??房企融資環境略有解凍，融創大規模配股融資。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??本月關注

??部分房地產融資審批加速，房企融資環境略有解凍 

??本月12日央行在內部黨委會議上再次強調要堅決遏制金融服務業領域的壟斷和資本無序擴張，維護房地產市場平穩健康發展。同日銀保監會也在內部黨委擴大會議上強調要遏制房地產金融化泡沫化傾向，促進房地產業穩定健康發展。整體看來，本月政府對房企融資沒有推出實質性的政策，且繼續維持以往的表態，但是在9日中國銀行間市場交易商協會舉行了房地產企業代表座談會之后，房企的中票和公司債的發行都開始加速，同時交易所也加快了對房地產ABS的審批，房企的融資環境得到了一定的解凍。

??本月融資規模有所回升，境外發債大幅減少

??本月100家典型房企的融資總量為749.63億元，環比上升65.8%，同比下降40.9%。其中發債總額294.01億元，環比上升111.4%，同比下降50.3%。本月房企融資成本3.80%，環比下降1.35pct，同比下降2.77 pct。其中境外融資成本13.50%，環比上升5.32pct，增長較大；境內融資成本3.42%，環比上升0.08pct，同比下降1.51pct。境外發債成本較高主要是因為本月只有一家企業境外發債，其債券成本相對較高。境內發債的企業中，保利發展、招商蛇口等發行了利率較低的債券，融資利率在3.08%-4.98%間，有能力發債的企業成本相對均較低。

??北京京城佳業完成上市，碧桂園服務和融創大規模配股融資

??本月沒有房企完成上市，但是房企旗下公司方面則有北京城建旗下的北京京城佳業完成了上市。在遞表方面，本月沒有新增企業遞交招股書，僅有方直集團、明宇商服、中梁物業和東原物業對招股書進行了更新。因此截至2021年11月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有12家和24家。此外值得注意的是本月碧桂園服務、融創中國和融創服務都進行了大規模的配股融資，分別融得80.02億港元和73.43億港元，從而補充了企業的持有資金，提振市場信心的同時為接下來的擴張提供支持。

??企業發債

??債券發行：境外債違約未見底僅有一家房企發行，而境內發債回暖發行量上升

??2021年11月100家典型房企的融資總量為749.63億元，環比上升65.8%，同比下降40.9%。在9月底以來宏觀政策維穩的持續傳導下，11月9日中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，部分參會房企有計劃近期在銀行間市場注冊發行債務融資工具。11月10日起多家城投公司及國企央企如保利發展等宣布發行中期票據、超短融資券，房企 “冰凍”融資狀態似有所解封，使得本月房企融資量環比上漲，但整體來看，企業融資量仍屬于低位，同比仍是負增長。從融資結構來看，境內債權融資501.61億元，環比上升89.9%，同比下降25.6%；境外債權融資123.33億元，環比上升24.5%，同比下降58.7%；本月資產證券化融資50.19億元，環比下降31.9%，同比下降77.5%。

??其中，11月發債294.01億元，環比上升111.4%，同比下降50.3%。其中，境外發債10.21億元，環比下降76.6%，同比下降96.4%。境內發債283.80億元，環比上升197.2%，同比下降7.9%，其中，公司債發行84億元，同比下降60.6%，而上月無房企發行公司債；中期票據發行147.80億元，環比上升114.2%，同比上升129.5%；融資券發行50.0億元，環上升88.7%，同比上升150.0%。境內債的集中放量，主要得益于11月日銀行間債券市場對國企央企的發行放量，與此同時保利發展、中海在11月分別公告計劃發行98億元和50億元的公司債，且12月初碧桂園、龍湖的中票發行計劃以及龍光的公司債發行計劃也得到受理，房企境內發債持續回暖。

??本月房企融資成本3.80%，環比下降1.35pct，同比下降2.77 pct。其中境外融資成本13.50%，環比上升5.32pct，增長較大；境內融資成本3.42%，環比上升0.08pct，同比下降1.51pct。境外發債成本較高主要是因為本月只有一家企業境外發債，其債券成本相對較高。境內發債的企業中，保利發展、招商蛇口等發行了利率較低的債券，融資利率在3.08%-4.98%間，有能力發債的企業成本相對均較低。2021年截至11月100家典型房企新增債券類融資成本5.33%，較2020年下降0.88pct，其中境外債券融資成本達7.05%，下降1.01pct，境內債券融資成本4.09%，較2020年下降0.41pct。

