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??本期關(guān)注：

??多省市出臺代建管理辦法，利好政府代建

??福建省為提升市場上優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與代建的積極性，進(jìn)一步推行代建制：總投資3000萬元以上的省級政府投資項(xiàng)目原則上實(shí)行代建；代建費(fèi)100萬元以上的采用公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式。北京、浙江、江蘇、廣東、山東、陜西、甘肅等省份均有類似制度，規(guī)定在一定投資金額以上的政府項(xiàng)目，均須采用招標(biāo)等方式選擇專業(yè)化的項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施管理，以更好規(guī)范政府投資管理、提高投資效益。

??戰(zhàn)略合作、共同擴(kuò)張成為代建企業(yè)擴(kuò)張新選擇 

??隨著行業(yè)發(fā)展，戰(zhàn)略合作已經(jīng)成為越來越多代建企業(yè)的新選擇。9月初，藍(lán)城樂居與重慶華宇集團(tuán)也舉行了戰(zhàn)略合作簽約儀式，共同擴(kuò)展代建業(yè)務(wù)；9月21日，旭輝建管官微發(fā)布，旭輝建管與北京住總集團(tuán)展簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議；9月24日，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦，中原建業(yè)承辦的“聚首中原 共建未來”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會代建分會工作會議上，中原建業(yè)推出全新升級的代建體系——中原建業(yè)代建C平臺，創(chuàng)新合作模式。

??獨(dú)立運(yùn)營，代建企業(yè)加速推動業(yè)務(wù)發(fā)展

??成立專門的平臺公司，打造專門的代建品牌，可以說是代建業(yè)務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)張和加速發(fā)展的標(biāo)志。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止9月，已經(jīng)有23家企業(yè)成立了代建官微。

??項(xiàng)目紓困持續(xù)推進(jìn)，廣州首例破產(chǎn)預(yù)重整項(xiàng)目交付

??7月28日上午，廣州曉風(fēng)云著·安置房移交儀式舉行，307套安置房正式移交給政府。該項(xiàng)目是2020年5月廣州市中級人民法院發(fā)布《關(guān)于破產(chǎn)重整案例審理指引》后廣州市首例預(yù)重整成功案例。

??重點(diǎn)區(qū)域2023年累計代建項(xiàng)目數(shù)已超2021年、2022年全年水平

??根據(jù)監(jiān)測，截止23年三季度末累計代建項(xiàng)目達(dá)285個，而2021年和2022年分別為140個和238個，已經(jīng)超過這兩年的全年水平。主要集中在長三角，其次是珠三角，長三角代建項(xiàng)目數(shù)占比55.4%；珠三角占比18.9%，合計超過7成。

??1 行業(yè)政策

??多省市出臺代建管理辦法
城中村改造帶來新機(jī)遇

??1、福建省、廈門市、滄州市陸續(xù)出臺代建制實(shí)施辦法

??2023年2月，福建省人民政府出臺了《福建省省級政府投資項(xiàng)目代建制管理辦法（試行）》，內(nèi)容明確包括教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、民政及社會福利、保障性住房等社會事業(yè)項(xiàng)目，法院、檢察院、公安、監(jiān)獄、戒毒所等政法設(shè)施項(xiàng)目，機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的辦公、業(yè)務(wù)、技術(shù)用房及其配套設(shè)施用房項(xiàng)目和其他省政府投資省屬非經(jīng)營性項(xiàng)目，總投資3000萬元以上，原則上推行代建制。

??7月，廈門市對照福建省規(guī)定，對該市原有代建制管理辦法進(jìn)行提升和完善，制定《廈門市政府投資項(xiàng)目代建制管理辦法》，將適用范圍擴(kuò)展至全市的政府投資項(xiàng)目，市、區(qū)項(xiàng)目實(shí)施一體化、標(biāo)準(zhǔn)化代建管理，并在部門職責(zé)分工中相應(yīng)增加了區(qū)政府負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)代建管理工作的職責(zé)。

??9月滄州市也出臺了《滄州市政府投資項(xiàng)目代建制實(shí)施辦法》，據(jù)不完全統(tǒng)計，北京、浙江、江蘇、廣東、山東、陜西、甘肅等省份均有類似制度，規(guī)定在一定投資金額以上的政府項(xiàng)目，均須采用招標(biāo)等方式選擇專業(yè)化的項(xiàng)目管理單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施管理，以更好規(guī)范政府投資管理、提高投資效益。隨著代建制度的不斷推廣，未來可能還會有更多的省市出臺相應(yīng)的實(shí)施辦法。

