效報價數為小于三個或大于五個，則不觸發“隨機值”。與之前的規則相比，一次性報價環節的隨機性增強，不僅進一步實現了競拍的公平化，還能在一定程度上激發了房企拿地的積極性，有利于促進土地市場的穩定健康發展，增強市場信心。

??土拍供應放量，成交熱度平平

??除了調整隨機值細則，本次上海的地塊供應的規模和質量較今年前兩次皆明顯提升。從供應規模來看，上海本輪集中供地共推出35幅地塊，起拍總價高達1030.4億元，環比增加38%，是今年上海規模最大的一次集中供地。從供應結構看，本次上海優質地塊的供應總量有所增加，其中不乏徐匯區、靜安區、普陀區、閔行區等核心區地塊，且出讓地塊位置相當優越。

??從此輪土拍的成交熱度來看，在利好政策的加持下，地塊供應所釋放出的“誠意”并未得到應有的回應。一方面，經過前兩輪土拍的消耗，房企的資金周轉壓力顯現，普遍資金面吃緊；另一方面，新房銷售市場并未出現大幅好轉，房企拿地更為謹慎。具體而言，雖然本次35宗含宅地塊均成功出讓，但有24宗底價成交，且底價成交率成為今年三批土拍中最高。同時，本次土拍平均溢價率僅為2.27%，土地溢價水平創下歷次集中供地最低記錄。

??央企和國企再唱主角，并多以聯合參拍的形式參與

??從拿地企業來看，與今年前兩輪供地表現如出一轍，多數地塊都被央企和國企包攬，可見房企資金壓力仍是土地市場投資動作相對收斂的主要因素。據統計，35宗出讓地塊中，有31宗地塊被“國字頭”背景房企拿下。其中，招商蛇口聯手徐匯城投以22.6億拿下徐匯區華涇鎮宅地，溢價率6.3%；保利發展聯手西岸開發以通過一次性報價，以36.01億元競得徐匯區龍華街道宅地，溢價率9.13%；同時，金橋、浦發、上海地產、上海建工、中華企業、北萬置業等當地國企在這一輪土拍中也各有斬獲，可以看出，地方國資托底現象依舊存在，對穩定樓市預期方面起到了積極作用。民企方面，拿地企業分別為寶華、中建大椿、如皋合盛、龍湖。其中，龍湖以15.4億元拿下松江新城廣富林社區地塊，溢價率7.54%，雖然拿地金額并不高，但龍湖作為此次拿地的唯一頭部民企仍引起廣泛關注。