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??導(dǎo)語(yǔ)

??2025年一季度推動(dòng)行業(yè)去庫(kù)存規(guī)模已達(dá)1億平方米，2025年初土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性回暖正在為行業(yè)復(fù)蘇帶來(lái)更多信心。

??◎  文 / 馬千里

??研究視點(diǎn) 

??2025年初，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)上年四季度企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，一二手房成交規(guī)模與房?jī)r(jià)指數(shù)持續(xù)修復(fù)，土地市場(chǎng)率先顯現(xiàn)積極信號(hào)——月度溢價(jià)率時(shí)隔三年再度突破10%關(guān)口，京滬杭蓉等城市頻現(xiàn)高總價(jià)、高溢價(jià)宅地成交，超50%溢價(jià)率已成常態(tài)。在行業(yè)潛在庫(kù)存高位運(yùn)行、新房成交量較峰值下降逾四成的背景下，土地市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能主要源自主管部門在供給側(cè)的主動(dòng)調(diào)整。結(jié)合中央與地方在財(cái)政支持、供地計(jì)劃調(diào)整、供地節(jié)奏優(yōu)化等維度的最新施策成效，可以預(yù)見(jiàn)土地市場(chǎng)將持續(xù)呈現(xiàn)企穩(wěn)向好態(tài)勢(shì)，并加速推動(dòng)行業(yè)供求關(guān)系修復(fù)與行業(yè)發(fā)展新模式的構(gòu)建。本文核心研究結(jié)論如下：

??1，中央繼續(xù)降低土地財(cái)政依賴度，助力壓縮商品房供應(yīng)規(guī)模。2025年地方基金性預(yù)算收入更趨多元，中央轉(zhuǎn)移支付與專項(xiàng)債占比提升至50%，保障安居工程補(bǔ)助提前下達(dá)量達(dá)556億元，同比上升30%。隨著保障性安居資金補(bǔ)助力度的加強(qiáng)，以及中央轉(zhuǎn)移支付和專項(xiàng)債規(guī)模的擴(kuò)大，2025年地方政府對(duì)于土地出讓收入的依賴度進(jìn)一步下降，使得地方主管部門有能力繼續(xù)調(diào)降商品房供應(yīng)規(guī)模。

??2宅地供應(yīng)計(jì)劃連續(xù)兩年同比下降二成，二線平均降幅31%居首。該現(xiàn)象源于雙重動(dòng)因：其一，武漢、南京等二線城市在上一擴(kuò)張周期過(guò)量供地，當(dāng)前庫(kù)存去化壓力顯著高于其他能級(jí)城市；其二，二線城市通過(guò)城市更新釋放存量土地資源的效能遠(yuǎn)超三四線城市。值得關(guān)注的是，一線城市商品宅地供應(yīng)僅調(diào)降9%，展現(xiàn)核心城市供需調(diào)控的精準(zhǔn)性。

??3.保障房用地占比理性下調(diào)，盤活存量替代增量供應(yīng)。就披露供地計(jì)劃的351個(gè)城市的宅地細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，2025年保障房用地占比18%，較2024年全年下降了2個(gè)百分點(diǎn)。2025年地方專項(xiàng)債和中央轉(zhuǎn)移支付規(guī)模進(jìn)一步增加，顯著提升地方政府通過(guò)收儲(chǔ)閑置用地滿足保障房需求的能力。2025年僅保留了保租房和配售型保障房用地的供給額度，而暫停了其他保障類（城更、舊改等）住宅用地的供應(yīng)計(jì)劃，反映土地資源配置效率的實(shí)質(zhì)性提升。

??4.預(yù)供地總體規(guī)模縮減47%，控量提質(zhì)穩(wěn)信心。2025年一季度，全國(guó)預(yù)供地總建筑面積同比下降47%，用地面積減少38%，延續(xù)了2023年以來(lái)的收縮趨勢(shì)。大部分核心城市通過(guò)壓縮供地規(guī)模、降低容積率、聚焦優(yōu)質(zhì)地塊等舉措，推動(dòng)土地資源集約化利用。譬如上海2025年初預(yù)供地平均容積率從1.87下降至1.78，合肥、長(zhǎng)春增量地塊集中于新興發(fā)展區(qū)；三四線推進(jìn)"主動(dòng)出清"，半數(shù)城市跌幅超50%，桂林永福等縣域暫停供地。

