??資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化可關(guān)注的10個(gè)要點(diǎn)

??今年1月13日，新華社發(fā)表《金融部門(mén)開(kāi)年推出新方案，改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債狀況》。此次報(bào)道披露了資產(chǎn)負(fù)債表改善的很多細(xì)節(jié)內(nèi)容。在21條方案沒(méi)有正式發(fā)布之前，積極捕捉信息、強(qiáng)化對(duì)政策的前瞻性預(yù)測(cè)，同時(shí)積極做好新一年的工作謀劃，顯然非常關(guān)鍵。

??1、總體情況

??此次相關(guān)部門(mén)起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》。1）從改革的目標(biāo)來(lái)看，主要是從房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)的角度進(jìn)行的，且主要是針對(duì)優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)的化解、改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的工作目標(biāo)進(jìn)行的。2）此次政策將涉及到21項(xiàng)工作任務(wù)，后續(xù)或產(chǎn)生21條內(nèi)容，其可以認(rèn)為是此前金融16條的深化版。總體上會(huì)圍繞資產(chǎn)激活、負(fù)債接續(xù)、權(quán)益補(bǔ)充、預(yù)期提升的大方向進(jìn)行。3）此次政策最終將促進(jìn)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間，推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。這也是房企轉(zhuǎn)型新發(fā)展模式所需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

??2、現(xiàn)金流改善

??此次報(bào)道提及了兩種現(xiàn)金流模式，即經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流。1）對(duì)于經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，將通過(guò)資產(chǎn)激活的渠道進(jìn)行，尤其是提及了優(yōu)化政策激活合理需求。這也意味著，后續(xù)房企要通過(guò)提振銷(xiāo)售、盤(pán)活資產(chǎn)等方式來(lái)不斷改善經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流狀況。2）對(duì)于融資性現(xiàn)金流，將圍繞存量和增量?jī)蓚€(gè)方式進(jìn)行，存量主要指貸款展期，增量除了傳統(tǒng)信貸債券融資外，還包括對(duì)集團(tuán)提供貸款、支持境外債務(wù)償付、提供外匯管理服務(wù)、提供資管計(jì)劃融資渠道等。

??3、資產(chǎn)激活行動(dòng)

??何為資產(chǎn)激活？此次報(bào)道提及，在“資產(chǎn)激活”行動(dòng)中，通過(guò)優(yōu)化政策激活合理需求，加大保交樓力度，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷(xiāo)售，壓實(shí)企業(yè)瘦身自救責(zé)任，支持優(yōu)質(zhì)房企通過(guò)并購(gòu)提升資產(chǎn)質(zhì)量，著力改善經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。從這里可以看出“資產(chǎn)”實(shí)際上包括了住房庫(kù)存、問(wèn)題樓盤(pán)、企業(yè)內(nèi)部可出售的資產(chǎn)、企業(yè)通過(guò)并購(gòu)所形成的資產(chǎn)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流等五個(gè)層面的內(nèi)容。這也是房企戰(zhàn)略層、投資層、營(yíng)銷(xiāo)層和融資層等人員需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

??4、保交樓

??此次報(bào)道提及了保交樓的多項(xiàng)措施。報(bào)道指出，保交樓是金融部門(mén)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的重要切入點(diǎn)。加快新增1500億元保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款投放、設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃、加大保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款配套融資力度、強(qiáng)化保交樓司法保障……一系列圍繞“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的工作安排將在近期加速推進(jìn)。從這里可以看出，保交樓至少有四項(xiàng)工作要推進(jìn)，即專(zhuān)項(xiàng)借款、貸款支持計(jì)劃、配套融資、司法保障相關(guān)工作。此類(lèi)計(jì)劃充分說(shuō)明，當(dāng)前保交樓工作遵循繼續(xù)刺激、繼續(xù)保障的導(dǎo)向，也意味著2023年保交樓工作將繼續(xù)發(fā)力。

??5、資管公司

??此次報(bào)道提及，后續(xù)將設(shè)立全國(guó)性金融資產(chǎn)管理公司專(zhuān)項(xiàng)再貸款，支持其市場(chǎng)化參與行業(yè)重組并購(gòu)，加快風(fēng)險(xiǎn)出清。從這里可以看出，全國(guó)四大資管公司后續(xù)將獲得較強(qiáng)的金融支持，尤其是專(zhuān)項(xiàng)再貸款的支持。這也說(shuō)明，在問(wèn)題樓盤(pán)和問(wèn)題企業(yè)的資產(chǎn)并購(gòu)方面，四大資產(chǎn)管理公司將繼續(xù)發(fā)力，或者說(shuō)將繼續(xù)承擔(dān)爛尾樓處置方面的重要責(zé)任。這也是各地政府和房企要關(guān)注的要點(diǎn)。

??6、租賃市場(chǎng)