??具體企業表現來看，11月發債量最高的企業是招商蛇口，主要為發行了一筆30億元的超短融資券和合計30億元的中期票據。本月發行債券的企業有12家，發債企業個數與上月持平。而從發債年限來看，最大的為5年。從債券發行利率表現來看，企業發債成本持續分化，中海地產發行的公司債利率3.08%，而部分房企的境外債發行成本最高達到13.5%。

??債券到期：本月到期債券類425.42億元

??本月房企有42筆債券到期，金額共計425.43億元,環比下降20.2%，到期債券只數環比減少14只，償債壓力相對有所緩解。具體到期情況來看，到期金額最高的債券為中海地產2015年11月發行的一筆70億元的公司債，也使得中海為本月到期金額最高的企業。

??提前關注到12月將有35筆債券到期，合計374.58億元，環比下降12.0%，部分企業已經提前贖回到期債券，償債壓力年內來看屬于中下水平。

??在債務違約方面，進入11月之后，佳兆業和中國奧園都被曝出旗下的理財產品出現了實質性違約。期后在12月3日，中國恒大稱其可能無法履行一項2.6億美元擔保義務，企業有可能出現實質性違約。對此，央行、銀保監會和證監會紛紛表示，恒大出現的風險屬于個別風險，不會影響中長期市場的正常融資功能，不會對我國銀行業、保險業的正常運行造成任何負面影響，對資本市場穩定運行的外溢影響也是可控的。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊房企及分拆業務公司為36家

??本月沒有新增房企向港交所遞交招股說明書，但是方直集團在8日重新遞表，因此截至2021年11月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企仍為12家，其中有8家房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來是否會繼續上市進程還有待觀察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有新增房企旗下公司遞交招股說明書，但是明宇商服、中梁物業和東原物業都分別在4日、11日和24日更新了招股書。截至2021年11月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有24家，其中有多家企業的招股書都已過期，未來是否還會堅持上市有待觀察。除此之外，本月中南服務和德商產投服務都通過了上市聆訊，預計將在12月正式上市。

??IPO和增發：北京城建物業公司北京京城佳業完成上市

??本月沒有房企完成上市，因此2021年截至11月底新上市的房企仍僅有三巽控股一家。不過本月在房企旗下公司方面則有北京城建旗下的物業公司北京京城佳業在10日完成了上市，其IPO發售價為8.28港元/股，所得IPO凈額為2.47億港元,。因此截至11月底新上市的房企旗下公司增至13家，不過近兩個月遞交上市申請的房企旗下公司數量明顯減少，港交所對于已交表的企業的審核也較為嚴格，房企旗下公司的上市速度有所減緩。

??股權變動：多家房企受股東增持，碧桂園服務和融創大規模配股

??本月有多家房企出現了大股東的增持以提振市場信心，包括碧桂園、世茂、正榮等。與此同時，部分業績較好的物業公司也受到了境內外資本的增持，比如碧桂園服務、綠城服務、旭輝永升服務等。除此之外，本月碧桂園服務和融創都進行了大規模的增發配股，其中碧桂園服務配股融資80.02億港元，融創則通過對融創中國和融創服務的增發配股成功融資73.43億港元。兩家企業的配股融資有力地補充了企業的持有資金，提振市場信心的同時為接下來的擴張提供支持。

??股價變動：兩市地產相關股表現較為一般，代建行業較受矚目

??本月兩市的地產相關股表現都較為一般，尤其是H股，整月下跌的股票占比超過了67%，A股整月下跌的股票占比也超過了44%。在H股方面，本月中原建業的月漲幅達到了23.14%，是H股漲幅最大的地產相關股，企業的股價在9日跌到了歷史谷底，此后則由于11月16日法巴晨星(BNP Morningstar)在新發布的研報中維持中原建業的買入評級，以及中原建業和代建行業較為優秀的基本面，因此之后到月底公司股價持續上漲，整月漲幅也達到了地產相關股的第一。但是整體看來中原建業的股價仍然相對較低，企業也因此在11月30日宣布了股份回購計劃。除了中原建業之外，本月另一家代建龍頭綠城管理也受到了投資者的青睞，股價漲幅也相對較高。 

??在A股房企方面，本月財信發展的漲幅較大，企業股價從月初開始就穩定上漲，在24日到26日甚至連續漲停，最終整月漲幅達到了72.69%，使其成為A股漲幅最大的房企。