原創(chuàng) 2024-09-13 11:55:24 來源：中房網(wǎng)
??中房網(wǎng)訊（劉敏 亞晨/文）新房市場的降溫效應(yīng)，也傳導(dǎo)到了土地市場。
??8月份，土地市場延續(xù)了“規(guī)模走低、熱度分化”的趨勢，徐個別地塊高溢價成交外，市場整體仍以底價成交為主。
??土地市場熱度持續(xù)分化
??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止8月27日，全國300城經(jīng)營性土地成交4795萬平方米，環(huán)比上月同期下降6%，同比下降30%。從前8月土地成交規(guī)模來看，約4.4億平方米，同比2023年同期下降兩成左右，供地節(jié)奏明顯變緩。
??在規(guī)模整體處于低位的同時，熱度也在持續(xù)分化。
??根據(jù)CRIC監(jiān)測，8月份，僅上海、杭州、揚州等地平均溢價率突破10%，但更多城市仍是以低溢價成交為主，廣州、武漢、西安、南京等城市本月絕大多數(shù)地塊仍是底價成交，平均溢價率均未超過0.5%。尤其是南京在7月供應(yīng)了多宗低密地塊入市的情況下，最終仍是全部底價成交。
??從整體來看，前8月整體溢價率降至4.1%，較2023年同期下降了1.5個百分點。
??反觀流拍率指標(biāo)，卻不升反降。得益于地方供地策略的調(diào)整見效，8月土地流拍率為10%，環(huán)比已經(jīng)連續(xù)三個月回落。
??分析人士認(rèn)為，受樓市端表現(xiàn)持續(xù)低迷，房企現(xiàn)金流并未得到明顯改善，房企投資積極性受到重挫，這也是導(dǎo)致土地市場總體熱度不足的原因。
??全國土地收金走低
??從住宅用地出讓金指標(biāo)來看，受挫明顯，8月單月全國土地收金走低。
??根據(jù)麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測，8月全國住宅用地出讓金為1256.74億元，同環(huán)比分別下降53.25%和15.37%；前8月土地出讓金為9714.06億元，較去年同期下降38.58%。
??從單月城市住宅用地出讓金TOP15來看，南京單月土地出讓金達(dá)112.38億元領(lǐng)先，但土拍熱度并不高。上海、鎮(zhèn)江則位居第二、三位，單月土地出讓金分別為109.49億元和86.78億元。
??值得一提的是，上海豪宅市場在本輪市場下行周期中脫穎而出，激發(fā)了房企在上海拓儲的信心。
??從前8月城市住宅用地出讓金TOP15來看，北京、杭州和上海位列前三，前8月住宅用地出讓金分別為855.67億元、724.41億元和619.51億元。
??從住宅用地成交總價TOP10來看，上海徐匯區(qū)斜土街道128D-07地塊以48.05億元位居成交總價榜首，并以13.1萬元/平方米打破國內(nèi)土地出讓單價紀(jì)錄。
??無錫錫山區(qū)由金地、和居投資、錫山城市置業(yè)三家房企聯(lián)合拿下的東亭街道春聯(lián)路與規(guī)劃道路交叉口西北側(cè)地塊以總價21.84億元位居第二。位于東新板塊的杭政儲出[2024]81號地塊經(jīng)過24輪競價，成交總價為17.48億元位居第三。
??地方供地策略調(diào)整
??實際上，為提升土地市場熱度，2024年以來地方供地策略也出現(xiàn)了積極變化。
??例如，上海、深圳、蘇州等多地放松了容積率、得房率等方面的控規(guī)限制，為“優(yōu)化增量”提供了更多的發(fā)展空間。
??具體來看，上海、深圳等放開70/90戶型比例限制；減少公攤面積，公共服務(wù)設(shè)施、架空層、下沉空間等公共開放空間不再計容；放寬半開敞空間半計容比例，調(diào)整陽臺進深等約束條件；解除容積率1.0的供地限制；放松建筑密度、高低配等指標(biāo)要求；放寬層高限制；優(yōu)化飄窗和設(shè)備平臺管控要求。出臺限高令，控制超高層住宅開發(fā)。
??另外，在土地供應(yīng)技術(shù)指標(biāo)方面，也同步出現(xiàn)了一系列新變化。
??一是，優(yōu)質(zhì)低密宅地占比上升。今年各地低密度宅地供應(yīng)比例持續(xù)上升，從8月土地供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，新增供應(yīng)經(jīng)營性用地平均容積率僅為1.94，較上月下降0.12，低密地塊供應(yīng)占比持續(xù)增加。
??二是，體量較小的地塊占多數(shù)。從前8月成交數(shù)據(jù)可以看到，典型城市中，除了少數(shù)高總價高單價的優(yōu)質(zhì)“地王級”地塊，大多數(shù)都是體量較小的地塊。
??根據(jù)CRIC監(jiān)測，2024年供應(yīng)的地塊中，建面20萬平方米以上的宅地幅數(shù)占比只有1.3%（125/9780），僅為2023年的一半。2024年以來，有48%的宅地體量在2萬㎡以下，較2023年同期高出12個百分點。
??對此，《丁祖昱評樓市》認(rèn)為，小體量地塊的增加，一方面減輕了開發(fā)商單次拿地的成本，另一方面在項目發(fā)展周期上也更加可控，有助于項目融資的順利進行。
??三是，供地頻次高。從自然資源部全面推行“預(yù)供地”、取消全年供地次數(shù)限制，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”以來，各地供地策略發(fā)生了明顯變化，實現(xiàn)單次小規(guī)模、高頻次的精準(zhǔn)供地策略，一二線城市平均同日拍地幅數(shù)均明顯下降。而同日競拍地塊數(shù)量的減少，顯著降低了意向企業(yè)的資金壓力，并有助于優(yōu)質(zhì)地塊兌現(xiàn)應(yīng)有的市場價值，助力市場信心穩(wěn)定。
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- 2024-09-12 12:51:34
- 2024-09-12 12:19:55
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
