??隨著過半A股房企發布了2022年度的業績預告，房企2022年度的經營情況也已經基本浮出水面。由于項目結轉利潤減少、計提資產減值準備等原因，近六成A股房企業績預虧。那么在2022年底多項房地產支持政策推出之后，2023年房企在銷售、投資以及融資方面的前景又會如何呢？

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??近9成房企業績預虧或盈利減少

??行業下行導致過半企業計提減值準備

??截至2月14日，A股的113家上市房企中已經有65家發布了2022年度業績預告，此外還有保利發展和華發股份發布了業績快報。從這67家企業的預告來看，A股房企中有38家預計將會虧損，占比超過了56%，其中有22家連續虧損。而盈利的29家房企中，則有20家預計歸母凈利潤同比減少，僅有5家預計歸母凈利潤有所增加，此外還有4家企業將扭虧為盈。整體來看，已披露2022年業績預告的A股上市房企業績表現仍然欠佳。

??具體來看58家業績預虧或者盈利減少的房企業績下滑的原因，有82%的房企歸因為疫情影響或者企業房地產業務結算結構變化導致的銷售項目結轉利潤減少，同時也有56%的房企因為行業的低迷而對其資產計提了減值準備，這兩個是多數企業業績下滑的主要原因。除此之外，商業業務較多的企業因為紓困政策而主動對租戶進行租金減免、多元化業務的收入減少、債務出險房企的利息費用劇增也是部分房企業績下滑的原因。

??以招商蛇口為例，企業預計2022年的歸母凈利潤為38-46億元，同比下降55.65%-63.36%，扣除非經常性損益之后的歸母凈利潤為29-37億元，同比下降58.23%-67.27%。招商蛇口的歸母凈利潤同比大幅減少，主要原因在于企業的房地產項目結轉區域結構變化導致的毛利率下降，同時由于市場的變化企業計提的資產減值準備也同比增加。此外，招商蛇口在新冠肺炎疫情爆發期間對租賃物業采取了減免租等措施，累計減免租金約7.49億元，也導致企業利潤同比明顯下降。

??而在扭虧為盈的企業中，比較值得注意的是華夏幸福。由于在2022年華夏幸福的境內債務重組取得了較大的進展，因此在確認了債務重組收益之后，企業2022年預計實現歸母凈利潤為11-16億元，是首家扭虧為盈的債務暴雷大型房企。但是由于華夏幸福2022年的預計扣非凈利潤仍然虧損168億元以上，企業的主營業務狀況仍然不容樂觀。除了華夏幸福以外，還有中交地產、中華企業和海南高速3家企業的歸母凈利潤盈利，但是扣非后則出現了虧損。

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??房企盈利水平持續走低

??2022年扣非歸母凈利潤總虧損超千億元

??從這67家A股上市房企的歷年盈利情況來看，自2019年開始67家企業加總后的歸母凈利潤和扣非后的歸母凈利潤就開始不斷下滑，2021年首次出現了整體虧損。這主要是因為2021年開始房企銷售項目的結轉受到了疫情的較大影響，同時房企流動性危機的爆發也讓部分企業的利息支出大幅增加。

??而到了2022年，按67家房企預計的凈利潤上限計算的話，這些企業的歸母凈利潤總虧損839億元，扣非歸母凈利潤總虧損1073億元(下限1439億元)，虧損規模同比大幅增加。

??整體看來，房企短期內的盈利可能仍將持續走低。最主要的原因是2023年房企的項目結轉仍然受到2021年和2022年房地產銷售低迷以及疫情的影響，結轉利潤可能仍處于低位。此外，由于疫情的影響，商業地產空置率長期處在較高水平，因此部分進行商業運營的房企即使取消了租金減免的措施，短期內其商業租金收入也難以獲得較大的增長。不過值得注意的是，由于行業復蘇跡象已經開始顯現，因此2023年若是市場恢復情況較好，房企可能減少甚至不用計提資產減值準備。

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??市場環境復蘇跡象顯現

??風險出清后房企業績可能筑底

??當前房企面臨的市場環境已經開始有所轉機。在銷售方面，雖然2023年1月由于樓市低迷、市場需求及購買力不足，TOP100房企單月僅實現銷售操盤金額3574.3億元，創下了2021年以來的新低。但是隨著超過30個地級市陸續發文下調首套房貸利率下限，市場情緒開始逐漸向樂觀轉變，如福州、天津、鄭州3城在春節后案場到訪認購已出現顯著回暖，客戶到訪和認購都創下了11月以來的新高。如果各地政府對于房地產銷售的支持政策能夠持續，市場信心逐步恢復，未來房地產的銷售可能開始好轉。

??而在投資方面，TOP100房企2022年12月和2023年1月的新增土儲規模相較于2022年大多數月份有較大幅度的增加。同時從2月份上旬北京、杭州和鄭州三個城市的集中供地情況來看，重點一二線城市的土地市場已經開始有復蘇的跡象。比如杭州的土拍就在僅有5宗精品地塊供應的情況下全部成交，總價達到了89.6億元，整體溢價率達到10.9%，刷新了杭州2022年以來集中供地溢價率最高值。

??在最新一輪的杭州土拍中，以新城和龍湖為代表的民營房企回歸給市場帶來了一針強心劑。自從2022年11月以來，房企融資支持政策中“金融16條”、“第二支箭”、“股權融資優化5條新政”、“內保外貸”等多箭齊發，在信貸、債券、配股融資、境外貸款等方面給優質房企提供了較大的支持。而隨著1月11日首批改善優質房企資產負債表名單出爐，包括龍湖集團、碧桂園、新城控股、遠洋集團、金地集團、美的置業、杭州濱江等企業都獲得了政府的明確認可，使這些企業在資金方面的后顧之憂得到了一定的緩解，因此在杭州的土拍市場上就出現了新城和龍湖爭地的景象，未來這些企業可能會在土地市場上更加積極。

??2月9日，國際三大評級機構之一的標普發布報告確認龍湖集團的投資級評級，評級展望由負面調整至穩定，這是自2022年中期以來，三大國際評級機構首次上調中資房企的評級展望。這也代表著資本市場對于房地產市場復蘇的看好，以及對于部分擁有優質資產的房企的認可。

??除了較為優質的民營房企率先重回正軌之外，出險房企的紓困進展加速也是市場復蘇的重大進展。自從11月紓困方向開始由“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”之后，部分出險房企也逐漸完成了債務的整體重組，包括富力、龍光、融創、花樣年和華夏幸福等。雖然債務重組僅僅是給這些出險企業緩了一口氣，但是這也代表著資本市場對于房地產市場復蘇的看好。而隨著中央以及各級地方政府對于房地產市場穩定的支持，可能將有更多出險房企成功緩解流動性危機。行業風險出清，銷售規模筑底回升，此后房企的業績才有大幅好轉的可能。

??整體看來，2022年由于行業下行以及房企流動性危機影響，大部分房企的業績有所下滑，其中由于行業下行帶來的結算項目利潤減少以及計提資產減值是盈利減少的主要原因。2023年市場環境已經出現了復蘇的跡象，但是由于項目結轉的慣性，房企的業績短期內仍將保持低位。未來在房企風險出清、行業信心的恢復之后，市場進入良性循環，房企業績才有望得到恢復。