??預(yù)判12月，我們認(rèn)為，狹義整體庫(kù)存仍將延續(xù)高位波動(dòng)態(tài)勢(shì)，主要是基于供需疲軟，以價(jià)換量邊際效應(yīng)遞減，成交基本已經(jīng)“觸底”，房企推盤積極性也不會(huì)太高。

??指標(biāo)說明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”以來(lái)，2018-2019年全國(guó)商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫(kù)存規(guī)模也由降跳增，迎來(lái)新一輪周期變換，為市場(chǎng)各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國(guó)百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫(kù)存量（中口徑）、商品住宅廣義庫(kù)存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國(guó)商品住房百城庫(kù)存月報(bào)》，以期將庫(kù)存總量變化趨勢(shì)和各城市市場(chǎng)的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場(chǎng)。

??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫(kù)存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫(kù)存量：指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷證面積和狹義庫(kù)存面積之和來(lái)測(cè)算。

??2021年11月，房企推盤積極性略有回升，供應(yīng)環(huán)比上漲25%，成交持續(xù)“探底”，同環(huán)比齊降。受此影響，狹義庫(kù)存小幅微增至6.1億平，成交增長(zhǎng)動(dòng)能不足，去化周期由2021年10月末的15.94個(gè)月上漲至16.96個(gè)月，顯著高于2020年同期水平。廣義庫(kù)存高位回落，小幅微跌至36.56億平，同比由增轉(zhuǎn)降，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)略有緩解。

??01

??商品房待售面積

??穩(wěn)中有降至5.02億平

??住宅降幅顯著、商辦成交疲軟

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，11月末，商品房待售面積50165萬(wàn)平方米，比10月末減少38萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少99萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少14萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少26萬(wàn)平方米。

??事實(shí)上，2021年以來(lái)，整體庫(kù)存延續(xù)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，6月小幅跳增后，7-11月持續(xù)回落，持穩(wěn)在5億平，基本與去年同期持平。分業(yè)態(tài)來(lái)看，因市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡，房企推盤積極性一般，整體住宅待售面積還是延續(xù)了下行走勢(shì)，降幅較上月有擴(kuò)大趨勢(shì)；商辦市場(chǎng)去化表現(xiàn)不及住宅，整體待售面積降幅有限，去化壓力依舊較大，疊加疫情不確定性影響，使得市場(chǎng)銷售呈疲軟態(tài)勢(shì)。

      02

??狹義庫(kù)存

??6.1億平高位持穩(wěn)，同比僅一線回落

??三四線漲幅居首

??2021年11月，狹義庫(kù)存延續(xù)高位波動(dòng)態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年11月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了61025萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲2%，同比增長(zhǎng)4%。結(jié)合樓市供求，11月，市場(chǎng)依舊未見起色，房企推盤積極性略有回升，供應(yīng)環(huán)比上升25%，同比仍下降34%，成交延續(xù)低位徘徊，環(huán)比再降9%，同比跌幅擴(kuò)至38%。受此影響，狹義庫(kù)存小幅微增，6.1億平高位持穩(wěn)。

??不同能級(jí)城市環(huán)比變動(dòng)不大，漲幅基本在3%以內(nèi)，同比來(lái)看，一線同比下跌2%，降幅有收窄趨勢(shì)，主要源于11月供應(yīng)集中放量；二線城市基本與去年同期持平；三四線庫(kù)存壓力穩(wěn)步增長(zhǎng)，同比上漲10%，在不同能級(jí)城市中居首。

??具體來(lái)看，北上廣3城環(huán)比變動(dòng)不大，僅深圳環(huán)比出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，主要源于本月供應(yīng)顯著放量，23個(gè)項(xiàng)目集中入市銷售，深鐵瑞城、東海富匯豪庭單盤供應(yīng)皆超10萬(wàn)平方米。同比來(lái)看，上海的狹義庫(kù)存顯著低于去年同期，主要是基于市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，居民購(gòu)買力充裕，整體成交高位波動(dòng)；北京供求持穩(wěn)，整體庫(kù)存變動(dòng)不大。廣州本月供應(yīng)小幅放量帶動(dòng)成交回升，同比漲幅持穩(wěn)8%。

??二線城市中，北部?jī)?nèi)陸城市諸如青島、沈陽(yáng)、太原、武漢11月末狹義庫(kù)存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫(kù)存總量TOP4。多數(shù)城市庫(kù)存量與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在10%以內(nèi)，重慶庫(kù)存壓力激增，狹義庫(kù)存環(huán)比上漲42%；同比來(lái)看，漲跌參半，漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線城市，銀川、哈爾濱、南昌等，庫(kù)存積壓情況顯著；南京、寧波等前期大熱城市，需求回調(diào)加劇，同比漲幅也較大。與之形成鮮明對(duì)比的是，長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、杭州、重慶、合肥等去庫(kù)存效果顯著，同比下降均超2成，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

