市場 2024-06-03 09:04:53 來源：丁祖昱評樓市
??“5·17”新政疊加上海、廣州、深圳一線城市新政利好推動，市場活躍度提升明顯。
??CRIC數據顯示5月30個重點城市整體成交1081萬平方米，環比增長4%，較4月小幅微增，與一季度均值相比，增長23%。
??上海新“滬九條”后部分樓盤的來訪量明顯上升，部分觀望客戶開始入市。
??不僅僅是上海，部分二三線城市5月也呈現成交緩步復蘇態勢，環比微增6%，其中西安、成都等核心二線，單月成交規模居前，環比持增。
??從去化來看，5月重點城市平均開盤去化率為30%，較上月環比上升4pcts，略好于一季度均值。這一方面是政策利好，另外一方面也受各大房企“提質縮量”推盤策略影響。
??整體來看，我們認為6月成交總量或將穩中有增，絕對量有望創年內新高。二手房回暖程度預期好于新房。
??2024年5月27日，上海四部門聯合印發《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，共提出九條政策措施，被行業稱為新“滬九條”。
??該政策充分考慮了剛需和改善的購房需求，對非戶籍單身、困難家庭、多孩家庭、離異、贈予等情況都進行了通盤考量，真正實現了差異化、分區域調整。
??政策推出后，上海市場活躍度明顯提升，部分新房項目來訪量出現明顯增長。
??如位于浦東三林的招商臻境，6月1日及2日兩日日均來訪量較上周末超20%，從新“滬九條”發布至今一周內，時代潮派來訪量整體上漲25%，金地嘉峯匯來訪量整體增長40%。若與工作日相比，中環置地中心·潤府周末兩天來訪量比新政前上漲40%，泗涇某項目周末兩日咨詢及來訪量較平常工作日超50%。
??從成交來看，據上海市房地產交易中心官網“網上房地產”數據統計，5月19日至31日期間，各區域已售套數從5月27日起反彈，一直到5月31日達到各區域已售套數最高點，為697套，其中外環外已售套數為各環線最高達494套。
??二手房方面，新政后成交套數也從28日起出現明顯增長，“網上房地產”數據顯示，6月1日全市二手房成交套數924套，較5月日均600多套水平有較大幅度提升。
??對此，有部分中介人員表示，新政過后影響最大的是非戶籍首套購房者，總價在300萬元左右是他們最近幾天帶看最多的房源。
??值得一提的是，當前二手房市場仍執行“三價就低”原則，即銀行審批貸款額度時，會根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中取最低的價格。受此影響，部分年限較久的二手房首付比例仍然較高。同時，也有很多二手房成交價已與評估價格相對接近。
??不僅是上海，從CRIC重點監測的30個城市來看，2024年5月30個重點城市整體成交1081萬平方米，環比增長4%，同比下降34%，與一季度均值相比增長23%。前5月累計同比降44%，降幅收窄2個百分點。
??分能級來看，一線熱度轉降，4個一線城市5月成交164萬平方米，同環比分別下降34%和6%，這主要是由于上海、廣州、深圳新政落地時間尚短，對整體成交提升效果有限。
??二三線城市來看，在“5·17新政”后截至目前已有至少13個省份、15個重點城市落實新政內容，在此影響下成交緩步復蘇，環比微增6%，但同比仍保持下降。
??具體來看，熱點恒熱的西安、成都等核心二線，單月成交規模居前，其中西安5月成交面積88萬平方米，同環比皆大漲，分別為同比上漲44%，環比上漲36%；成都方面，單月成交量達126平方米，為2024年內高點，且環比正增9%，短期內改善盤入市支撐市場成交熱度延續。
??此外，還有不少城市處于穩步需求修復期， 諸如武漢、杭州、合肥、天津等，5月成交環比持增，同比下降，絕對量仍顯著好于2024年一季度月均，這些城市本月項目來訪、認購均有了不同程度回升。
??從去化來看，受房企“提質縮量”推盤策略影響，各城市房企推盤積極性較4月小幅回調，去化率則呈現穩中有增，據CRIC調研數據，重點城市5月平均開盤去化率為30%，較上月環比上升4pcts，同比下降9pcts；和一季度相比微增5pcts，去化率仍處于低位波動。
??多數城市去化率保持環比上升、同比下降，略好于一季度均值。北京、成都、杭州等城市保持環比持增態勢，主要因核心區高性價比樓盤入市帶動整體項目去化低位回升；
??我們認為，6月恰逢房企年中沖刺節點，營銷力度勢必有所加強，加之517四部委房地產吹風會后，核心一二線相繼下調了首付比例和貸款利率，月末一線上海、深圳、廣州寬松政策再度加碼，預期6月成交總量或將穩中有增，絕對量有望創年內新高，不過基于去年基數較高，同比還將延續降勢。
??分能級來看，一線整體熱度好于二三線是大概率事件，“強者恒強”局面預期延續：對于熱點恒熱的成都、西安而言，短期內市場韌性較強，即便局部熱盤降溫，整體市場仍有望高位運行。上海、廣州、深圳因新政利好加持，核心區域配套、產品俱佳的項目還將保持高去化率，城市外圍多數項目或將小幅升溫。對于多數弱二線和三四線城市而言，市場熱度仍有待核心一二線傳導，不過當前市場基本到底，降無可降，6月或將延續低位波動。
??對于二手房市場而言，5月16個重點城市二手房成交面積約701萬平方米，深圳、杭州、南京等6城成交表現強于去年同期，深杭增幅都在3成以上，二手房市場韌性猶在。新政利好之下，若業主能輔之以降價，勢必能帶來一波放量窗口期，二手房6月成交或將迎來一波小高點。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
