??房貸利率下降及按揭貸款策略

??“房貸利率密集下降”成為1月份尤其是春節(jié)以來(lái)的市場(chǎng)熱點(diǎn)話題。包括房企和購(gòu)房者對(duì)該現(xiàn)象保持了密切的關(guān)注。房貸利率下降，充分體現(xiàn)了金融部門對(duì)購(gòu)房消費(fèi)降成本的導(dǎo)向，也有助于進(jìn)一步激活市場(chǎng)交易行情。本報(bào)告對(duì)當(dāng)前全國(guó)各重點(diǎn)城市房貸利率下降進(jìn)行系統(tǒng)總結(jié)和分析，以更好把握房貸政策。各地應(yīng)用足用好此類政策，為新一輪住房消費(fèi)提振創(chuàng)造更好的條件。

??一、房貸利率下降的統(tǒng)計(jì)

??1、房貸利率下降的兩種含義

??嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，目前市場(chǎng)上討論的“房貸利率下降”，其實(shí)是“房貸利率突破下限”的含義。從分類上說(shuō)，房貸利率下降其實(shí)有兩種含義。一種是房貸利率從高位下降，但沒有突破4.1%的下限；另外一種是指房貸利率突破了央行規(guī)定的下限，即實(shí)際利率低于4.1%。

??所以，目前市場(chǎng)上討論的“房貸利率破4進(jìn)3”、“房貸利率最低可以做到3.8%”，其實(shí)質(zhì)含義是，各地基于利率定價(jià)規(guī)則，突破了央行規(guī)定的下限。當(dāng)然，從閱讀習(xí)慣和約定俗成的角度出發(fā)，本報(bào)告所指的“房貸利率下降”，特指“房貸利率低至3.8%”的類似現(xiàn)象。此類房貸利率的下降，有特殊性，其需要符合央行《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》相關(guān)規(guī)定，同時(shí)具有階段性的特點(diǎn)，即隨著房?jī)r(jià)指數(shù)的走勢(shì)會(huì)有季度的調(diào)整。

??2、房貸利率下降的城市名單

??1月29日，關(guān)于“鄭州房貸利率最低降至3.8%”的消息受到了關(guān)注，也引起了各個(gè)購(gòu)房者的討論。我們系統(tǒng)梳理了2023年1月份以來(lái)全國(guó)各地降低房貸利率或執(zhí)行低利率的城市名單，共計(jì)30個(gè)城市。這30個(gè)城市房貸利率均低于4.1%的下限，同時(shí)呈現(xiàn)了4.0%、3.9%、3.8%和3.7%的四個(gè)梯隊(duì)。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在這30個(gè)城市中，至少有一半城市的房貸利率為3.8%，這也說(shuō)明，3.8%成為各地降房貸工作中最主流的利率。該定價(jià)水平可以供全國(guó)其他省市學(xué)習(xí)，以更好指導(dǎo)商業(yè)銀行對(duì)房貸利率定價(jià)。

??從城市的具體名單可以看出，這30個(gè)城市普遍屬于房?jī)r(jià)指數(shù)連續(xù)三個(gè)月下跌的城市，且基本為交易行情偏冷的二三線城市。一些房?jī)r(jià)指數(shù)略強(qiáng)勢(shì)的或市場(chǎng)行情略好的城市，并不在此次下降的城市范圍之中。另外，有部分城市房貸利率最低為4.0%，其雖然不是主流的3.8%概念，但本身已經(jīng)突破了4.1%的利率下限。從這個(gè)角度看，此類城市已經(jīng)非常積極執(zhí)行了央行此前的新政策，值得肯定。換而言之，無(wú)論是4.0%還是3.8%的利率，都體現(xiàn)了各地積極降低房貸成本、激活住房消費(fèi)需求的導(dǎo)向。

??二、按揭貸款策略建議

??房貸利率下降受到了很多購(gòu)房者和房企營(yíng)銷部門的關(guān)注。本報(bào)告搜集了部分購(gòu)房者的相關(guān)留言和疑問。此類問題非常務(wù)實(shí)，對(duì)其進(jìn)行積極解答，有助于更細(xì)致全面研究房貸利率下降的現(xiàn)象，進(jìn)而指導(dǎo)個(gè)人按揭貸款工作。當(dāng)然，需要提醒的是，每個(gè)城市的房貸政策有差異，不同購(gòu)房者的購(gòu)房情況也有差異，所以要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行具體分析。

