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??內容提要

??合約銷售：百強房企6月單月業績環比增長36.3%

??企業拿地：單月拿地止跌回升，上半年七成百強企業投資額下跌

??企業融資：單月規模回歸低位，上半年整體同比減少36%

??營銷策略：“以價換量”促銷售，“以舊換新”快置換

??組織動態：美的置業擬剝離“房開業務”，顏建國升任中建股份助理總裁

??戰略動態：龍湖年內商場將超百座，碧桂園等多支債券辦結增信擔保事宜

??01

??合約銷售

??百強房企6月單月業績環比增長36.3%

??核心觀點：

??1、2024年6月，TOP100房企實現銷售操盤金額4389.3億元，環比增長36.3%，同比降低16.7%，單月業績規模繼續保持在歷史較低水平。累計業績來看，上半年百強房企實現銷售操盤金額18518.3億元，同比降低39.5%，降幅收窄4.7個百分點。上半年企業銷售整體延續筑底調整、保持低位運行，市場信心和預期修復還需時間。

??2、2024年6月，百強房企各梯隊銷售門檻較去年同期進一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低50.2%至443.5億元。TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低45.3%和40.1%至118.4億元和79.9億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低41.4%至33.2億元。

??3、從企業表現來看，2024年6月近六成百強房企實現單月業績環比增長，近三成房企實現單月業績同比增長。其中，中海地產6月單月實現全口徑銷售金額466億元，單月銷售居百強之首，創近一年來新高。此外，保利發展、綠城中國、華潤置地、濱江集團、中國金茂、越秀地產、中國鐵建、保利置業等企業也都實現了單月業績同比提升。

??02

??企業拿地

??單月拿地止跌回升

??上半年七成百強企業投資額下跌

??核心觀點：

??1、6月典型房企拿地金額止跌回升。重點監測30家房企單月投資金額288億元，環比上升101%，一方面是5月份基數較低所致，另一方面南京、合肥等核心城市在年中推地吸引規模企業積極參與。但同比依舊下跌74%，與去年同期拿地金額相距甚遠。拿地面積225萬平方米，環比上漲102%，同比下跌64%。具體來看，保利發展、中海、華潤等央國企繼續在核心城市發力，建發則繼續保持積極態勢，單月拿地金額超80億元。

??2、上半年僅三成百強房企拿地，七成企業拿地金額同比下跌。上半年整體來看，房企投資愈發謹慎，僅有三成百強房企拿地，主要以銷售TOP30的“老面孔”為主，投資金額占到百強房企拿地的82%。此外，已拿地的百強房企中，有70%企業上半年投資額較去年同期下滑，銷售TOP10均有不同程度下降，即便是央國企在2024年投資節奏大幅放緩。其中，超過三成企業同比降幅超過50%，不乏保利發展、中海等規模化的央國企。而濱江、越秀等上半年拿地金額雖然在行業靠前，但依舊同比跌44%和45%。僅建發、中國鐵建、龍湖等跌幅小于15%。由此可見，在供地節奏放緩、缺少優質地塊加持下，企業投拓意愿并不高。值得注意的是，還有30%的企業拿地金額同比上漲，其中中建壹品、聯發、國貿等央國企表現相對突出，同比漲幅較大，且拿地主要集中在一二線城市。

??3、優質低密地塊刺激加碼，下半年企業投資力度或將修復。面對銷售端去化速度下降，各地政府相繼加強調控，優化供地結構，更加精準地供地。在供應收縮的同時，還加強優質低密地塊刺激，使得青島、南京土拍熱度明顯上升。接下來，南京、天津、蘇州、長沙、合肥等多個城市仍會有低密宅地出讓，在這些優質地塊的刺激下，土拍市場熱度有望出現點狀回升，并修復核心板塊發展預期。

