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??核心觀點

??【全年實際銷售額同比下滑，2025年目標105億】2024年信達地產并表項目與合作項目銷售繼續呈現下滑趨勢且降幅有所擴大，全年合作權益銷售額32.8億，同比下滑45.6%，并表銷售額38.2億，同比下滑42.6%。全年代建業務貢獻驟降，代建銷售額約11.62億，同比減少82.9%，占銷售額的比重降至14%。若算上代建銷售和合作權益銷售，全年信達地產實現總銷售額82.69億，同比降幅擴大至57.6%，實際完成銷售額僅為計劃值的55%（2024年原計劃銷售目標150億元）。展望2025年市場形勢，信達計劃簽約銷售額105億，較2024年實際銷售額增長27%，計劃回款額100億，較2024年實際完成值增長22%。

??【新獲項目以合聯營開發為主，代建拓展收縮】2024年信達地產延續前期謹慎投資策略，全年新增土儲總建面144.6萬方，同比微增3%。2024年信達地產新增少量并表，新增并表面積24.88萬方，全年新獲項目以合聯營為主，合作權益面積88.32萬方，同比增長31.3%，占全年新增土儲的61.1%，而新增代建項目計容建面31.43萬方，同比大幅下滑57%。截止2024年底，企業總土地儲備主要分為三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地儲備規模和并表土地儲備規模基本相當，均在300萬平方米左右。

??【營業收入同比下滑，凈利由盈轉虧】2024年信達地產營收80.28億，同比下滑29.7%，結轉收入64.12億，同比減少32.5%；受銷售業績回落拖累，合同負債較年初大幅減少67.7%至15.43億，對結轉收入覆蓋倍數從年初的0.5降至0.24倍，并表比例偏低，無法滿足未來營收有效增長。凈利首次出現虧損，全年虧損約8.1億元，緣于合聯營投資收益貢獻同比下滑、減值撥備大幅提升所致。歸母凈利同比由盈轉虧至7.84億元，核心歸母凈利虧損8.17億元。

??【現金短債比0.27，流動性管理成關鍵】銷售低迷疊加償債加速，全年信達地產經營性現金流凈流出11.4億，籌資性現金流凈流出50.3億，致年末在手現金較年初減少48.8%至49.57億，對短債覆蓋倍數約0.27倍，流動性承壓。此外，信達地產扣預資產負債率較年初減少2.2pct至65.37%，凈資產負債率較年初增長11.2pct至106%。

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??銷售

??全年實際銷售額同比下滑，2025年目標105億

??2024年信達地產并表項目與合作項目銷售繼續呈現下滑趨勢且降幅有所擴大，全年合作權益銷售額32.8億，合作權益銷售面積17.63萬方，分別同比下滑45.6%和28.4%；而并表項目實現銷售額38.2億，同比下滑42.6%，較去年同期降幅擴大15.6pct，而并表項目銷售面積22.62萬方，同比下滑44.4%，較去年同期降幅擴大25.1pct。

??從并表項目的銷售分布來看，以銷售面積計，約73.8%的銷售來自于長三角城市，仍是核心貢獻區域，但占比小幅下降1.6pct。中西部占比14.1%，占比次之,基本與去年同期持平，而珠三角和環渤海占比分別達8%和4%，有所微增。城市能級上，一二線銷售面積貢獻占比59.2%，其中二線銷售下滑顯著，全年實現銷售面積同比下滑61.6%，其中合肥實現銷售4.09萬方，是所有城市中貢獻最大的城市，占比18%，較去年同期下滑15%，重點城市銷售有所收縮。

??“保交樓”政策背景下，中國信達紓困過程中對暴雷項目采用“AMC接管注入資金+委托代建”的模式，作為中國信達旗下唯一的地產開發平臺，信達地產一直扮演“代建方”角色。然而2024年其代建業務貢獻驟降，全年代建銷售額約11.62億，同比減少82.9%，占銷售額的比重降至14%，代建銷售面積7.32萬方，同比降幅72.1%，代建未能延續前期高增長趨勢。

??若算上代建銷售和合作權益銷售，全年信達地產實現總銷售額82.69億，同比降幅擴大至57.6%，實際完成銷售額僅為計劃的55%（2024年原計劃銷售目標150億元），回款額82.09億、回款率99.3%，總銷售面積47.6萬方，同比下滑48%。展望2025年市場形勢，信達計劃簽約銷售額105億，較2024年實際銷售額增長27%，計劃回款額100億，較2024年實際完成值增長22%。

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       投資

??新獲項目以合聯營開發為主，代建拓展收縮

??2024年信達地產延續前期謹慎投資策略，全年新增土儲總建面144.6萬方，同比微增3%，但較2020-2022年高峰期仍然處于低位。繼2023年無新增并表項目后，2024年信達地產增加少量并表，新增并表面積24.88萬方，占比17.2%；全年新獲取項目以合聯營開發為主，合作權益面積88.32萬方，同比增長31.3%，占全年新增土儲的61.1%，成為新增土儲主力，以減少資金和開發風險。而新增代建項目計容建面31.43萬方，同比大幅下滑57%，代建拓展收縮明顯。

??截止2024年底，企業總土地儲備主要分為三部分，且均有不同程度下滑。其中代建土地儲備規模和并表土地儲備規模基本相當，均在300萬平方米左右。根據年報列示的并表待開發項目來看，待開發地塊中蕪湖、合肥、重慶并表儲備面積居前三，占比達22.9%、19.7%、16.9%。

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       盈利

??營業收入同比下滑，凈利由盈轉虧

??2024年信達地產營業收入80.28億，同比下滑29.7%，結轉收入64.12億，同比減少32.5%，結轉速度放緩。受銷售業績回落拖累，合同負債較年初大幅減少67.7%至15.43億，對結轉收入覆蓋倍數從年初的0.5降至0.24倍，無法滿足未來營收有效增長。

??盈利能力，毛利同比下滑21.4%至24.29億，綜合毛利率30.3%，較去年提升3.2pct,其中房地產開發毛利率15.62%，同比減少2.88pct，房地產開發毛利率仍處行業較高水平，可能緣于紓困加速下其母公司為信達地產帶來的土儲資源優勢。租賃及其他業務毛利率43.37%，同比增加10.11pct，商業物業租賃及代建管理業務的高毛利屬性能夠有效平滑房地產開發業務導致的毛利率波動，修復整體毛利率水平。

??凈利首次出現虧損，全年虧損約8.1億元，緣于合聯營投資收益同比下滑78.7%至1.3億、減值撥備提升，其中信用和資產減值損失分別計提8.14億和6.07億，侵蝕了盈利空間。全年歸母凈利同比由盈，轉虧7.84億元，核心歸母凈利虧損8.17億元。

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       負債

??現金短債比0.27，需關注流動性管理

??依托央企背景，2024年信達地產融資成本有所改善，整體平均融資成本從去年的4.63%減少至4.36%。年末有息負債319.88億元，基本與年初持平。從融資渠道看，銀行貸款、債券等融資渠道占到總有息負債的41.9%和54.76%，信托及其他渠道融資貢獻度降低至3.34%，融資渠道持續改善；從期限來看，短期有息負債占比從年初的26.9%升高至56.5%,債務期限結構惡化。

??受年內銷售業績的拖累，銷售低迷疊加償債加速，全年信達地產經營性現金流凈流出11.4億，籌資性現金流凈流出50.3億，致年末在手現金較年初減少48.8%至49.57億，對短債覆蓋倍數約0.27倍，流動性承壓。此外，信達地產扣預資產負債率較年初減少2.2pct至65.37%，凈負債率較年初增長11.2pct至106%。