土地交易分析CRIC研究中心 2025-05-06 12:01:55 來源：克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2025-05-06
- 報告類型:土地交易分析
- 發(fā)布機構(gòu):克而瑞
??4月新增專項債總量環(huán)比降49%，但主投房地產(chǎn)的專項債環(huán)比增30%，區(qū)域分化顯著，土儲類占比達60% 。
??◎ 文 / 馬千里
??2025年4月，中央政策面多次發(fā)聲要求加力穩(wěn)市場，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。財政部與住建部共同開展城市更新行動，政治局會議亦強調(diào)多舉措穩(wěn)市場，有力有序推進城中村和危舊房改造。從專項債發(fā)布情況來看，4月份城中村、棚改等相關(guān)專項債持續(xù)推進，土儲類新增專項債同樣快速審批，湖南、廈門成為為相關(guān)專項債發(fā)行主力。
??不過本月土儲類專項債一方面仍主要集中于少數(shù)省市，另一方面在土地回收方面仍較為緩慢，本月各地新發(fā)布土地回收計劃超過600億元，但從發(fā)布專項債明細清單中的項目名稱來看，本月湖南、廈門、北京絕大多數(shù)土儲類項目仍是一級土地開發(fā)。在利用專項債收儲方面，預(yù)計各地將進一步加快相關(guān)舉措，讓回收閑置用地真正落到實處、為市場參與者所明確感知，促進房地產(chǎn)潛在庫存更快回到合理水平。
??本月主要視點
??房地產(chǎn)專項債逆勢增長：4月新增專項債總量環(huán)比降49%，主投房地產(chǎn)的專項債環(huán)比增30%。
??區(qū)域分化顯著：湖南、山東、廈門三地貢獻74%的房地產(chǎn)相關(guān)專項債，加快推進住房保障、土地收儲。
??土儲類專項債成為主力：在主投房地產(chǎn)的專項債中，本月土儲類占比達到60%。
??01
??新增專項債中336億元明確主要投向房地產(chǎn)
環(huán)比逆勢增長30%
??據(jù)CRIC整理，2025年4月全國地方政府新增專項債發(fā)行規(guī)模為1763億元，環(huán)比下降49%，其中投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域1合計717億元，占比40%，占比較上月提升8個百分點。其中明確主要投向房地產(chǎn)規(guī)模為336億元，環(huán)比3月份增加了30%。部分投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的381億元，環(huán)比3月減少56%。
??1-4月新增專項債累計發(fā)行1.1萬億，其中3891億投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，占比35%，明確主要投向房地產(chǎn)的額度為1646億元，占比15%。
??在4月份新增專項債環(huán)比減少情況下，明確投向房地產(chǎn)的部分卻仍在環(huán)比增長，主要是由于土儲類專項債顯著增加，據(jù)CRIC整理，本月土儲類專項債規(guī)模達到210億元，僅次于2025年2月，為今年第二高。
??02 本月逾70%房地產(chǎn)相關(guān)債來自湖南、山東、廈門
??湖南、山東、廈門本月發(fā)行房地產(chǎn)類專項債531億元，占房地產(chǎn)類新增專項債74%。
??湖南：發(fā)行大額土儲專項債。本月土儲類專項債發(fā)行兩筆共計140億元，同時以基建+保障房項目平衡民生需求。
??山東：加力推進棚改，提供優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)與購房需求。本月發(fā)行37億元棚改專項債，并同步推進城市基建與城中村改造。
??廈門：城中村改造優(yōu)先級高：50億土儲類專項債，占房地產(chǎn)相關(guān)債總量58%。
??1-4月，廣東省投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的專項債最多，達到1618億元，其次是山東，1381億元。北京以572億元排在第5，上海以227億元排在第17。
??03 主投房地產(chǎn)專項債中，本月土儲類占比達到60%
??本月明確主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的336億元專項債中，62%用于土地儲備。主要來自湖南的第1期、第6期和以及廈門的第23期專項債，分別為94億、46億和50億。棚改類占比27%，最大的一筆來自山東第16期，為37.3億元。
??1-4月，土儲類專項債發(fā)行517億元，占比為31%，棚改類專項債發(fā)行1070億元，占比65%。
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??重點關(guān)注：湖南本月發(fā)行140億土儲類專項債
僅3宗地塊明確為回收項目
??本月湖南省發(fā)行了2筆土儲類專項債，共計140億元。其中38億元投向長沙，占比27%。懷化、岳陽、永州、常德發(fā)行額度也均在10億元以上。
??值得注意的是，從專項債文件公布的相關(guān)明細項目列表來看，僅3宗地塊明確為土地回收類項目，均位于衡陽市，涉及專項債額度共計4.65億元。廈門亦是如此，從明細項目列表來看均為一級開發(fā)。相較于目前各地已經(jīng)發(fā)布，逾2000億元的土地回購清單而言，目前專項債清單中涉及土地回購的部分仍然不多。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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