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??9月20日上午，成都嘉悅匯（天府天璽）8套房源在阿里拍賣平臺因無人出價而流拍。

??這是本月嘉悅匯第二次遭遇流拍。9月10日，嘉悅匯37套房源結束拍賣，其中35套房源無人出價，另2套房源分別有1人競價，但未達保留價而競價失敗。目前這37套房源以招商的形式繼續(xù)掛在阿里拍賣平臺。

??嘉悅匯曾是成都人盡皆知的爛尾樓，在停擺8年多之后，于2023年重新取證入市，因地理位置過于優(yōu)越，搖號人數(shù)觸發(fā)三倍熔斷，中簽率不足7%，成為當時成都最炙手可熱的紅盤，如今在拍賣平臺卻遭遇了滑鐵盧。

??價格無優(yōu)勢導致流拍

??“拍的價高了，我手里的客戶沒人參與。”在成都從事法拍房銷售工作3年的鄧姐（化名）告訴記者，起拍價過高導致了嘉悅匯兩次流拍。

??資料顯示，本月結束拍賣的兩批房源均位于嘉悅匯2棟，清水房，建筑面積81~134平方米，涵蓋兩房、三房和四房戶型。

??嘉悅匯曾于2014年12月31日開盤，當時開盤的就是2棟，均價不足萬元，很快就售罄。此后陷入困境，項目爛尾長達8年多，2023年才在官方監(jiān)管下以“天府天璽”新的案名重新取證入市。項目所剩的1棟1~3單元394套清水房源全部取證，取證均價2.7萬元/平方米。

??由于地處成都高新區(qū)大源板塊核心位置，這次開盤異常火爆。6437人搖394套清水房，場面壯觀。

??2023年，大源板塊的二手房成交均價為33913元/平方米，與嘉悅匯一街之隔的華潤鳳凰城一鳴驚人，掛出3.5萬元/平方米的高價。很多人認為，即使嘉悅匯清水均價2.7萬元/平方米，與區(qū)域房價之間至少還有每平方米4000元+的剪刀差，完全值得上車。

??可市場瞬息萬變，如今大源板塊的二手房價格出現(xiàn)松動。

??貝殼找房APP數(shù)據(jù)顯示，華潤鳳凰城最新一套90平方米的精裝房僅以2.2萬元/平方米成交，華府西苑的二手房成交價也穩(wěn)定在2.4萬~2.6萬元/平方米。

??而嘉悅匯37套房源的起拍均價2.4萬元/平方米，后面8套起拍價2.6萬~2.8萬元/平方米。對比之下，清水房的嘉悅匯毫無價格優(yōu)勢。記者查閱信息發(fā)現(xiàn)，37套房源流拍后，轉讓方從37套房源里挑選了8套出來，調高起拍價，再次進行了拍賣。

??“嚴格來說，嘉悅匯這批房源是網(wǎng)拍房，不算法拍房。”鄧姐表示，拍賣嘉悅匯的主體并非法院而是公司。不過兩者在一般購房者眼里沒有任何區(qū)別，都是要節(jié)約成本、有撿漏空間才會去參拍，所以嘉悅匯流拍也在情理之中。

??二手房擠壓競拍房市場

??嘉悅匯流拍，伏筆在去年就已埋下。

??去年項目開盤迅速三倍熔斷，火爆的場面沒讓嘉悅匯實現(xiàn)開盤即清盤。選房當天，嘉悅匯的小戶型被一掃而空，剩下部分大戶型進入順銷。

??當初放棄選房的張女士表示，自己準備了400萬元預算，這個預算可以在大源、新川或者站南板塊選擇次新或者精裝修的二手房，權衡之下，還是放棄了清水的嘉悅匯。

??這種買房時與二手房之間的權衡在今年成都解除限購之后尤為明顯。

??“新政第二天，我手中的客戶都轉二手房了。”小李（化名）已經(jīng)從成都一家法拍房公司離職。本來他手里有幾組客戶想買法拍房，甚至有兩組客戶還繳納了前期的盡職調查費用。新政出來他們幾經(jīng)權衡，決定買二手房，還詢問小李是否能退還已繳納的費用。