??5.核心城市引領(lǐng)2025年地市回暖，加快構(gòu)建行業(yè)發(fā)展新模式。得益于中央和地方主管部門的持續(xù)積極調(diào)整，一季度土地市場(chǎng)迎來(lái)了理想的積極信號(hào)：全國(guó)月度土地溢價(jià)率時(shí)隔44個(gè)月重回10%以上，核心城市熱度領(lǐng)跑，二線城市溢價(jià)率同比提升14個(gè)百分點(diǎn)至21%，京滬杭蓉等地頻現(xiàn)總價(jià)超50億元、溢價(jià)率超100%的地王現(xiàn)象。土拍熱度指標(biāo)的率先反彈，反映了房企對(duì)確定性投資機(jī)會(huì)的青睞，也是穩(wěn)市場(chǎng)政策迎來(lái)積極成效、加快構(gòu)建行業(yè)發(fā)展新模式的體現(xiàn)。

??得益于當(dāng)前土地市場(chǎng)的積極變化，2025年一季度推動(dòng)行業(yè)去庫(kù)存規(guī)模已達(dá)1億平方米，2025年初土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性回暖正在為行業(yè)復(fù)蘇帶來(lái)更多信心。隨著核心城市地價(jià)升溫效應(yīng)向銷售端傳導(dǎo)，以及城中村改造工作的繼續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)有望在2025年下半年迎來(lái)更廣泛的企穩(wěn)信號(hào)。當(dāng)土地市場(chǎng)的量質(zhì)雙優(yōu)轉(zhuǎn)型、開發(fā)庫(kù)存的土地收儲(chǔ)、新房市場(chǎng)的企穩(wěn)回升形成共振合力，與企業(yè)和購(gòu)房者的預(yù)期改善同步，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將迎來(lái)進(jìn)入理想中的發(fā)展新模式。

??01

??近年土地成交持續(xù)縮量2025年地方土地財(cái)政依賴度創(chuàng)新低

??在結(jié)構(gòu)性調(diào)整與政策引導(dǎo)的雙重驅(qū)動(dòng)下，中國(guó)土地財(cái)政正經(jīng)歷歷史性拐點(diǎn)。至2025年一季度，全國(guó)土地年化交易量較2020年高點(diǎn)下降已經(jīng)超過(guò)六成。2025年財(cái)政預(yù)算顯示，土地出讓收入占地方基金本級(jí)收入比重首次跌破50%，標(biāo)志著地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度創(chuàng)下近十年新低。

??1.2025年一季度土地成交量?jī)H為商品房的59%，行業(yè)提速去庫(kù)存(略)

??2.地方基金收入對(duì)土地市場(chǎng)依賴度降至50%，進(jìn)一步壓縮商品房供地規(guī)模（節(jié)選）

??據(jù)2025年財(cái)政部預(yù)算報(bào)告，2025年地方政府性基金預(yù)算收入總量為11.4萬(wàn)億元，其中僅有一半來(lái)自于土地出讓收入部分：預(yù)算本級(jí)收入5.7萬(wàn)億元，較上年實(shí)際收入增長(zhǎng)0.1%，低于上年年初預(yù)算12%左右。自2022年以來(lái)，地方政府性基金本級(jí)收入已經(jīng)連續(xù)三年下滑，且次年計(jì)劃收入與上年實(shí)際發(fā)生值持平，結(jié)合2025年一季度土地市場(chǎng)交易規(guī)模走勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)2025年地方土地出讓收入大概率延續(xù)下降。

??而“確定性”更強(qiáng)的另一半地方基金收入，來(lái)自中央轉(zhuǎn)移支付和專項(xiàng)債務(wù)收入，2025年中央政府性基金預(yù)算對(duì)地方轉(zhuǎn)移支付收入1.7萬(wàn)億元，較上年增加6500億元，地方政府專項(xiàng)債務(wù)收入4.4萬(wàn)億元，較上年增加5000億元。由此地方政府性基金預(yù)算支出也達(dá)到11.4萬(wàn)億元，較上年增長(zhǎng)17.9%。