??1、提前還貸潮是否受近期房貸利率下降的影響？

??知乎在2023年2月2日做過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)單調(diào)查，在484個(gè)網(wǎng)友參與的“你會(huì)選擇提前還房貸嗎”的調(diào)研中，選擇“會(huì)”的為63%、選擇“不會(huì)”的為10%、選擇“還要觀望”的為27%。當(dāng)然此類數(shù)據(jù)僅僅作為參考，但也充分說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)提前還房貸有比較大的訴求。從房貸利率這個(gè)角度說(shuō)，社會(huì)上確實(shí)存在抱怨存量房貸利息太高的聲音。提前還房貸，目的是減少利息支出。我們認(rèn)為，要重視此類社會(huì)情緒。一方面，要積極宣傳“存量貸款也會(huì)降利息”的精神，減少提前還房貸的行為。另一方面，各地要把“房貸利率下調(diào)-房貸提前償還”之間的關(guān)系做系統(tǒng)的研究，從保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益角度積極為購(gòu)房者減負(fù)。

??2、房貸利率下降是針對(duì)所有買房類型嗎？

??本報(bào)告提及的房貸利率下降，其實(shí)有一定的限定條件。換而言之，類似3.8%的利率，只存在于“房?jī)r(jià)過(guò)于疲軟、允許突破央行規(guī)定下限”的城市之中。同時(shí)，此類住房是指首套住房，而不是第二套住房。但不區(qū)分是否是新房還是二手房。另外，若部分城市降低了首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，部分二套房的購(gòu)房行為也可以享受此類優(yōu)惠貸款利率。

??3、房貸還在下降，近期購(gòu)房是否需要緩一緩？

??我們認(rèn)為繼續(xù)觀望和等待的意義不大。第一、要下降的城市，近期基本上就會(huì)發(fā)布政策，引導(dǎo)利率下調(diào)。而且3.8%的利率是目前各地差不多可以落實(shí)的最低利率，類似低于3.6%的利率可能性其實(shí)不大。第二、房貸利率下降，其實(shí)有階段性的特征。若后續(xù)房?jī)r(jià)反彈，那么此類利率政策是會(huì)撤回去的。購(gòu)房者需要了解定價(jià)規(guī)則，主動(dòng)獲取優(yōu)惠利率。

??4、大城市是否也會(huì)降房貸？

??第一、降房貸利率是每個(gè)城市的政策趨勢(shì)，今年金融政策將繼續(xù)支持住房消費(fèi)，房貸利率普遍有下調(diào)的可能。所以“降不降”不是問題。第二、問題是“降多少”。按《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》給出的定價(jià)規(guī)則，一線城市目前并不能突破4.1%的利率。換而言之，最低利率也只能是4.1%。未來(lái)有微調(diào)的空間。

??5、存量貸款是否可以降房貸？

??必須肯定說(shuō)明，各地存量貸款的利率普遍都有下降的可能，而且2月份開始已經(jīng)在下降了。所以，若沒有下調(diào)，可能有幾種原因。第一、購(gòu)房者和銀行簽訂的是固定利率貸款，導(dǎo)致銀行無(wú)法做調(diào)整。第二、過(guò)去買的房子屬于二套房，當(dāng)時(shí)無(wú)法拿到利率折扣。第三、重新定價(jià)日在今年2月份以后。

??6、未來(lái)房貸利率是否會(huì)繼續(xù)下降？

??是否下降，取決于房?jī)r(jià)的疲軟情況或購(gòu)房市場(chǎng)行情。若市場(chǎng)行情不好，那么激活合理住房需求的政策依然會(huì)繼續(xù)，降低房貸的工作會(huì)推進(jìn)。但若市場(chǎng)回暖或房?jī)r(jià)止跌，那么優(yōu)惠的房貸利率確實(shí)會(huì)收回。必須說(shuō)明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)朝著復(fù)蘇的通道前進(jìn)，后續(xù)或不會(huì)出現(xiàn)如此密集的降利率操作。

