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??房貸利率政策是最近四年房地產(chǎn)領(lǐng)域較為活躍的政策，尤其體現(xiàn)為利率下調(diào)的操作。6月下旬，我國開啟了新一輪經(jīng)濟(jì)提振計(jì)劃，房貸利率下調(diào)政策也將成為一項(xiàng)重要的工具。本報(bào)告對(duì)全國重點(diǎn)城市房貸利率情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，同時(shí)結(jié)合上半年首次降息的利好面，分析商業(yè)銀行降房貸的操作及效應(yīng)，以更好理解其對(duì)住房交易市場的提振作用。

??一、首套房利率

??我們統(tǒng)計(jì)了全國15個(gè)代表性城市6月份首套房商業(yè)貸款利率。根據(jù)簡單算術(shù)平均計(jì)算，全國15個(gè)城市首套房貸利率均值為4.03%。考慮到目前很多城市首套房貸利率均突破了4%，所以可以認(rèn)為，全國房貸利率總體處于4%的水平。

??具體看這15個(gè)城市的排序情況，其首套房貸利率呈現(xiàn)了較大差異。其中北上深廣四個(gè)一線城市房貸利率最高，分別為4.85%、4.65%、4.60%和4.30%。而其他城市均低于4.1%的水平。統(tǒng)計(jì)顯示，有9個(gè)城市房貸利率低于4%的水平，包括弱二線城市和很多三四線城市。這意味著有6成以上的城市執(zhí)行了低利率政策，其和各地寬松的購房政策總基調(diào)是一致的。

??二、二套房利率

??我們統(tǒng)計(jì)了全國15個(gè)代表性城市的二套房商業(yè)貸款利率。根據(jù)簡單算術(shù)平均計(jì)算，全國15個(gè)城市二套房貸利率均值為4.96%。若考慮到目前很多城市該利率維持在4.9%的水平，我們認(rèn)為，全國二套房貸利率總體上為4.9%的水平。

??具體看這15個(gè)城市的排序情況，可以看出二套房貸利率有比較鮮明的特征。其中，北京和上海利率明顯偏高，均為5.35%。而其他城市房貸利率均為4.9%，即均為“LPR+60個(gè)基點(diǎn)”的定價(jià)模式。我們認(rèn)為，對(duì)比首套房貸利率，可以看出二套房貸利率的城市差異并不大。這說明，各地房貸利率寬松的重心在于首套房，即給予了相對(duì)寬松和自由的定價(jià)權(quán)限。

??三、政策結(jié)論

??1、房貸利率趨勢(shì)

??此次6月20日，全國5年期及以上LPR再次下調(diào)，即在原有4.3%的基礎(chǔ)上下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，預(yù)計(jì)后續(xù)各地銀行房貸利率也會(huì)跟著下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。據(jù)此我們計(jì)算其對(duì)“100萬貸款本金、30年期、等額本息”房貸的減負(fù)效應(yīng)。1）首套房。目前全國房貸利率約為4%，其月供額為4774元。若下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，則房貸利率為3.9%，其月供額為4717元。據(jù)此計(jì)算，月供額將減少57元。2）二套房。目前全國房貸利率約為4.9%，其月供額為5307元。若下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，則房貸利率為4.8%，其月供額為5247元。據(jù)此計(jì)算，月供額將減少60元。

??2、政策效應(yīng)

??房貸利率政策總體上會(huì)朝著進(jìn)一步下調(diào)的方向演進(jìn)，充分體現(xiàn)了降低貸款成本、激活合理住房消費(fèi)需求的導(dǎo)向。1）6月16日國常會(huì)提及“一批政策措施”導(dǎo)向，明確擴(kuò)大有效需求、提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)等重要任務(wù)。鑒于房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的密切關(guān)系，房貸政策必然會(huì)有進(jìn)一步松動(dòng)的可能。因此，房貸利率下調(diào)也將成為6月下旬以及7月份各城市提振樓市的重要舉措。若把2020年以來LPR持續(xù)下降及房貸利率下限突破等因素進(jìn)行累加考慮，實(shí)際上最近四年月供負(fù)擔(dān)減輕了近10%，這為住房消費(fèi)提振創(chuàng)造了非常好的金融環(huán)境。2）當(dāng)前首套房的房貸利率比二套房要低很多，即相差90個(gè)基點(diǎn)。所以從有效提振市場的角度出發(fā)，對(duì)首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的降低將更具積極的意義。各類購房者若可以享受到首套房的貸款資格，則可以比較明顯地降低貸款成本和購房成本，自然也將利好三季度購房市場的活躍。