??此次報(bào)道提及，在推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)方面，金融部門(mén)近期也將出臺(tái)金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)文件，并設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃，支持部分城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房，擴(kuò)大租賃住房供給。從這里可以看出，資產(chǎn)負(fù)債表改善計(jì)劃，對(duì)于住房租賃業(yè)務(wù)的發(fā)展也非常重視，尤其是在租賃貸款、收購(gòu)存量住房擴(kuò)充租賃住房房源兩方面，會(huì)有比較新的政策。這是目前各類(lèi)住房租賃企業(yè)所需要把握的重要政策。

??7、權(quán)益補(bǔ)充行動(dòng)

??此次報(bào)道提及了權(quán)益補(bǔ)充行動(dòng)方案。報(bào)道指出，行動(dòng)方案特別提出了“權(quán)益補(bǔ)充行動(dòng)”，支持優(yōu)質(zhì)房企充實(shí)資本。一方面，支持股權(quán)融資，調(diào)整優(yōu)化并購(gòu)重組、再融資等5項(xiàng)房企股權(quán)融資措施；另一方面，發(fā)展公司制房地產(chǎn)投資信托基金，培育專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃主體，加快住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。從這里可以看出幾點(diǎn)。1）證監(jiān)會(huì)此前的第三支箭政策工具將繼續(xù)落實(shí)，同時(shí)也會(huì)基于2022年的試點(diǎn)情況繼續(xù)優(yōu)化，或有加強(qiáng)版的政策出臺(tái)。2）此次提及了公司制REITs，這也使得一些企業(yè)未來(lái)有轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)，可以基于公司制REITs進(jìn)行企業(yè)轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

??8、三道紅線和房貸集中度

??此次行動(dòng)方案明確，合理延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過(guò)渡期，同時(shí)完善針對(duì)30家試點(diǎn)房企的“三線四檔”規(guī)則，在保持規(guī)則整體框架不變的基礎(chǔ)上，完善部分參數(shù)設(shè)置。從這里可以看出幾點(diǎn)。1）房貸集中度和三道紅線將繼續(xù)落實(shí)，總的改革思路依然是符合房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制的，但是會(huì)結(jié)合短期和中長(zhǎng)期做工作，即短期是針對(duì)性措施，而中長(zhǎng)期則是制度性安排。2）目前會(huì)強(qiáng)調(diào)短期方面的救急政策，所以房貸集中度和三道紅線會(huì)有進(jìn)一步放松的做法，或有緩沖的操作。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，融資方面的節(jié)奏可以加快一點(diǎn)。而對(duì)于銀行的信貸投放，也可以更為積極和主動(dòng)一點(diǎn)。

??9、房企名單

??此次報(bào)道顯示，行動(dòng)方案主要針對(duì)專(zhuān)注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好的優(yōu)質(zhì)房企，重點(diǎn)是其中經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、覆蓋區(qū)域較廣，具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企。方案只設(shè)定了優(yōu)質(zhì)房企條件，沒(méi)有具體名單，金融機(jī)構(gòu)可自主把握。1）這說(shuō)明對(duì)于優(yōu)秀房企的入圍標(biāo)準(zhǔn)更加務(wù)實(shí)和細(xì)化，總結(jié)起來(lái)其實(shí)是“銷(xiāo)售規(guī)模較大的全國(guó)性房企”。這是各地在研究資產(chǎn)負(fù)債表改善計(jì)劃中要注意的標(biāo)準(zhǔn)，要積極對(duì)標(biāo)爭(zhēng)取進(jìn)入具體金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)名單中。2）相關(guān)名單需要金融機(jī)構(gòu)自主把握，從這個(gè)角度看，實(shí)際上各大房企更要注意銷(xiāo)售規(guī)模和數(shù)據(jù)，積極提振銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，獲得金融機(jī)構(gòu)的青睞。

??10、風(fēng)險(xiǎn)化解

??此次報(bào)道提及，關(guān)于此次行動(dòng)方案，很重要的一個(gè)著眼點(diǎn)就是化解風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)道提及，堅(jiān)決阻斷風(fēng)險(xiǎn)傳染，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，需要從供需兩端發(fā)力。為防止風(fēng)險(xiǎn)從出險(xiǎn)房企向優(yōu)質(zhì)房企擴(kuò)散，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流，有關(guān)部門(mén)起草了行動(dòng)方案，并將于近期推動(dòng)盡快落地。1）這說(shuō)明目前風(fēng)險(xiǎn)的化解尤其是優(yōu)質(zhì)頭部房企的風(fēng)險(xiǎn)化解是最為關(guān)鍵的，而且這種化解不是簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)金融方面的風(fēng)險(xiǎn)化解，要從供需兩端去理解。2）此次也提及了行動(dòng)方案近期已經(jīng)起草好了，且要推動(dòng)盡快落地，這也要求房企時(shí)刻關(guān)注此類(lèi)政策，主動(dòng)做策略的調(diào)整。