??2、城中村改造熱潮來襲，為代建帶來新機(jī)遇（略）

??2 土地成交

??城投持續(xù)托底土地市場
催生商業(yè)代建需求

??城投頻頻“托底”招拍掛市場，衍生出新的商業(yè)代建需求。城投平臺作為拿地主力之一，2021年以來拿地數(shù)量占比穩(wěn)居高位，2022年一季度達(dá)到最高峰90%。2022年末財政部明確規(guī)定“嚴(yán)禁通過舉債儲備土地,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入,不得巧立名目虛增財政收入,彌補(bǔ)財政收入缺口”，一定程度約束了城投拿地行為，今年拿地力度整體有所放緩，一、二季度分別占比35%、25%，三季度回升達(dá)到了51%。

??但城投對房地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤開發(fā)優(yōu)勢相對不足，部分城投不具備項(xiàng)目建設(shè)管理及銷售等方面的經(jīng)驗(yàn)，只“托底”拿地但不開發(fā)。2021、2022年拿地項(xiàng)目的開工率則分別僅有38%和8%，遠(yuǎn)低于整體水平，從而也為市場帶來代建需求。同時近年來，地方財政持續(xù)承壓，城投企業(yè)財務(wù)狀況呈現(xiàn)逐漸惡化的態(tài)勢，據(jù)CRIC對339家涉房城投企業(yè)統(tǒng)計，城投債總計超過3萬億元，加權(quán)平均凈負(fù)債率自2019年起持續(xù)攀升，2022年已經(jīng)達(dá)到了89.83%，現(xiàn)金短債比也持續(xù)降低，從0.96降至0.58，償債明顯資金不足，部分城投票據(jù)逾期、非標(biāo)違約、債券違約等負(fù)面事件頻發(fā)，進(jìn)一步拉低城投拿地開工率，這也使得城投平臺更急迫要借助代建盤活項(xiàng)目、回轉(zhuǎn)資金，脫離困境。

??表：2023年典型城市集中供地涉宅城投托底土地成交明細(xì)（略）

??3 企業(yè)洞察

??獨(dú)立運(yùn)營、戰(zhàn)略合作
成為代建企業(yè)擴(kuò)張新選擇

??1、TOP30企業(yè)上半年新增簽約面積超7000萬平方米

??2023年8月24日，克而瑞發(fā)布《2023上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP30》。據(jù)統(tǒng)計，上半年TOP30代建企業(yè)新增簽約面積7469萬平方米，其中新增簽約面積超500萬平米的企業(yè)共4家，新增簽約面積合計達(dá)3758萬平米，占TOP30企業(yè)新增簽約面積的50.3%；其中綠城管理新增建面達(dá)1727萬平方米，同比增長約30.6%。

??截止2023年6月30日，TOP30企業(yè)代建總合約建筑面積已超6億平方米。其中超過5000萬平方米的有4家，合計面積達(dá)3.2億平方米，占TOP30企業(yè)總規(guī)模的53.5%，行業(yè)集中度較高。目前代建賽道已經(jīng)形成，相信隨著越來越多的企業(yè)加入，未來的競爭格局或?qū)⒂l(fā)激烈。

??2、戰(zhàn)略合作、共同擴(kuò)張成為代建企業(yè)的新選擇 

??2023年以來旭輝持續(xù)拓展代建項(xiàng)目，同時加強(qiáng)企業(yè)之間的戰(zhàn)略合作。9月21日，旭輝建管官微發(fā)布，旭輝建管與北京住總集團(tuán)展簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來將充分發(fā)揮其在供應(yīng)鏈、運(yùn)營管理體系、產(chǎn)品力等方面的優(yōu)勢，與北京住總集團(tuán)實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，共同推進(jìn)更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的落地兌現(xiàn)。截止9月，累計簽約項(xiàng)目超80個，累計在管面積超1400萬方。 

??隨著行業(yè)發(fā)展，戰(zhàn)略合作已經(jīng)成為越來越多代建企業(yè)的新選擇。9月初，藍(lán)城樂居與重慶華宇集團(tuán)也舉行了戰(zhàn)略合作簽約儀式，共同擴(kuò)展代建業(yè)務(wù)。雙方將充分發(fā)揮品牌資源和領(lǐng)域優(yōu)勢，在全國范圍內(nèi)進(jìn)行安置房、公租房、人才公寓等保障住宅物業(yè)，商品居住物業(yè)、寫字樓、總部大樓、產(chǎn)業(yè)園等商用物業(yè)，以及公用物業(yè)，運(yùn)動賽事物業(yè)，鄉(xiāng)村振興等領(lǐng)域進(jìn)行合作；在商業(yè)綜合體、寫字樓、星級酒店及社區(qū)商業(yè)等領(lǐng)域攜手尋求產(chǎn)商運(yùn)營合作。 

