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??“消息放出來(lái)很快就有成交了，一小時(shí)就賣了十幾套”“活動(dòng)當(dāng)天搶購(gòu)了30多套”——繼“5折賣房”“買一送一”等營(yíng)銷活動(dòng)出圈后，東莞樓市事關(guān)讓利促銷的風(fēng)還在繼續(xù)吹。

??近日，市場(chǎng)存在感稍弱的東莞水鄉(xiāng)板塊個(gè)別項(xiàng)目借由僅1萬(wàn)元/平方米單價(jià)，再次怒刷一波熱度。率先打響本輪降價(jià)熱度的是位于東莞麻涌的華僑城云瑞府項(xiàng)目，對(duì)比該盤1.4萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)，1萬(wàn)元/平方米的單價(jià)極具吸引力。不僅如此，進(jìn)一步了解后其所推房源還是宜居度較高的一梯兩戶純板式小高層，且為現(xiàn)房狀態(tài)。除了云瑞府項(xiàng)目，位于東莞水鄉(xiāng)洪梅的另一國(guó)企開發(fā)的首開熙江玥也拿出了一批單價(jià)僅1.06萬(wàn)元/平方米的房子售賣，樓層房源任選且?guī)Ьb修。

??經(jīng)了解，上述低價(jià)房源均為工抵房。“工抵房”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將其名下的房產(chǎn)作為抵押物，抵押給承建商，用以償還其所拖欠的建筑工程款項(xiàng)。工程方為盡快回流資金，大多將房子以低價(jià)出售。

??華僑城云瑞府最新出售的這批單價(jià)僅1萬(wàn)元/平方米工抵房，位于項(xiàng)目的10棟、11棟，均為建筑面積約100平方米的三居產(chǎn)品。該盤樓面地價(jià)為1.4萬(wàn)元/平方米，于2022年5月首批預(yù)售，當(dāng)時(shí)備案均價(jià)2.4 萬(wàn)元/平方米，目前小高層正常在售房源價(jià)格為1.7萬(wàn)元/平方米左右，兩梯四戶的高層房源單價(jià)為1.4萬(wàn)元/平方米起。

??據(jù)上述項(xiàng)目銷售人員表示，消息一放出很快便有了成交，“目前，這一批項(xiàng)目還剩一兩套一二層房源，另外的8棟、9 棟也是抵押給工程方的，但他們什么時(shí)候拿出來(lái)銷售就不清楚了。”

??繼云瑞府后，首開熙江玥也拿出了一批單價(jià)僅1.06萬(wàn)元/平方米的工抵房銷售，樓層房源任選且?guī)Ьb修。該項(xiàng)目樓面地價(jià)也去到1.4萬(wàn)元/平方米。

??據(jù)樓盤現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)介紹，從8月1日晚上放出消息到4日活動(dòng)截止，短短幾天實(shí)際銷售了50多套。相較該盤每月個(gè)位數(shù)的順銷套數(shù)，這一成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)可謂突出。目前，該盤正常在售均價(jià)約1.6萬(wàn)元/平方米。

??值得關(guān)注的是，作為抵付工程款的房子，開發(fā)商一般會(huì)選擇一些位置或者戶型并不是特別好的房源，以保證其他正常房源的銷售。如北京首開的熙江玥推出的工抵房便位于該盤的1號(hào)樓，也是地塊競(jìng)拍時(shí)的競(jìng)配建部分所在；云瑞府推出的工抵房則位于靠近路邊一側(cè)的小高層，戶型均為建筑面積約100平方米的三居室。“其他小高層都是‘4+1房’，不會(huì)有太多影響。”上述云瑞府項(xiàng)目銷售人員表示。

??“目前的市場(chǎng)情況下，只要能把房子賣出去就是好事。”一位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示，關(guān)鍵點(diǎn)在于樓價(jià)下跌導(dǎo)致房企利潤(rùn)受影響后，還能否保證交付質(zhì)量，這也是考驗(yàn)好企業(yè)的關(guān)鍵所在。

??除了上述工抵房低價(jià)銷售外，一些高地價(jià)盤也在降價(jià)促銷，如2.59萬(wàn)元/平方米拿地的鴻榮源熙園山院，項(xiàng)目2022年7月首批備案的高層均價(jià)在3.7萬(wàn)~4萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)如今高層住宅在售價(jià)格回落至2萬(wàn)元/平方米起，整體均價(jià)約2.5萬(wàn)元/平方米，尚不能覆蓋地價(jià)。

??降價(jià)銷售背后除是企業(yè)經(jīng)營(yíng)原因外，新房?jī)r(jià)格持續(xù)突破下限也離不開二手房?jī)r(jià)格的影響。根據(jù)東莞市住建局每月公布的全市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，僅從2024年上半年看，全市二手房成交均價(jià)已從1月份的1.98萬(wàn)元/平方米逐月跌至 6月份的1.78萬(wàn)元/平方米，半年下跌幅度約2000 元/平方米。

??其中就6月份數(shù)據(jù)進(jìn)一步看，東莞已有25個(gè)鎮(zhèn)街即近8成區(qū)域二手房網(wǎng)簽均價(jià)回到“1字頭”或低于“1字頭”，其中不乏莞城、萬(wàn)江、虎門、寮步以及過(guò)去房?jī)r(jià)第一梯隊(duì)的臨深板塊鳳崗塘廈等鎮(zhèn)街。

??“周邊二手次新房?jī)r(jià)都在0.9萬(wàn)~1萬(wàn)元/平方米，新房只能這樣定價(jià)。”原助云COO、中原地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)車德銳表示。

??另外，從目前東莞樓市執(zhí)行的政策來(lái)看，新房下調(diào)限價(jià)早已回歸市場(chǎng)化。早在2023年11月，東莞市住建局便對(duì)新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)做了優(yōu)化，按執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為，已辦理預(yù)（現(xiàn)）售但未售出的新建商品住房需變更銷售價(jià)格的，自取得預(yù)售許可證（或限售備案證書）之日起或自上一次調(diào)整申報(bào)價(jià)格之日起，滿30天即可變更，上浮幅度不超過(guò)5%，下浮幅度則不限。在當(dāng)下的市場(chǎng)情況下，樓盤定價(jià)也在迎合市場(chǎng)的調(diào)整與波動(dòng)。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，低價(jià)房受到熱捧意味著購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下跌有一定預(yù)期，并會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致形成更低的價(jià)格預(yù)期，進(jìn)而影響市場(chǎng)情緒與交易。