??越秀近年來的業績增速優于規模房企平均水平，2022年的銷售業績更是實現逆周期增長。除了得益于其城市布局戰略與自身的產品力，越秀對TOD項目的開發拓展和經驗積累，也逐步構筑起一定的差異化競爭優勢，成為支撐其實現規模突破的重要因素之一。近日，繼星縵云渚（余杭區勾莊TOD項目）之后，越秀又在杭州再添星橋TOD項目，與杭州地鐵再次合作，也預示著越秀“軌道+物業”、國企合作模式以及TOD項目的全國化拓展又向前邁出了堅實一步。

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??與杭州地鐵二度攜手

??越秀再添杭州星橋TOD項目

??近日，越秀地產通過股權轉讓的形式以總額7.41億元的權益對價，收購杭州北煦置業有限公司38.78%的股權及對應債權，從而間接持有杭州北星置業有限公司約18%的股權。由此獲得杭州地鐵3號線星橋車輛段上蓋物業綜合體項目（杭州星橋TOD項目）。

??該項目位于杭州市臨平區臨平副城，包含杭政儲出【2022】64號和杭政儲出【2022】72號兩大地塊，總建筑面積47.3萬平方米、計容建筑面積約31.82萬平方米。杭州地鐵星橋TOD項目是繼星縵云渚（余杭區勾莊TOD項目）之后，越秀地產在華東區域的第二個TOD項目，也是越秀華東與杭州地鐵的再次合作。

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??國企合作成為越秀“軌道+物業”

??項目拓展的重要模式

??越秀此次在杭州再次通過項目股權收購的方式獲取TOD項目，不僅標志著越秀“軌道+物業”開發模式的全國化擴張戰略進一步發展，其與杭州地鐵的二度合作也表明了越秀TOD項目“國企合作”的模式又向前邁出了堅實一步。

??一方面，早在2016年，越秀集團就探索實踐“軌道+物業”發展模式，2017年7月聯合廣州地鐵集團發起設立首期“廣州軌道交通城市更新基金”，規模近200億元。2019年4月，越秀地產成功引入廣州地鐵成為第二大股東，約占發行后總股本的19.9%。越秀地產董事長林昭遠曾表示，“軌道+物業”模式將會成為越秀地產發展的一個重要模式。

??另一方面，隨著房地產行業央國企主導時代的到來，對于越秀而言，“國企合作”的模式在雙國資背景的信用背書下，資源協同優勢顯著。也為其未來復制廣州經驗、落地全國其他城市、繼續開拓全國化布局多元化納儲奠定了良好的基礎。

??具體在開發模式上，都是由地鐵集團前期獲取土地或完成土地整備與一級開發，而后由越秀地產以股權收購的形式合作運營項目公司，對項目進行實際操盤開發。開發完成后，還可以借助越秀旗下的商投和房托平臺，對項目的商業部分進行商業運營或資產證券化。

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??“軌道+物業”項目優勢釋放

??業績貢獻度進一步提升

??從越秀TOD項目布局的業績反饋來看，近年來越秀“軌道+物業”模式優勢釋放，無論是項目銷售成績、單價水平還是單盤去化率都表現突出。

??根據CRIC備案數據顯示，自2019年以來，廣州越秀品秀星圖、品秀星樾、品秀星瀚、星匯城、琶洲上品等項目的累計備案銷售規模都超過了90億元。2022年內，廣州琶洲上品（琶洲南TOD項目）實現備案銷售金額95.7億元，廣州品秀星樾項目實現備案銷售金額43.9億元，上半年新獲取的杭州星縵云渚（杭州地鐵4號線余杭區勾莊TOD項目）項目在12月開盤當月也實現了6.9億元的備案銷售。2022年全年，TOD項目對越秀地產的業績貢獻度較往年有進一步提升。

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??TOD項目開發經驗積累

??支撐越秀業績實現逆周期增長

??整體來看，隨著越秀“軌道+物業”模式、國企合作布局戰略的不斷推進與落地。無論是開發經驗積累、技術水平進步，還是盤活土地資源、逐步構筑起TOD項目產品力的差異化競爭優勢，都成為支撐越秀業績逆周期增長的重要因素之一。

??特別是在當前的行業周期下，央國企表現出更強的發展韌性。具體來看，2022年有近9成的百強房企累計業績同比下滑，累計業績同比降幅大于50%的企業數量達到36家，另有32家百強房企累計業績降幅在50%至20%之間。但保利、華潤、中海、招商、建發、越秀、華發等央國企的業績表現卻明顯優于規模房企整體水平。其中，越秀2022年全年實現全口徑銷售金額1250.3億元，同比增長8.6%，是為數不多業績規模實現正增長的企業之一；全口徑金額名次排在第16位，行業排名躍進TOP20。且在市場整體下行調整的行業背景下，仍超額完成了全年1235億元的業績目標。

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??TOD項目全國化布局進程推進

??帶動越秀服務業務增值

??值得注意的是，越秀交通基建近日還與越秀服務關于物業管理、商業運營及管理服務訂立框架協議。2021年，越秀地產成功分拆越秀服務于香港正式掛牌上市。依托越秀在大灣區的知名度、以及TOD項目的資源和開發優勢，越秀服務布局了住宅、商業、大交通和城市服務四大業態。除了越秀地產自有的TOD項目之外，越秀服務也充分發揮了在TOD項目中的管理經驗，成功中標福州、長沙、青島等地的項目。

??在母公司的大力支持下，越秀服務增長規模較為穩定，并積極外拓。截至2022年上半年末，越秀服務在管項目286個，在管面積4355萬平方米，較2021年末上升12%；合約項目344個，合約面積6262萬平方米。目前，越秀服務的大部分項目均位于核心城市，有較好的營收保障。隨著TOD項目版圖全國化布局進程的推進，預期未來將為越秀帶來更高價值的綜合投資回報。

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??總結

??目前，“軌道+物業”、國企合作已成為越秀地產拓展布局的一個重要模式。近年來越秀業績的逆周期增長離不開TOD模式的優勢釋放。越秀華東此次與杭州地鐵再次合作，在杭州落下第二子，表明了越秀“軌道+物業”、國企合作模式以及TOD項目的全國化拓展又向前邁出了堅實一步。對于越秀而言，在雙國資背景的信用背書下，TOD項目國企合作模式資源協同優勢顯著。未來能否復制廣州經驗、繼續開拓全國化布局、落地全國其他城市，成為越秀規模發展的突破口，值得關注。