??9月24日，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦，中原建業(yè)承辦的“聚首中原 共建未來”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會代建分會工作會議上，中原建業(yè)執(zhí)行總裁王軍推出中原建業(yè)全新升級的代建體系——中原建業(yè)代建C平臺。據(jù)了解，該平臺聯(lián)合信托資金、AMC機(jī)構(gòu)、代銷機(jī)構(gòu)、行業(yè)智庫、建筑總包單位等資源，鏈接并打造制度合伙平臺、金融鏈接平臺、數(shù)字化管理增效平臺、供應(yīng)鏈賦能平臺、智庫分享平臺，在片區(qū)開發(fā)、資本代建、政府代建、紓困項(xiàng)目盤活等方面創(chuàng)新合作模式，形成平臺合作優(yōu)勢。據(jù)稱，依托制度合伙平臺，2023年上半年中原建業(yè)整體新簽約面積增長3.7倍，達(dá)到524萬平方米。

??3、23家企業(yè)成立建管平臺，加速拓展代建業(yè)務(wù)（略）

??4、上坤正式入局代建新賽道，成立“上坤共建”（略）

??4 重點(diǎn)項(xiàng)目

??紓困持續(xù)推進(jìn)
廣州首例破產(chǎn)預(yù)重整項(xiàng)目交付

??1、廣州首例破產(chǎn)預(yù)重整項(xiàng)目移交307套安置房

??7月28日上午，廣州曉風(fēng)云著·安置房移交儀式舉行，307套安置房正式移交給政府。根據(jù)法院公開披露的資料顯示，廣州曉風(fēng)云著項(xiàng)目前身是新塘的百晟廣場。早在2013年，百筑公司投建新塘百晟廣場項(xiàng)目，后因資金鏈斷裂，成為一個爛尾樓項(xiàng)目。在增城區(qū)政府和廣州市中院及管理人金輪律所，投資方東莞資產(chǎn)及浙銀華創(chuàng)，優(yōu)先債權(quán)方中國華融等各方聯(lián)動機(jī)制的支持和努力下，由藍(lán)綠雙城作為共建方主責(zé)開發(fā)實(shí)施和市場實(shí)現(xiàn)，項(xiàng)目于2021年得以正式重啟復(fù)工復(fù)建。據(jù)了解，該項(xiàng)目是2020年5月廣州市中級人民法院發(fā)布《關(guān)于破產(chǎn)重整案例審理指引》后廣州市首例預(yù)重整成功案例。

??作為行業(yè)內(nèi)的共建倡導(dǎo)者之一，藍(lán)綠雙城將“變量項(xiàng)目”作為重要的業(yè)務(wù)方向，牽頭成立了百億紓困基金，并成功盤活了多個項(xiàng)目，曉風(fēng)云著項(xiàng)目就是藍(lán)綠雙城使用紓困基金成功盤活項(xiàng)目的案例，也給當(dāng)下出險房企和“保交樓”項(xiàng)目提供了示范解決方案。項(xiàng)目體量并不大，住宅占地面積1.67萬平方米、建筑面積11.4萬平方米，具有雙地鐵、雙公園及優(yōu)質(zhì)教育資源等成熟配套，于2022年5月25日開盤，主推75-135平二至四房戶型，目前均價在17500元/平方米左右。

??2、藍(lán)城與中國華融以“AMC+代建”的方式盤活臺州市超百萬平米項(xiàng)目（略）

??3、綠城管理與長城資產(chǎn)合作紓困大盤當(dāng)代天譽(yù)，加速紓困代建業(yè)務(wù)擴(kuò)張（略）

??5 招投標(biāo)

??重點(diǎn)區(qū)域2023年累計代建招投標(biāo)
已超2021年、2022年全年水平

??1、23年累計代建項(xiàng)目達(dá)285個，已超21年、22年全年水平

??根據(jù)招標(biāo)信息監(jiān)測，重點(diǎn)區(qū)域2023年累計代建項(xiàng)目數(shù)已超2021年、2022年全年水平，代建市場進(jìn)入快速發(fā)展期。截止23年三季度末累計代建項(xiàng)目達(dá)285個，而2021年和2022年分別為140個和238個。

??從各區(qū)域分布來看，代建項(xiàng)目主要集中在長三角，其次是珠三角。2023年前三季度長三角代建項(xiàng)目數(shù)占比過半，達(dá)55.4%；其次珠三角代建項(xiàng)目數(shù)占比18.9%，環(huán)渤海和中西部14.4%、11.9%。

??2、代建代銷是主要模式，代建項(xiàng)目基本均來自托底平臺（略）

??3、三四線代建項(xiàng)目占比超半數(shù)，臺州、麗水等城市活躍度高（略）