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??一直被銀行視為最優質資產的個人住房按揭貸款業務，正在持續縮水。

??根據財報數據統計，截至6月末，42家A股上市銀行個人住房貸款余額共計34.04萬億元，較2023年末減少3190.63億元。其中，六大國有商業銀行個人住房貸款余額為26.12萬億元，在42家上市銀行總額中占比達到77%，但相比2023年末減少3118.97億元。

??這種態勢在2023年就已出現。2023年末，六大國有商業銀行個人住房貸款余額為26.43萬億元，較2022年末減少5569億元，這是六大行按揭貸規模首次收縮。而此前的2022年，六大行個人住房貸款余額共增加4049億元，2021年增量更是高達24843億元。

??央行發布的《2024年二季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，2024年二季度末，個人住房貸款余額37.79萬億元，同比下降2.1%。此前央行數據顯示，2023年末，我國個人住房貸款余額38.17萬億元，同比下降1.6%。這意味著，今年上半年，個人住房貸款余額共減少了3800億元。

??多家銀行將個人住房貸款余額下降歸因于，房地產市場調整和提前還貸規模增加。國泰君安研究顯示，2024年4月，居民早償率指數達到37%的歷史高位，反映居民提前還貸行為明顯增多。

??存量房貸利率居高不下，促使客戶積極提前還貸，是房貸余額減少的主要原因。以北京為例，截至8月30日，北京新發放的首套房貸利率為3.4%，而存量首套房貸利率則高至4.75%，兩者利差達135個基點。央行面臨的存量房貸利率下調壓力正在上升。

??按揭貸規模持續縮水

??今年上半年，上市銀行普遍加大了對個人住房貸款的投放力度，但仍止不住下滑態勢。

??個人住房貸款投放大戶仍是建設銀行。截至6月末，建設銀行個人住房貸款余額為6.31萬億元，但相比2023年末仍減少764.66億元，降幅為1.2%。

??第二名是工商銀行，個人住房貸款余額達6.17萬億元，相比2023年末減少1230.92億元，是上市銀行中縮減最多的。

??第三名是農業銀行，個人住房貸款余額5.07萬億元，上半年縮水規模亦超千億元，達到1006.73億元。排在其后的是中國銀行、郵儲銀行、交通銀行，個人住房貸款余額分別為4.75萬億元、2.36萬億元以及1.46萬億元。

??郵儲銀行是國有大行中按揭貸唯一正增長的銀行。今年上半年，郵儲銀行個人住房貸款新增236.18億元，在上市銀行中增量最大；其在2023年按揭貸規模亦增加762.28億元。

??郵儲銀行零售業務總監梁世棟表示，今年上半年，郵儲銀行按揭投放近2000億元，凈增超過200億元。之所以能取得比較優勢，一是搶抓二手房市場，堅持一二手房并重。針對二手房交易相對活躍情況，加大對二手房貸款的資源配置力度，加強了跟頭部優質房地產中介機構的合作，上半年二手房貸款投放占比近6成。

??二是向一線等高能城市發展。2024上半年高能級市場投放同比增長近40%。另外，抓縣域市場，隨著新型城鎮化的推進，在需求端，有鄉鎮居民的孩子上學、結婚、就業等剛性需求，同時，還有很多打工客戶回到縣城置業的需求也比較強烈。在供給端，也由原來的傳統大型開發商向區域優質開發商轉變。

??三是用好金融科技。持續優化跟優質中介和房企的直聯，提升對于合作伙伴的服務能力，同時推進按揭的預審批服務，全面升級線上服務，客戶體驗明顯提升。

??在股份行中，招商銀行、興業銀行個人住房貸款余額超過萬億元，分別為1.38萬億元、1.07萬億元；排在其后的是中信銀行、浦發銀行，余額分別為9884.57億元、8336.47億元。其中，中信銀行上半年個人住房貸款新增172.86億元，另外3家銀行該指標皆為負數。

??42家A股上市銀行中，上半年個人住房貸款正增長的銀行有13家，郵儲銀行、浙商銀行、中信銀行、寧波銀行、杭州銀行新增規模排名前五。其中，浙商銀行的增幅最高，上半年個人住房貸款余額1553億元，較2023年末增加12.66%。

??個人住房貸款業務下滑的同時，各大銀行的個人消費貸款、個人經營貸款業務卻在快速增長。

??截至6月末，農業銀行個人貸款較2023年末增加5921.78億元，增長7.3%。其中，個人消費貸款增長26.5%，個人經營貸款增長28.4%。工商銀行個人貸款比2023年末增加1809.22億元，增長2.1%，其中，個人消費貸款和個人經營貸款分別增長17.4%和16.7%。