??雖然小李將客戶轉給了二手房部門，但小李本人能拿到的提成變少。兩個月之后，一直沒有開單的他決定離開。

??今年成都二手房成交量屢創(chuàng)高新，在全國走出獨立行情。但低價走量也影響到了以“低價、能撿漏”為賣點的網(wǎng)拍房、法拍房市場。

??通常網(wǎng)拍、法拍這樣需要競拍的房子，都會事前評估房屋價值。據(jù)鄧姐介紹，一般法院或機構會通過專業(yè)網(wǎng)站調取房價大數(shù)據(jù)來確定評估價，或者由法院或機構通過實施調研，取得該小區(qū)該戶型在半年或者一年之內的成交均價，以此來評估房屋的價值。法拍房的一拍起拍價會在評估價的基礎上打8折，如果一拍流拍，二拍起拍價會在一拍起拍價基礎上再打8折。二拍起拍價相當于評估價的6~7折左右，如果二拍還是流拍，則進入變賣。而網(wǎng)拍房一般會設置拍賣保留價，確保拍賣品在成交時不會低于自己的心理價位，保障自己的權益。

??小李告訴記者，如果他是購房者，現(xiàn)在也會選擇二手房，“二手房價是實時的，可能看中的房子開拍時，所在區(qū)域或小區(qū)還有更便宜的二手房掛出來。二手房價上漲較快時，預算有限或有意投資的，買需要競拍的房子就比較劃算。”

??后市價格將回歸理性

??記者從鄧姐手中獲取到的2024年1~8月成都法拍房數(shù)據(jù)顯示，嘉悅匯所在的高新區(qū)，法拍房成交均價已經(jīng)從1月的38716元/平方米降到19302元/平方米。一圈層其他區(qū)域的法拍房成交價也都維持在1萬元+的水平。

??“房子都在降價，拍賣的房子價格自然會走低。”鄧姐告訴記者。

??比如高新區(qū)的藍光金悅派小區(qū)，去年高峰時二手掛牌均價約2.35萬元/平方米。如今一套建筑面積約78.03平方米的房子，評估總價僅142萬元，折算單價1.8萬元/平方米左右，起拍總價127萬元，折算單價約1.6萬元/平方米，在鄧姐看來已經(jīng)是很低的價格了。

??但今年藍光金悅派小區(qū)開始出現(xiàn)單價約1.7萬元/平方米的成交房源。鄧姐說，很多客戶還是會擔心拍賣房騰退、過戶等后續(xù)風險，如果二手房和拍賣房價格相差不是太大，他們更愿意考慮二手房。

??而且市場下行，客戶也越來越專業(yè)。花姐（化名）今年52歲，在成都一家法拍房銷售公司任職。她手里有一組客戶是成都本地人，想拍一套總價六七十萬元的“老破小”，用來投資收租。跟她交流下來，花姐發(fā)現(xiàn)這人特別專業(yè)，不僅對區(qū)域、小區(qū)分析得頭頭是道，還對房價和租金市場非常了解。有時她會主動發(fā)一些二手房的信息給花姐，而花姐給她匹配房源的時候，她也會第一時間搜索該小區(qū)的二手房相關信息。

??“她比我還專業(yè)，能不能開單只能看運氣了。”花姐也頗感無奈。

??花姐向記者提供了一份資料，上面顯示，截至2024年8月，成都12區(qū)中，只有高新區(qū)法拍房成交套數(shù)和成交單價全面超過2023年的行情，金牛區(qū)和雙流區(qū)成交單價略漲，其他區(qū)域的相關數(shù)據(jù)均出現(xiàn)下滑，是否能超過去年的行情還有待觀察。

??相關研究機構曾統(tǒng)計，成都2024年1~7月法拍住宅房源掛拍5635套，成交2730套，清倉率48.5%。考慮花姐的數(shù)據(jù)只統(tǒng)計了12個區(qū)域，兩份數(shù)據(jù)差距并不大。

??對此，長期研究成都樓市的專家王巍認為，雖然嘉悅匯流拍了，但高新區(qū)的資產(chǎn)價值比較穩(wěn)定。不過，市場下行通道已開啟，政策對新房和二手房的調控力度加大，部分區(qū)域法拍房行情被看談只是市場的正常反應。畢竟對絕大多數(shù)人來說，買不到合適的新房和二手房，無奈之下才會考慮買法拍房。

??相關研究機構亦指出成都法拍房的清倉率高于北上廣深4個一線城市，表明成都對法拍房的需求很強勁。樓市仍在探底，預計未來成都法拍房供應量還會上升，一拍成功率降低，價格整體回歸理性。