??三四線城市狹義庫(kù)存同、環(huán)比均呈現(xiàn)漲多跌少，不同城市間分化持續(xù)加劇：欽州、衡陽(yáng)、臨沂、岳陽(yáng)等城市主要源于歷史遺留問題，庫(kù)存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，使得狹義庫(kù)存同比漲幅均在3成以上；而中山、東莞、惠州、衢州、汕頭等東南沿海城市則主要受到政策“調(diào)控”影響，成交被抑制，數(shù)據(jù)實(shí)難反映真實(shí)的市場(chǎng)需求。此外，少部分城市諸如三亞、漳州、德清、太倉(cāng)等11月庫(kù)存同、環(huán)比齊降，且同比跌幅均在25%以上，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

??圖2-3 2021年11月末商品住宅庫(kù)存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表2-1 百城2021年11月末商品住宅庫(kù)存量和同環(huán)比變動(dòng)情況（略）

??庫(kù)存消化周期

??加速上行至16.96個(gè)月

??三四線19.2個(gè)月去化承壓

??11月，因整體市場(chǎng)延續(xù)低迷，成交持續(xù)轉(zhuǎn)冷，狹義庫(kù)存保持小幅微增態(tài)勢(shì)，因而去化周期加速上行，由2021年10月末的15.94個(gè)月上漲至16.96個(gè)月。

??不同能級(jí)城市均保持上揚(yáng)，一線成交熱度略有轉(zhuǎn)淡，去化周期微增3%至12.23個(gè)月，同比上漲23%。二線去化周期加速上行至16.08個(gè)月，但仍低于百城平均；三四線庫(kù)存積壓現(xiàn)象較為明顯，主要源于成交熱度回落，去化周期達(dá)到了19.2個(gè)月，去化風(fēng)險(xiǎn)浮出水面。

??具體來(lái)看，一線城市分化加劇，北京、廣州去化周期均在1年以上，上海、深圳則低于10個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，深圳同環(huán)比齊增，主要是受狹義庫(kù)存高位持穩(wěn)，成交熱度雖有小幅回升，但去化周期仍有拉長(zhǎng)趨勢(shì)，上海由5.24個(gè)月拉長(zhǎng)至6.12個(gè)月，但仍顯著低于去年同期，居民購(gòu)買力相對(duì)充裕，購(gòu)房積極性依舊較高，北京、廣州環(huán)比回落，同比持增，且增幅均有擴(kuò)大趨勢(shì)。

??30個(gè)二線城市中僅有大連、哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、青島、太原、蘭州7個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過2年，以北部城市居多，成交相對(duì)慘淡；僅有1/3的城市去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。從變化情況來(lái)看，商品住宅消化周期同、環(huán)比均是漲多跌少，其中大連、哈爾濱、長(zhǎng)春、青島、蘭州、廈門、南寧等面臨去化周期大于20個(gè)月且同環(huán)比齊增，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。與之形成鮮明對(duì)比的是，石家莊等得益于成交熱度回升，去化周期同環(huán)比齊降。

??三四線城市形勢(shì)更為嚴(yán)峻，去化周期高達(dá)19.2個(gè)月，同環(huán)比齊增，且同比增幅在不同能級(jí)中居首，庫(kù)存壓力驟增，66城中26城去化周期已在20個(gè)月以上。變化情況來(lái)看，東南沿海城市部分城市諸如三明、惠州、嘉興、東莞、鹽城、麗水、泰州、張家港、舟山、揚(yáng)州、金華、常州、湖州、泉州、無(wú)錫、溫州、臺(tái)州、珠海等因前期需求透支疊加調(diào)控加碼等多重因素，同環(huán)比保持增勢(shì)。而太倉(cāng)等迎來(lái)此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情，去化周期不足10個(gè)月且低于去年同期，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

??表3-1百城2021年11月末商品住宅庫(kù)存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：月）（略）