??從2024年中央轉(zhuǎn)移支付保障性安居工程補(bǔ)助資金動(dòng)向來(lái)看，2025年提前下達(dá)規(guī)模也有所上升，中央轉(zhuǎn)移支付保障性安居資金的正式年度發(fā)布計(jì)劃一般會(huì)在每年的4月中旬發(fā)布，其中一部分會(huì)在發(fā)布前提前下達(dá)。2024年四季度相關(guān)文件顯示，2025年已經(jīng)提前下達(dá)補(bǔ)助556億元，為2021年以來(lái)的第二高，僅次于疫情解禁的2023年。從保障性安居工程補(bǔ)助資金的比例來(lái)看，老舊小區(qū)改造資金量最大，達(dá)到332億元，占比59%。

??隨著保障性安居資金補(bǔ)助力度的加強(qiáng)，以及中央轉(zhuǎn)移支付和專項(xiàng)債規(guī)模的擴(kuò)大，2025年地方政府對(duì)于土地出讓收入的依賴度進(jìn)一步下降，預(yù)計(jì)2025年商品房用地供應(yīng)規(guī)模仍將延續(xù)下降。

??02

??2025宅地供應(yīng)計(jì)劃同比再降20%緊縮供給預(yù)期促供求平衡

??2025年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量?jī)?yōu)化與供求再平衡的關(guān)鍵期，地方政府供地計(jì)劃呈現(xiàn)顯著收縮態(tài)勢(shì)。宅地計(jì)劃供應(yīng)量同比下降20%，其中二線城市以31%的降幅領(lǐng)跑各能級(jí)。這一變化既源于武漢、鄭州等二線庫(kù)存高壓區(qū)的主動(dòng)減量，也折射出行業(yè)去庫(kù)存加速背景下，地方政府主動(dòng)收縮供地規(guī)模，加快建設(shè)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的決心。

??1.2025年地方制定供地計(jì)劃更為審慎，一季度發(fā)布城市數(shù)量同比減少30%（略）

??2.宅地供應(yīng)計(jì)劃連續(xù)兩年同比下降二成，二線平均降幅31%居首

??通過(guò)已經(jīng)獲取供地計(jì)劃的351個(gè)城市相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看（統(tǒng)計(jì)有同口徑可比數(shù)據(jù)的城市，下同），2025年各能級(jí)城市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量同比下降20%，較2024年降幅進(jìn)一步擴(kuò)大了2個(gè)百分點(diǎn)。

??分城市能級(jí)來(lái)看，二線城市降幅最大，同比下降31%，一線城市其次，下降22%，三四線降幅最低，下降14%。在控制土地供應(yīng)方面，二線城市一直都是控增量的“排頭兵”，譬如2024年二線城市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃同比下降25%，降幅同樣為各能級(jí)最大。聯(lián)系實(shí)際土地市場(chǎng)成交來(lái)看也是如此，2024年二線城市土地成交金額同比下降30%，同樣顯著高于一線（23%）和三四線（15%）。

??面對(duì)恢復(fù)市場(chǎng)供求平衡的挑戰(zhàn)，近年來(lái)二線城市在控制和減少土地供應(yīng)規(guī)模方面執(zhí)行的更為突出，一方面是出于更為迫切的去庫(kù)存需求，在2021年前的上一擴(kuò)張周期，二線城市確實(shí)供應(yīng)了過(guò)多土地，導(dǎo)致武漢、南京、鄭州等城市的不少高流量板塊也陷入了高庫(kù)存境地，而一線城市在供求關(guān)系方面把控較好，因此在減少宅地供應(yīng)方面的訴求也相對(duì)較低，尤其是商品住宅用地，2025年一線城市計(jì)劃供應(yīng)量?jī)H減少了9%，為各能級(jí)城市最低。另一方面則出于存量盤活的需求，相比三四線城市而言，二線城市通過(guò)城市更新、低效用地再開發(fā)等方式，可從存量用地中帶來(lái)更多高質(zhì)量的土地資源，對(duì)于新增土地供應(yīng)的依賴度也低于三四線城市。