??7、組合貸款是否可以降房貸利率？

??有部分購(gòu)房者是組合貸款模式，所以也會(huì)有疑問，對(duì)于“商業(yè)銀行貸款和公積金貸款的利率”模式，是否有下降的可能。舉個(gè)例子，目前無(wú)錫在原純商貸轉(zhuǎn)為組合貸款的時(shí)候，新的這部分商貸是可以享受目前的最新商貸利率的。所以組合貸款業(yè)務(wù)也可以享受此類利好政策。

??8、公積金是否有下降利率的可能？

??目前各地關(guān)于公積金貸款利率下降的消息并沒有。去年10月份，全國(guó)各地公積金貸款利率從3.25%統(tǒng)一下調(diào)為3.1%。調(diào)整的重要原因是，若不下調(diào)，其和商貸之間的價(jià)差會(huì)非常小。目前各地雖然推出了3.8%的利率，但屬于局部的、階段性的政策，公積金的貸款利率理論上沒有下調(diào)的可能。

??9、近期買房了，是否可以享受更低的貸款利率？

??“昨天還有客戶給我打電話，他是1月初剛剛以4.1%的利率貸了款，不過(guò)現(xiàn)在還沒有放款，來(lái)問我能不能按3.7%走，我還是建議他馬上聯(lián)系銀行經(jīng)理。”孫先生說(shuō)。這個(gè)例子對(duì)類似疑問的購(gòu)房者有非常好的指導(dǎo)作用。若貸款合同還沒有批下來(lái)，理論上都可以爭(zhēng)取最新的最低利率。

??10、為什么部分城市近期房貸利率反而上升？

??不完全統(tǒng)計(jì)顯示，1月份包括清遠(yuǎn)、貴陽(yáng)、武漢、江門、昆明、泉州和大理等城市，出現(xiàn)了房貸利率上調(diào)的現(xiàn)象。此事讓購(gòu)房者非常困惑。出現(xiàn)這種情況，是因?yàn)槿ツ?2月底此類城市突破房貸利率下限的權(quán)限“到期了”，所以1月份會(huì)略上升。但按照今年《建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制》新規(guī)則，此類城市當(dāng)前利率又出現(xiàn)了下調(diào)。購(gòu)房者要防范被一些虛假營(yíng)銷信息所誤導(dǎo)。

??11、省會(huì)城市房貸利率下降了，地級(jí)市是否都會(huì)跟進(jìn)？

??目前各地省會(huì)城市普遍都下降了房貸利率，是否意味著，相關(guān)省份其他地級(jí)市也會(huì)跟著下降？這里舉一個(gè)例子。經(jīng)吉林省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制決議：自2023年1季度起，長(zhǎng)春市、吉林市和四平市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減50個(gè)基點(diǎn)。從這個(gè)角度看，其實(shí)不是所有地級(jí)市都可以下調(diào)。有下調(diào)權(quán)限的，基本上是能級(jí)略高的城市。

??12、各地只有四大國(guó)有銀行在下降房貸利率嗎？

??是否只有國(guó)有銀行才會(huì)執(zhí)行3.8%的低利率？以珠海為例。目前部分股份制商業(yè)銀行正在申請(qǐng)下調(diào)首套房貸利率至3.7%；部分外資銀行已經(jīng)在走流程，審批下調(diào)首套房貸利率至3.7%。這說(shuō)明，各地銀行在下調(diào)房貸利率方面，權(quán)限是一樣的，但會(huì)形成略有差異、略有競(jìng)爭(zhēng)的貸款利率。

??13、所有樓盤都可以拿到3.8%的利率嗎？

??假如某個(gè)城市最低房貸利率為3.8%，那么是否意味著所有樓盤都可以執(zhí)行該最低利率呢？其實(shí)不然。購(gòu)房者需要明白，該最低利率是各地銀行給出的最為優(yōu)惠的政策，但肯定有限定條件。其取決于LPR走勢(shì)和當(dāng)?shù)亟鹑诠ぷ鞯幕{(diào)、房企和銀行的合作程度、銀行信貸業(yè)務(wù)的營(yíng)銷計(jì)劃、樓盤品質(zhì)和質(zhì)量、購(gòu)房者購(gòu)房情況、購(gòu)房者征信和信貸資質(zhì)情況、房貸額度和申請(qǐng)的情況等。購(gòu)房者需要根據(jù)所在城市情況，積極爭(zhēng)取最為優(yōu)惠的房貸利率。