??就企業而言，上半年拿地較少的部份規模化央國企拿地積極性或將有所修復。但受制于供地規模有限、企業資金壓力仍未得到實質性緩解，謹慎的投資態度短期難以轉變。

??03

??企業融資

??單月規模回歸低位

??上半年整體同比減少36%

??核心觀點：

??1、融資總量：2024年6月65家典型房企的融資總量為319.52億元，環比減少37.3%，同比減少48%。從上半年累計數據來看，65家典型房企的累計融資總量為2155.01億元，同比減少35.9%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資319.52億元，環比減少35.5%，同比減少29.8%；沒有企業進行境外融資和資產證券化融資。

??2、融資成本：2024年1-6月65家典型房企新增債券類融資成本3.17%，較2023年全年下降0.43個百分點，其中境外債券融資成本4.28%，較2023年全年降低3.76個百分點，境內債券融資成本3.15%，較2023年全年降低0.33個百分點。單月來看，6月房企融資成本為3.27%，環比提高了0.02pct，同比提高0.01ct。本月沒有房企進行境外融資，而在境內發債的企業中，金茂、遠洋、首創等企業在境內發債的單筆融資成本基本都在3%以下。

??3、企業表現：本月融資總量最大的企業仍然是萬科，企業在本月共獲得了107.5億元的銀行貸款。從企業梯隊來看，2024年1-6月TOP10房企的平均融資額為116.12億元，是所有梯隊中最多的，同時該梯隊也是唯一一個融資規模同比增長的梯隊。從融資成本來看，TOP10梯隊的房企融資成本仍然最低，為2.83%，較2023年全年融資成本降低了0.19pct，比融資成本最高的TOP31-50的房企低0.71pct；TOP51+房企的融資成本較2023年全年下降1.41pct，降幅最大。

??04

??營銷策略

??“以價換量”促銷售

??“以舊換新”快置換

??核心觀點：

??1、本月房企營銷持續發力，活動主題多圍繞、“618”、“年中”、“端午”、“現房”等關鍵詞，從營銷方式上看仍以特價房、折扣等“以價換量”為主。根據CRIC監測情況看，保利發展、萬科舉辦了集團營銷活動，同時根據不完全統計月內保利發展、萬科、招商蛇口區域營銷活動超10次，招商蛇口在東北、華北區域均舉辦了“年中超燃好房節”。此外，鮮有營銷活動的仁恒置地也在蘇州大區推出了“仁心好房節”沖刺年中業績。

??2、從房企營銷方式來看，本月房企營銷手段呈現以下四個特點：第一，特價房規模較上月有所下降，本月華潤大連推出240套特價房源、保利山西推出100套特價房源、越秀地產推出100套特價房源，從規模來看較上月明顯收縮；第二，現房營銷持續發力，萬科揚州推出“618現房節”、金地沈陽“端午實景購房節”。不僅如此，萬科石家莊“初夏清爽車位節”、綠城西南“618車位嗨購節”加速車位去化。融創成渝“618商鋪節”更是拿出300套現鋪營銷，緩解現房庫存壓力；第三，房企直播營銷常態化，主播選拔仍在繼續，本月中海南京、中海西安、招商廣州、招商云南等區域均推出直播活動，保利還舉辦了“保代MCN”直播活動，全網曝光量超2200萬。第四，房企“以舊換新”營銷持續升溫，本月保利上海“好上加好購房節”、保利粵中“6月換新生活節”、華發華南“以舊換新購房季”均包含“以舊換新”活動，其中保利廣州區域最快可實現3天置換。從折扣力度上看，房企“以價換量”仍在持續，昆明萬科公園城市、昆明書香云海折扣力度環比提升10個百分點，成都天府雅苑、成都天府云璟銷售均價環比降幅在10%及以上。

??3、去庫存仍是房企亟待解決的問題，“以舊換新”營銷熱度不減。短期來看，年中沖刺已過，即將迎來傳統營銷淡季，經歷4個多月的“以價換量”房企需要時間調整節奏鋪排下半年的營銷活動，同時從本月非住業態的現房營銷活動也可以看出，房企去庫存壓力仍在。展望后市，房企“以舊換新”活動效果逐步顯現，擁有租賃、自有銷售平臺的房企在二手房銷售方面會更加有優勢。