??3.六成城市宅地供應(yīng)計(jì)劃同比減少，北京、上海降幅均超三成（節(jié)選）

??分城市來(lái)看，2025年有58%的城市宅地供應(yīng)計(jì)劃同比下跌，下調(diào)供應(yīng)計(jì)劃的城市占比與2024年相同。其中有21%的城市供應(yīng)計(jì)劃較2024年減少超過(guò)一半。不少三四線城市更是計(jì)劃在2025年暫停土地供應(yīng)，如桂林永福縣、陽(yáng)朔縣，池州石臺(tái)縣，阿拉善左旗等，2025年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃均為0。

??結(jié)合典型城市表現(xiàn)來(lái)看，一線城市中，北京、上海宅地計(jì)劃供應(yīng)量均分別同比下降33%和40%。主要是由于2025年京滬減少了保障類住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，如果僅看商品住宅供應(yīng)計(jì)劃，北京和上海的降幅分別為20%和15%。廣州宅地供應(yīng)計(jì)劃上升21%，則主要是由于保障類住宅用地供應(yīng)增長(zhǎng)達(dá)到207萬(wàn)平方米，較2024年增長(zhǎng)了120%，如果僅看商品住宅類用地供應(yīng)規(guī)模變化，廣州僅同比增長(zhǎng)3%。

??4.保障性住宅用地供應(yīng)占比下降，一線城市占比仍達(dá)四成

??就披露供地計(jì)劃的351個(gè)城市的宅地細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，2025年保障房用地占比18%，較2024年全年下降了2個(gè)百分點(diǎn)。2025年地方專項(xiàng)債和中央轉(zhuǎn)移支付規(guī)模進(jìn)一步增加，為地方收儲(chǔ)閑置用地和盤活存量項(xiàng)目提供了更多資金支持，因此在新增國(guó)有建設(shè)用地方面，對(duì)于保障房用地的需求占比也有所回落。

??進(jìn)一步細(xì)分保障房用地供應(yīng)占比來(lái)看，保租房類用地占比較2024年明顯上升，占所有保障性住房用地比例達(dá)到44%，較2024年增加了15個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下歷史新高。其原因不難理解，近年來(lái)大力推行的收儲(chǔ)閑置用地和收購(gòu)存量住房，由于收儲(chǔ)成本較高，相對(duì)而言適合產(chǎn)權(quán)類保障房的建設(shè)。而通過(guò)協(xié)議或劃撥方式出讓的保障房用地成本較低，更適合用于保障性租賃住房。

??典型如上海2025年僅保留了保租房和配售型保障房用地的供給額度，而暫停了其他保障類（城更、舊改等）住宅用地的供應(yīng)計(jì)劃（2024年計(jì)劃供應(yīng)250-300萬(wàn)平方米）。

??分城市能級(jí)來(lái)看，僅二線城市保障性住房用地供應(yīng)占比有所提升，由22%增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)至27%，一線、三四線占比均有所下降，分別降低了9個(gè)和5個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，盡管一線城市占比下滑，但仍以42%的絕對(duì)占比穩(wěn)居首位。這一現(xiàn)象可從兩方面解讀：一方面，一線城市擁有著大量的外來(lái)人口，面對(duì)高房?jī)r(jià)和來(lái)自二線城市的人才競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于建設(shè)保障性住房的需求更為迫切；另一方面，一線城市相對(duì)健康的庫(kù)存指標(biāo)，以及更高的地價(jià)水平，也使其較難找到大量合適的閑置用地或存量住宅，用于補(bǔ)充增量土地中的保障房用地規(guī)模。

??03

??預(yù)供地規(guī)模同比下降近半控量提質(zhì)穩(wěn)信心

??在精準(zhǔn)供地政策與增存掛鉤機(jī)制的雙重引導(dǎo)下，各能級(jí)城市因地制宜推進(jìn)供地模式優(yōu)化，在預(yù)供地公告方面，2025年初各能級(jí)城市積極縮減供應(yīng)規(guī)模，并提高供應(yīng)質(zhì)量，意在提振市場(chǎng)信心。

