??2023年居民信貸政策將是地方因城施策、支持剛需和改善需求的發力點，未來居民按揭貸款政策力度有望繼續加碼。

??◎  作者 / 楊科偉、李詩昀

??1月5日，央行、銀保監會發文決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，這是929新政的延續和升級，同日，住建部部長倪虹強調要精準施策、分類調整首付比例等政策。三部委同時發布居民購房按揭利好，松綁力度是否符合市場預期？能否扭轉市場信心？后續地方限貸政策又會怎么走？

??兩部委房貸利率政策升級長效機制
更多壓力城市有望自主調整首套房利率下限

??1月5日，央行、銀保監會發文決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

??早在2022年9月29日，央行、銀保監就發布了房貸新政，允許6-8月新房價格同環比三連降的城市階段性調整房貸利率下限，據統計，70個大中城市中符合條件的城市至少有23個，包含天津等8個二線城市和溫州、岳陽等15個三四線城市。政策出臺后，多地積極響應，例如濟寧、黃岡、清遠等將首套房貸利率下限調整為LPR減60個基點至LPR減35個基點，江門、湛江等甚至取消了利率下限。但929新政對市場預期的調節作用和成交的拉動效果都不明顯，例如統計局公布的濟寧、湛江新房房價繼續負增，CRIC數據顯示清遠四季度商品住宅成交面積同、環比分別跌63%和20%。

??0105房貸新政是929政策的延續和升級，延續主要體現在（1）入圍要求不變，即房價連續3個月下跌，市場下行壓力較大的城市；（2）調首套不調二套，僅限于首套房貸款利率下限調整，二套利率下限繼續按兵不動，意在減輕剛需購房者月供還貸壓力，進而提升剛需購房消費。

??政策升級則主要體現在：（1）動態調節機制，即入圍城市名單季度性調整，意味著更多壓力城市能享受到政策紅利；（2）長效機制，929政策僅有3個月試行期，而0105新政暫未設定截止時限；（3）退出機制，與929政策最大的不同在于，最新版房貸政策設立了房價三連漲即恢復全國統一利率下限的退出機制，這也符合中央“托而不舉”、求穩定而不求非理性上漲的一貫政策基調。

??住建部表態精準施策支持居民按揭
首套應降盡降、二套分類調降、三套謹慎松綁

??1月5日，住建部部長倪虹強調要精準施策、分類調整首付比例等政策。對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

??事實上，2022年中央層面已多次給因城施策“劃重點”，例如8月國常會提到“允許地方‘一城一策’靈活運用信貸等政策”， 又比如10月國辦發文“給予地方更多自主權，靈活運用階段性信貸政策，支持剛性和改善性住房需求”。

??各地放松限貸政策頻出，據不完全統計，2022年全國至少113個市縣松綁限貸，5-8月是政策密集出臺期，太原、長春等81城下調首套房貸款利率至2成起，南京、廈門等55城下調二套房首付比例，蘭州、鄭州等57城明確取消“認房又認貸”。

??盡管如此，決策層關于限貸政策如此明確直白的表態還是近來首次，也有很強的指導意義。 分類來看：（1）首套房首付比、利率應降盡降，各地首付比例有望迎來全面下調，即非限購城市降至最低20%起，限購城市最低30%起，符合房貸新政要求的城市積極下調甚至階段性取消房貸利率下限，從首付和月供兩方面減輕剛需購房壓力；（2）二套房首付比例分類調降，更多三四線和壓力二線城市將落地二套房最低首付30%、實行認貸不認房，核心城市適度下調高企的二套房首付比例和房貸利率加點，給予置換、多孩等家庭一定政策傾斜，比如有貸款記錄但名下房已出售的再購房者執行首套房政策；（3）三套以上限貸政策謹慎放寬，在把握好促改善和防投機邊界的基礎上，特殊群體的限貸政策仍有邊際放松空間，比如對投親養老、三孩家庭購買第三套房的執行二套房貸款政策。

??除此之外，在采訪中，倪虹部長還提出了2023房地產工作“九字訣”——增信心、防風險、促轉型，部署了保交樓、化解房企風險、提品質等五項重點工作，并表達了對2023年房地產市場企穩回升的信心。

??因城施策圍繞降利率、降首付再發力
京滬等風向標城市若落地或將提振市場信心

??綜上所述，2023年居民信貸政策將是地方因城施策、支持剛需和改善需求的發力點，未來居民按揭貸款政策力度有望繼續加碼，具體來說：

??第一，房貸利率方面，降LPR、降加點、降下限。房貸利率錨5年期以上LPR在2022年累計下調了35BP，2023年穩增長、穩地產目標驅動下，LPR仍有較大下調可能，并將進一步帶動房貸利率下行。更多壓力城市將受惠于利率新政，階段性下調甚至取消首套房房貸利率下限。此外，京滬等一些核心城市的首套、二套房貸利率加點也存在明顯下調空間。

??第二，首付比例方面，首套普降、二套分類降。各地首套房首付比例有望迎來全面下調，即非限購城市降至最低20%起，限購城市最低30%起。更多三四線和壓力二線城市將落地最低30%的二套房首付比例，京滬深杭蓉等重點城市二套房首付比例也有下調可能。

??第三，貸款套數認定規則持續優化。例如取消認房又認貸，首套貸款已結清再購買二套房，執行首套房貸款政策。又比如對多孩、投親養老等家庭，以及住房用于保障性租賃住房等用途的，在貸款套數認定時核減一套。

??預判政策效果，一方面，現有政策力度仍然小于市場預期，僅憑三部委目前的表態和已出臺政策，很難真正扭轉市場信心。另一方面，政策落地執行情況還有待觀察，京滬深等具有風向標意義的城市能否下調二套房首付比例？杭蓉等強二線城市有多少會取消認房又認貸？在現有政策落地見效或者有加碼政策發布的情況下，2023年房地產市場有望企穩回升。