??05

??組織動態

??美的置業擬剝離“房開業務”

??顏建國升任中建股份助理總裁

??核心觀點：

??2024年6月，70家重點監測房企重大人事變動及組織調整如下：

??1、組織戰略方面，美的置業近期進行了一系列戰略調整，繼5月撤銷6大區域后，6月23日宣布計劃通過股權重組實現公司業務的“去重向輕”轉型。根據公告，美的置業將把其全資持有的房地產開發業務產權轉移至控股股東美的控股旗下，從而將房地產開發的重資產業務與持續經營性業務進行股權分隔。在這一重組框架下，重資產的地產投資部分將由美的控股作為非上市公司持有，而具體的開發和經營管理活動仍由上市公司美的置業承擔。

??重組后的美的置業將專注于提供開發管理服務、物業管理、商業管理、智能居住解決方案和建筑科技服務，這些業務涵蓋了房地產項目的全生命周期。公司的經營團隊和業務運作將保持不變，房地產開發業務將繼續由現有團隊負責，確保公司經營的連續性和穩定性。

??美的置業的股權重組是對當前房地產市場形勢下業務模式的一次創新嘗試。通過分離重資產投資與開發運營，美的置業能夠更加專注于提升開發能力和服務質量，同時也為控股股東、原有股東、項目業主以及整個房地產行業帶來了積極的影響，為房企的未來發展提供了新的思路。

??2、人事變動方面，顏建國被任命為中建股份助理總裁，同時繼續擔任中海集團董事長、中海發展主席、中建國際非執行董事等職務。近幾年，在他帶領下的中海地產取得了行業內的顯著成績，也對中建系的財務表現產生了積極影響。此次顏建國職務的調整反映了公司對他管理能力和業務貢獻的認可，未來他將有機會在中建股份的更高層面上發揮其領導力和專業能力。

??06

??戰略動態

??龍湖年內商場將超百座

??碧桂園等多支債券辦結增信擔保事宜

??核心觀點：

??1、本月，碧桂園召開管理會議,在會上董事會主席楊惠妍表示，今年的交付任務非常艱巨。在資源有限的情況下，企業必須上下一心，多方聯動推進，爭取當地政府和各類政策支持，力求在困境中尋找突破口。同時，綠地控股在2023年度業績會上，表示將堅持穩中求進、以進促穩，以“二次創業”的積極進取精神，盤活存量、增加流量、用好變量、提升質量、穩定總量，推動公司持續深化轉型升級。

??2、部分房企繼續深化戰略轉型。龍湖集團在股東周年大會上表示2024年計劃新開14座商場，屆時龍湖商業運營的商場將超過100座，2024及未來幾年都將以正向的凈現金流來壓降整體負債。6月24日，美的置業公告擬將房地產開發業務進行內部重組，由私人公司持有該業務，同時組建私人公司集團，接著通過實物分派私人公司股份的方式將私人公司集團從美的置業剝離。分派完成后，控股股東將全面收購房地產開發業務的剩余股權至100%持股。

??3、在債務重組方面，6月16日，遠洋集團發布公告，七筆公司債完成27份增信措施，并已辦理完畢質押登記，共涉及18項質押物，剩余2份協議尚在推進過程中。這也意味著，遠洋距離境內債重組完成，僅需跨過一個小坎。6月14日，碧桂園也披露了其7只債券已辦結21項資產增信擔保事宜，尚有3項辦理中。目前碧桂園仍在就尚未辦結的資產抵質押事項，持續努力與地方主管部門協商溝通，全力推動增信擔保措施辦理，同時也積極探索其他有效措施。此外，6月26日金科地產發布了重整事項進展公告，稱管理人已收到中金資本參與重整投資的意向函。具體方案及商業安排將根據人民法院裁定批準金科股份及其子公司重整計劃，以各方最終簽署的具有法律約束力的投資文件為準。