??1.預(yù)供地總體規(guī)模縮減47%，一線城市韌性凸顯

??2025年一季度，全國(guó)預(yù)供地總建筑面積同比下降47%，用地面積減少38%，延續(xù)了2023年以來(lái)的收縮趨勢(shì)。“增存掛鉤”機(jī)制、“以人定地”供地原則在2025年得到了深化落實(shí)。

??具體分城市能級(jí)來(lái)看：

??一線城市“縮量提質(zhì)”：供應(yīng)建面下降74%，主要是由于2025年廣州預(yù)供地節(jié)奏明顯放緩，一季度新增預(yù)供地公告僅3幅宅地，較2024年同期下降超過(guò)九成，北京下降27%，上海上升13%。2025年，北京、上海仍在繼續(xù)加強(qiáng)核心優(yōu)質(zhì)區(qū)域的土地供應(yīng)比例，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與土地價(jià)值的平衡。如2025年初上海平均供地容積率從1.87下降至1.78，北京也從1.53下降至1.45，進(jìn)一步提高了優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比。極少數(shù)高容積率項(xiàng)目也均為城市核心地塊，典型案例如上海虹口區(qū)一宗容積率3.95的宅地，于2月拍出近四成的高溢價(jià)率。

??二線城市“增減分化”：整體預(yù)供應(yīng)建面平均回落42%，城市間明顯分化，大部分城市因庫(kù)存調(diào)整和穩(wěn)市場(chǎng)需求而出現(xiàn)回落，杭州、天津、青島等2024年市場(chǎng)表現(xiàn)較好的城市亦在其列。僅少部分城市如合肥、長(zhǎng)春、廈門等城市，因上年基數(shù)較低，或城市發(fā)展需求，預(yù)供地規(guī)模不降反增。

??值得注意的是，二線城市預(yù)供地平均供地容積率達(dá)到2.2，為各能級(jí)城市最高（一線城市1.85、三線城市2.07）。雖然近年來(lái)“低密度高品質(zhì)”已在新房市場(chǎng)蔚然成風(fēng)，但是受城鎮(zhèn)住宅用地指標(biāo)限制以及板塊庫(kù)存壓力影響，二線城市優(yōu)質(zhì)低密土地儲(chǔ)備有限，其中舊改板塊的土地儲(chǔ)備更是難以實(shí)現(xiàn)2.0以下的容積率。除蘇州、南京等預(yù)供地集中在外圍板塊的城市之外，2/3的城市平均容積率仍在2.0以上，譬如頻頻拍出高溢價(jià)宅地的杭州也達(dá)到了2.2，典型如成都、西安平均容積率均達(dá)到了2.5以上。

??三四線城市“主動(dòng)出清”：預(yù)供地建面同比下降43%，較2024年少了6277萬(wàn)平方米，其中半數(shù)城市跌幅超50%。部分城市在年初暫停宅地供應(yīng)，以此充分利用2025年地方債務(wù)上限的增量空間，積極響應(yīng)財(cái)政部嚴(yán)控地方政府隱性債務(wù)政策，并為城市存量地再利用騰挪發(fā)展空間。

??2.三四線加快預(yù)公告節(jié)奏，預(yù)期管理強(qiáng)化市場(chǎng)信心（略）

??3.重點(diǎn)城市預(yù)供地控量提質(zhì)成主流，量增城市均保持低規(guī)模（略）

??04

??核心城市引領(lǐng)2025年地市回暖加快構(gòu)建行業(yè)發(fā)展新模式

??2025年初，地方政府延續(xù)了近年以來(lái)的施政思路：供給側(cè)進(jìn)一步縮量提質(zhì)，增加核心板塊優(yōu)質(zhì)低密宅地的供應(yīng)力度，同時(shí)配合存量土地收儲(chǔ)、限貸放松、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)助等政策拉升需求預(yù)期。得益于中央和地方主管部門的持續(xù)積極調(diào)整，一季度土地市場(chǎng)迎來(lái)了理想的積極信號(hào)：全國(guó)月度土地溢價(jià)率時(shí)隔44個(gè)月重回10%以上，核心城市熱度領(lǐng)跑，二線城市溢價(jià)率同比提升14個(gè)百分點(diǎn)至21%，京滬杭蓉等地頻現(xiàn)總價(jià)超50億元、溢價(jià)率超100%的地王現(xiàn)象。土拍熱度指標(biāo)的率先反彈，反映了房企對(duì)確定性投資機(jī)會(huì)的青睞，也是穩(wěn)市場(chǎng)政策迎來(lái)積極成效、加快構(gòu)建行業(yè)發(fā)展新模式的體現(xiàn)。