??建設銀行的個人貸款規模較2023年末增加816.82億元，增幅為0.94%。其中，個人經營貸款增長13.93%；個人消費貸款增長13.99%。交通銀行也不例外，其個人經營貸款較2023年末增長9.14%，個人消費貸款增長26.85%。

??股份制銀行、城農商行個人消費貸也呈階梯式增長態勢。截至6月末，“零售之王”招商銀行個人消費貸款余額較2023年末增長25.27%，貴陽銀行個人綜合消費貸款余額增長23.11%。

??當前個人消費貸、經營貸利率已跌破3%，將房貸置換為消費貸、經營貸，通過貸款產品間利率差達到變相降息目的，已成為行業公開的秘密。這種現象出現的根本原因，就是存量房貸高位站崗，由此帶來的風險不容忽視。

??按揭貸不良率也在上升

??在今年業績發布會上，上市銀行的盈利性、資產質量，尤其是房地產等重點領域風險備受關注。

??凈利潤增速放緩，已是整個銀行業需要應對的挑戰。2024年上半年，工商銀行實現凈利潤1712.96億元，是國有商業銀行中賺錢最多的銀行，但仍出現營業收入、凈利潤“雙降”。

??工商銀行表示，受LPR（貸款市場報價利率）下調、存量房貸利率調整、存款期限結構變動等因素影響，年化凈利息差和凈利息收益率分別為1.24%和1.43%，同比分別下降28個和29個基點。而由于中國商業銀行凈利息收入占營業收入8成左右，其增長放緩對利潤影響顯著。

??近期，市場傳聞政策方正在考慮進一步下調存量房貸利率，至于如何降，可能通過重新協商房貸利率或轉按揭來實現。

??對此消息，招商銀行行長王良在中期業績會上表示，招行也只是在媒體上看到信息，還沒有接到宏觀按揭管理部門、人民銀行或者國家金融監督管理總局的意見，也沒有征求過銀行意見。“若這方面政策推出，對銀行業的存量按揭利率將帶來一定負面影響；宏觀管理部門會做好充分論證和研究，再推出這樣的政策。”

??值得關注的是，今年以來，銀行業個人住房貸款不良率有了上升之勢。據記者統計，42家上市銀行中，有23家披露了上半年個人住房貸款不良率，其中19家均出現上升。

??青農商行（即青島農村商業銀行）、蘭州銀行、鄭州銀行、重慶銀行、重慶農商行個人住房貸款不良率均超過1%。截至上半年末，這5家銀行個人住房貸款不良率分別為1.33%、1.25%、1.12%、1.08%、1.05%。其中青農商行、蘭州銀行、重慶銀行出現上漲，鄭州銀行、重慶農商行個人住房貸款不良率分別較2023年末下降0.05個百分點、0.06個百分點。

??個人住房貸款不良率上升最快的是重慶銀行，其次是中信銀行。截至6月末，重慶銀行個人住房貸款不良率較2023年末上升0.31個百分點；中信銀行個人住房貸款不良率為0.71%，較2023年末上升0.21個百分點。

??中信銀行在其財報中，將此歸因于“受房地產銷售低迷、經濟增長放緩等因素影響，不良率及關注貸款率均較上年末有所上升”，并認為，該行個人住房貸款加權平均抵押率維持在40%左右水平，個人住房貸款業務整體風險基本可控。

??股份制銀行中，民生銀行、浦發銀行、興業銀行個人住房貸款不良率分別為0.83%、0.75%、0.65%，分別較2023年末上漲0.16個、0.13個以及0.09個百分點。

??國有大行中，工商銀行、農業銀行、建設銀行、交通銀行個人住房貸款不良率分別為0.6%、0.58%、0.54%、0.48%，分別較2023年末上漲0.16個、0.03個、0.12個以及0.11個百分點。

??郵儲銀行則出現下降，該行個人住房貸款不良率為0.5%，較2023年末下降0.05個百分點。郵儲銀行零售業務總監梁世棟在業績會上表示，下一步郵儲銀行將緊抓政策指引，堅持支持剛需和改善型住房需求，上半年超90%業務都是此類需求；堅持一二手房并重；堅持在重點區域發力，一個是高能級市場，一個是縣域市場，持續保持住房按揭業務平穩健康有序發展。