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??中房網訊 （亞晨/文）“517”新政后，市場一直在期待北京優化政策落地。

??6月26日，北京市住建委、人民銀行北京分行、金融監管總局北京監管局和北京住房公積金管理中心四部門聯合發布《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（以下稱《通知》），明確實施調整商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限，調整住房公積金個人住房貸款最低首付款比例，支持多子女家庭改善性住房需求，提高購買綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的住房公積金貸款額度，組織開展住房“以舊換新”活動等政策措施。

??實際上，本次政策調整是針對5月17日國常會部署房地產工作的進一步響應。最近一段時間以來，全國多地已經根據自身情況，對上述工作進行了部署。同為一線城市的上海，率先于5月27日調整，廣州和深圳5月28日跟進。此次北京新政發布后，也意味著四個一線城市在房貸等政策方面都做出了較大力度的優化。

??首套房最低首付比例降至兩成

??根據《通知》，購買首套住房最低首付款比例調整為不低于20%，貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點，調整后5年期以上房貸利率下限目前為3.5%。

??購買二套住房方面，五環內最低首付款比例調整為不低于35%，貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減5個基點，調整后5年期以上房貸利率下限目前為3.9%。

??位于五環以外的，最低首付款比例調整為不低于30%，貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減25個基點，調整后5年期以上房貸利率下限目前為3.7%。

??北京新政優化后能省多少錢，也是購房者普遍關心的話題。以五環外房屋貸款100萬元，分30年還清為例。根據北京鏈家研究院測算，政策后首套貸款月供為4490元，比政策前減少313元，利息總額為61.7萬元，比政策前減少11.3萬元。二套貸款方面，月供為4603元，比政策前減少464元，利息總額為65.7萬元，比政策前減少16.7萬元。

??北京鏈家研究院院長高原表示，調降首付比例可有效降低購房者入市門檻，激發潛在購房需求，保持房地產市場整體活力。易居研究院研究總監嚴躍進認為，降低首付成為北京當前樓市政策中的重要工具，對于降低購房成本有非常明顯作用，減負效應有助于進一步提振購房需求。

??《通知》還對多子女家庭改善性住房需求給予支持。北京本市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認定為首套住房。此前，上海和蘇州等城市均出臺過類似政策。在嚴躍進看來，此類家庭購房需求較多，本身有換房需求。新政的出臺可享受到首套房政策支持，有助于持續降低購房成本。

??公積金最高可貸160萬元

??在優化住房公積金個人貸款政策方面，除降低首付款比例與商貸一致外，還提高了住房公積金貸款額度。

??不過，提高住房公積金貸款額度的支持政策，僅針對購買綠色建筑、裝配式建筑或超低能耗建筑的繳存職工家庭。

??具體來看，對于申請公積金個人住房貸款購買二星級、三星級綠色建筑的借款人，可貸款額度分別上浮20萬元、30萬元；購買A（BJ）級、AA（BJ）級、AAA（BJ）級裝配式建筑的借款人，可貸款額度分別上浮10萬元、20萬元、30萬元；購買超低能耗建筑的借款人，可貸款額度上浮40萬元。

??此外，《通知》對最高額度進行了限定，同時滿足上述多個適用條件的借款人，上浮金額可累加，最多可上浮40萬元，最高貸款額度不超過160萬元。

??此外，《通知》此次還提出，組織開展住房“以舊換新”活動。北京市房地產業協會、房地產中介行業協會將搭建對接平臺，鼓勵更多開發企業、經紀機構參與。

??對居民家庭出售舊房購買新房的，房地產經紀機構優先推動舊房交易，舊房成功出售后，相關訂金轉為購買新房的首付款；如在一定時期內未能成功出售的，開發企業則無條件退還訂金。

??政策效應逐步顯現，市場或將進入新的發展階段

??從近期市場反饋來看，政策效應也在逐步顯現。

??根據北京住建委官網統計數據顯示，5月份北京全市新建商品住宅成交量5224套，盡管這一數據環比仍有下降，但同比升幅較4月擴大了4.62%；二手住宅方面，市場熱度有所提升，網簽量達13383套，環比和同比分別增長0.2%和3.1%。

??業內分析人士認為，當前房地產市場調整壓力仍存，需要京滬等重點城市樓市回暖來提振市場信心，穩定市場預期。

??嚴躍進指出，北京政策的優化也意味著四個一線城市政策總體調整到位，為下半年購房環境寬松創造了非常好的環境。也有助于進一步增加購房者的市場信心，對于后續市場行情提振具有積極作用。

??高原表示，本次政策調整與此前的幾次調整相比具有力度大、影響范圍廣的特點，體現出北京不斷優化房地產政策、促進房地產市場平穩健康發展的決心。從近期市場動態以及上海等城市的政策后市場表現看，本輪政策調整對市場預期的改善具有積極意義，也能有效緩解購房者觀望情緒，隨著新政策的落地實施，北京房地產市場或將進入新的發展階段。