??1.土拍熱度迎來(lái)企穩(wěn)拐點(diǎn)，時(shí)隔三年月度溢價(jià)率再超10%

??市場(chǎng)熱度方面，得益于地方主管部門在供地規(guī)模和結(jié)構(gòu)方面的積極調(diào)控，進(jìn)一步增加優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)占比，年初土拍溢價(jià)率大幅攀升，2025年2月平均溢價(jià)率11.4%，較上月再度增加了4.7個(gè)百分點(diǎn)。而上一次全國(guó)月度溢價(jià)率突破10%，還是2021年的7月。

??上海、杭州、成都、蘇州等多地均有高總價(jià)高溢價(jià)地塊拍出，在2月成交金額TOP10城市中，有6個(gè)城市平均溢價(jià)率超過(guò)10%。多宗地塊刷新了地價(jià)紀(jì)錄，典型如杭州城東新城，5天內(nèi)兩次刷新板塊地價(jià)紀(jì)錄；鄭州金水區(qū)一宗宅地拍出了87%的溢價(jià)率，創(chuàng)近三年以來(lái)溢價(jià)率新高；而上海在月末協(xié)議出讓靜安的高品質(zhì)袖珍地塊，更是以16萬(wàn)元/平方米的單價(jià)刷新全國(guó)地價(jià)紀(jì)錄。

??2.土地市場(chǎng)率先反彈，是近年以來(lái)穩(wěn)市場(chǎng)成效的顯性表達(dá)（略）

??3.核心城市領(lǐng)漲，土拍高熱邏輯已不同于上一擴(kuò)張周期（略）

??4.熱度從核心城市逐步擴(kuò)散，更多城市優(yōu)質(zhì)板塊迎來(lái)多點(diǎn)開花（略）

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??供地規(guī)模與節(jié)奏愈加合理推動(dòng)房地產(chǎn)供求關(guān)系加速修復(fù)

??隨著2025年初土地市場(chǎng)的率先升溫，行業(yè)如期邁出了達(dá)成供求新平衡，構(gòu)建發(fā)展新模式的第一步。本輪土地市場(chǎng)熱度升溫的根本原因，一方面在于供給側(cè)縮量提質(zhì)，有效控制新增供地規(guī)模，另一方面在于積極盤活庫(kù)存，以及減少地方財(cái)政對(duì)土地市場(chǎng)的依賴，大大增強(qiáng)了需求端的未來(lái)預(yù)期，以及企業(yè)端的投資熱情。在政策、市場(chǎng)、企業(yè)三方面合力下，2025年土地市場(chǎng)正在迎來(lái)更多積極信號(hào)：

??土地財(cái)政依賴度降至歷史性低位，促進(jìn)供求關(guān)系加快修復(fù)

??自2021年下半年土地市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期以來(lái)，全國(guó)土地成交規(guī)模年均下降22%，至2025年一季度，土地年化交易量已不足2020年高點(diǎn)的40%。與此同時(shí)，地方財(cái)政結(jié)構(gòu)加速轉(zhuǎn)型：2025年土地出讓收入占地方基金本級(jí)收入比重連續(xù)三年下降，從2022年的72%下降至2025年的50%，中央轉(zhuǎn)移支付和專項(xiàng)債規(guī)模則轉(zhuǎn)而成為地方財(cái)力的重要支撐。

??地方財(cái)政預(yù)算結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，緩解了地方財(cái)政對(duì)土地市場(chǎng)的過(guò)度依賴，既加快了地方收儲(chǔ)閑置用地和存量項(xiàng)目的能力，也為2025年繼續(xù)控制土地供應(yīng)規(guī)模提供了有利條件。2025年一季度，全國(guó)土地成交建面僅為商品房成交量的58%，行業(yè)去庫(kù)存規(guī)模達(dá)1億平方米。行業(yè)去庫(kù)存腳步明顯加快。