??04

??廣義庫(kù)存

??環(huán)比微跌5%至36.56億平

??三四線同環(huán)比齊跌加回落

??廣義庫(kù)存本月穩(wěn)步回落，2021年11月末達(dá)365592萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5%，同比則由增轉(zhuǎn)降，降幅為1%。考量到市場(chǎng)下行壓力下，狹義庫(kù)存高位波動(dòng)，廣義庫(kù)存的回落主要源于本月房企開工意愿回升，從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，11月全國(guó)新開工面積16084萬(wàn)平方米，環(huán)比上升17%，受此影響，未開工地塊量加速回落。分能級(jí)來(lái)看，三四線城市同環(huán)比齊跌，回落顯著，一二線環(huán)比微跌，同比仍顯著高于去年同期，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??一線城市中，北京、廣州環(huán)比微跌，同比持增，深圳同環(huán)比齊增，一方面受狹義庫(kù)存激增影響，另一方面，深圳本月開啟第三輪集中土拍，土地成交量穩(wěn)中有增，以此也帶動(dòng)了未開工地塊量的攀升。與之形成鮮明對(duì)比的是上海廣義庫(kù)存同環(huán)比齊降，雖然上海也于本月末開啟了第三輪集中土拍，但前期出讓地塊多為舊改、安置等保障地塊，普通商品住宅用地多集中在12月初開拍，因而本月僅成交了8幅商品宅地，因而整個(gè)廣義庫(kù)存量仍處低位徘徊。

??二三線城市中，貴陽(yáng)、大連、沈陽(yáng)、唐山、石家莊11月末廣義庫(kù)存量領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，煙臺(tái)、南昌、株洲、長(zhǎng)沙、寶雞、蘭州、佛山次之，廣義庫(kù)存量也達(dá)到了8000萬(wàn)平方米以上。

??變化情況來(lái)看，環(huán)比波動(dòng)不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過10%。不過相較于2020年同期，漲跌參半：以成都、西安、長(zhǎng)沙為代表的弱二線城市和以保定、河源等為代表的基本面較差的內(nèi)陸三四線城市，同比漲幅均超20%，主要是歷史遺留的高庫(kù)存問題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。部分東南沿海城市同樣面臨前期需求透支，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)上升的問題，諸如鎮(zhèn)江、蕪湖、云浮、珠海等城市廣義庫(kù)存也出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。而部分城市諸如石獅、合肥、福州、漳州、龍巖、晉江等廣義庫(kù)存顯著回落，同比降幅均在25%以上。

??表4-1 百城2021年11月末商品住宅廣義庫(kù)存量和變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??綜上，11月樓市延續(xù)低迷走勢(shì)，供應(yīng)放量，成交同環(huán)比齊跌，由此拉動(dòng)狹義庫(kù)存穩(wěn)中微增至6.1億平，但去化周期顯著拉長(zhǎng)至16.96個(gè)月，廣義庫(kù)存則降至36.6億平，延續(xù)高位波動(dòng)。分能級(jí)來(lái)看，分化趨勢(shì)依舊：一線韌性較強(qiáng)，11月狹義庫(kù)存微增，但仍低于去年同期，去化周期1年左右持穩(wěn)，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；二線“中規(guī)中矩”，狹義庫(kù)存同環(huán)比波動(dòng)不大；廣義庫(kù)存環(huán)比微降，同比持增。三四線壓力陡增，主要集中在狹義庫(kù)存，同比漲幅均屬不同能級(jí)之首，顯著超百城平均，不過廣義庫(kù)存迎來(lái)階段性回落，主要與地方政府供地規(guī)模縮量密切相關(guān)。

??預(yù)判12月，我們認(rèn)為，狹義整體庫(kù)存仍將延續(xù)高位波動(dòng)態(tài)勢(shì)，主要是基于供需疲軟，以價(jià)換量邊際效應(yīng)遞減，成交基本已經(jīng)“觸底”，房企推盤積極性也不會(huì)太高。不同城市間分化將持續(xù)加劇：一線城市整體庫(kù)存量有望持穩(wěn)或小幅微降，尤其在降準(zhǔn)、房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)等利好信息頻出的大環(huán)境下，信貸口有松動(dòng)跡象，有望帶動(dòng)成交回升；而庫(kù)存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購(gòu)買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如北海、防城港、寶雞、連江、煙臺(tái)、梅州、欽州、永泰、來(lái)賓、銅陵等，這些基本都是人口凈流出的城市，目前商品住宅消化周期均在30個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來(lái)看，中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??而就廣義庫(kù)存而言，預(yù)期將高位持穩(wěn)，主要是基于狹義庫(kù)存穩(wěn)步增長(zhǎng)，而房企新開工意愿不足。一方面，年末將至，整體供地進(jìn)入尾聲期，土地成交規(guī)模受限；另一方面，房企在“三條紅線”的客觀壓力下，資金面不會(huì)特別充裕，開工意愿一般，基于此，后期未開工地塊量預(yù)期穩(wěn)步上漲也將使得廣義庫(kù)存延續(xù)高位。