??主動(dòng)收縮宅地供應(yīng)規(guī)模，核心城市降容提質(zhì)

??面對(duì)行業(yè)庫(kù)存壓力，地方政府供地策略呈現(xiàn)兩大特征：一是總量持續(xù)收縮，2025年宅地供應(yīng)計(jì)劃同比下降20%，二線城市以31%的降幅領(lǐng)跑；二是結(jié)構(gòu)優(yōu)化加速，核心城市通過(guò)降低容積率、聚焦優(yōu)質(zhì)地塊實(shí)現(xiàn)縮量提質(zhì)。隨著2025年一線城市預(yù)供地平均容積率降至1.85，虹口、海淀等核心板塊低密宅地頻現(xiàn)高溢價(jià)成交。與此同時(shí)，三四線城市主動(dòng)出清，超半數(shù)城市宅地預(yù)供地規(guī)模腰斬，桂林永福縣、阿拉善左旗等地甚至?xí)和９┑兀凿N定產(chǎn)的精細(xì)化調(diào)控切實(shí)落地。

??供給側(cè)率先迎來(lái)穩(wěn)市場(chǎng)成效，土拍熱度初現(xiàn)明確積極信號(hào)

??2025年初土地溢價(jià)率時(shí)隔44個(gè)月重返10%以上，核心城市土拍熱度與房企投資信心的復(fù)蘇，成為市場(chǎng)企穩(wěn)的先行信號(hào)。并且不同于上一輪周期由三四線主導(dǎo)的熱度外溢模式，本輪回暖更多的是基于投資預(yù)期的修復(fù)，一方面，得益于一系列穩(wěn)市場(chǎng)新政的作用，釋放了一二線積壓置業(yè)需求，一二線平均溢價(jià)率達(dá)到二成，遠(yuǎn)高于三四線城市；另一方面，土拍熱度理性傳導(dǎo)，在京滬杭蓉等“穩(wěn)市場(chǎng)模范生”保持熱度的同時(shí)，寧波、濟(jì)南、沈陽(yáng)、武漢等城市亦出現(xiàn)局部高熱，但高熱地塊仍集中在這些城市的核心板塊，這些地塊要么是低容積率的高品質(zhì)住宅，要么是自身素質(zhì)突出，具有明確的發(fā)展預(yù)期。

??供需再平衡提速，行業(yè)發(fā)展新模式加速成型

??當(dāng)前土地市場(chǎng)的積極變化，本質(zhì)是供給側(cè)改革與需求側(cè)管理協(xié)同發(fā)力的成果。一方面，壓縮低效供給、加快供地節(jié)奏，2025年預(yù)供地規(guī)模同比下降47%，且96%的三四線城市供地集中在未來(lái)3個(gè)月內(nèi)，顯著提升資源周轉(zhuǎn)效率；另一方面，需求端通過(guò)降容、提標(biāo)、松綁限購(gòu)等政策激發(fā)改善需求，年初40個(gè)重點(diǎn)城市新房成交金額同比增長(zhǎng)7.1%，為土地市場(chǎng)回暖提供支撐。

??展望未來(lái)，2025年初土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性回暖正在為行業(yè)復(fù)蘇帶來(lái)更多信心。隨著核心城市地價(jià)升溫效應(yīng)向銷售端傳導(dǎo)，以及城中村改造工作的繼續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)有望在2025年下半年迎來(lái)更廣泛的企穩(wěn)信號(hào)。但當(dāng)前三四線城市庫(kù)存去化周期仍處高位，地方債務(wù)壓力、存量用地盤活效率等問(wèn)題仍需政策持續(xù)護(hù)航。當(dāng)土地市場(chǎng)的量質(zhì)雙優(yōu)轉(zhuǎn)型、開發(fā)庫(kù)存的土地收儲(chǔ)、新房市場(chǎng)的企穩(wěn)回升形成共振合力，與企業(yè)和購(gòu)房者的預(yù)期改善同步，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將迎來(lái)進(jìn)入理想中的發(fā)展新模式。