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??本月樓市聚焦中央推動房地產“三支箭”落地，部分重點一二線城市“四限”政策再優化

??11月，房地產寬松調控節奏進一步趨緩，但政策力度明顯加強。中央層面，中國銀行間市場交易協會提出繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，人民銀行、銀保監會發文強調堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁，保持房地產融資平穩有序，證監會提出在股權融資方面調整優化5項措施，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房企境外市場上市政策等。房地產的銀行信貸、發債融資、股權融資“三支箭”全部落地，房企融資環境迎來實質性改善。

??地方層面，本月地方出臺房地產調控政策47條。其中，寬松性政策34條，中性政策8條，緊縮性政策5條。寬松性調控節奏較上月繼續趨緩，這主要與今年以來尤其是二、三季度三、四線城市維穩政策應出盡出有關，但北京、杭州、成都、西安等核心一、二線城市紛紛對區域性限購政策作出寬松性調整，彰顯了當前房地產調控仍以維穩為主，寬松導向未改。本期報告主要對11月房地產行業政策進行梳理，并作解析。

??02

??中央政策

??“三支箭”相繼落地，全方位利用金融手段支持房地產健康發展

??1.政策跟蹤

??2.政策小結

??本月資本面呈現大幅波動，流動性整體趨緊。一方面，隨著央行利潤繳存、留抵退稅進程結束及財政發力放緩等因素影響，超儲資金池“水位”下降；另一方面，在兼顧匯率、通脹等內外因素下，央行公開市場操作更加慎重。截至11月29日，央行公開市場操作累計實現資金凈回籠9090億元。但值得注意的是，臨近月末，央行逆回購操作力度明顯加大，僅11月28-29日兩日，已實現1300億元凈投放。11月30日，央行再以利率招標方式開展了1700億元7天逆回購操作。此外，11月25日，央行宣布將于12月5日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點，共計釋放長期資金約5000億元等，中央層面維護資金面平穩的態度依然明確。在房地產方面，中央層面再度加大穩樓市力度。11月11日，央行、銀保監會聯合發布“金融16條”，從供需兩端全面支持房地產市場平穩健康發展，核心舉措包括：滿足國有、民營等各類房地產企業項目合理融資需求，支持開發貸、信托貸合理展期，支持優質房企發債融資，做好房地產項目并購金融支持，做好“保交樓”金融服務等。11月14日，銀保監會、住建部、央行聯合發文提出，允許商業銀行與優質房企開展保函置換預售監管資金業務。11月28日，證監會新聞發言人表示將在股權融資方面調整優化5項措施，包括：恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，允許上市房企非公開方式再融資等。至此，銀行信貸、發債融資、股權融資“三支箭”全部落地，房企融資迎來實質利好，短期流動性壓力將有所緩解。

??03

??地方政策

??寬松性調控節奏進一步趨緩，部分熱點一、二線城市“四限”政策再優化

??1.寬松性政策

??（1）行政干預政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2.中性政策

??（1） 住房保障政策

??（2） 其他政策

??3.緊縮性政策

??（1） 行政干預政策

??（2） 市場監管政策

??4.政策小結

??中房研協測評研究中心監測統計，2022年11月地方出臺房地產調控政策47條。其中，寬松性政策34條，中性政策8條，緊縮性政策5條。地方寬松性調控節奏進一步放緩，這主要與今年尤其是二、三季度以來三、四線城市穩樓市政策應出盡出有關。反觀重點一、二線城市政策松綁空間依然較大。本月北京、杭州、成都、西安等多個重點一、二線城市對區域性限購政策作出寬松性調整，也進一步彰顯了當前調控仍以維穩為主，政策寬松導向未改。

??具體到11月調控內容來看，寬松性政策主要表現

??在行政干預、住房公積金政策支持和人口人才引進等方面。在行政干預方面，核心舉措主要包括優化“四限”、發放購房補貼或契稅補貼、寬限房企拿地保證金比例和土地成交價款繳納時限等。典型代表有：西安市提出從市外遷入本市且在限購區域無住房的居民家庭，落戶后即可在限購區域購買首套二手住房，并將臨潼區、西咸新區灃東新城上林街道、灃西新城高橋街道、馬王街道和高新區托管的非限購區域移出住房限購限售范圍；成都市將天府新區成都直管區、成都高新區西部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區統一為一個住房限購區域，具備該區域內任一區購房資格的居民家庭以及具備成都高新區南部園區購房資格的居民家庭，均可在該限購區域內購買住房；北京市通州區臺湖、馬駒橋地區不再執行通州樓市升級版限購政策；杭州市臨平區提出已落戶家庭或在本市工作且有城鎮社保繳納記錄的非本市戶籍家庭，可在星橋、崇賢、東湖、運河等鎮街購買住房，城西科創大走廊實施差異化購房政策等。此外，衢州市、葫蘆島市興城市、涿州市、煙臺市、臨沂市沂水縣、南昌市灣里管理局、長沙市望城區、慶陽市寧縣、南京市六合區等十余個城市或地區出臺了購房補貼類政策，南陽市鄧州市、欽州市、煙臺市等多地對強化了房企開發端支持。

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調住房公積金貸款最高額度、下調最低首付比例、擴大住房公積金貸款提取范圍等。典型代表有：撫州市將家庭首套住房公積金最高貸款額度由60萬元/戶提高至70萬元/戶，首套房首付比例統一調整為20%，二套房首付比例統一調整為30%；濟南市將單人繳存公積金最高貸款額度由35萬元提高至50萬元，將雙人繳存公積金最高貸款額度由70萬元提高至80萬元；商丘市將購買、建造、翻建、大修二手住房以外的首套自住住房貸款額度調整為不大于房屋總價款的80%，購買第二套自住住房或二手住房，貸款額度不大于房屋總價款的70%等。

??在人口人才引入方面，核心舉措包括放寬落戶限制、提供人才住房、發放人才安家補助等。典型代表有：舒蘭市對全日制專科、本科、碩士、博士畢業生購房分別發放1萬元、2萬元、3萬元和5萬元購房補貼；成都市按照“政府主導、市場化運作、人才優先”原則配建人才公寓，符合規定人才可在規定面積內享受購房款15%的政策性優惠；寧波市人才購房補貼由過去的“家庭首次購買唯一住房”調整為“家庭唯一住房”，并不再限制申請人持有的最低產權比例即可按比例享受購房補貼；臺州市黃島區全面實行城鎮地區“零門檻”落戶政策等。

??中性政策主要集中在強化住房保障方面，典型代表有：邢臺市加快發展保障性租賃住房，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；東莞市出臺三限房建設和分配試點方案，要求三限房堅持商品住房屬性、按照市場化商品房模式進行建設和限售，承購人在莞購買商品房（包括新建商品住房及二手商品住房）前，需取得三限房完全產權或退出三限房；蘇州市出臺發展保障性租賃住房實施辦法，明確保障性租賃住房籌集方式、建設規格和面向群體等。

??緊縮性政策主要集中在市場監管方面，核心舉措主要包括商品房預售資金監管和房地產市場秩序整治等方面。典型代表有：海口市嚴禁房地產經紀機構違規銷售安居房；寶雞市隴縣、東莞市對商品房預售資金收存和使用作出進一步具體規范等；湖南省加強居民自建房安全管理，明確城市、縣城現狀建設用地范圍內不得新建居民自建房，新建居民自建房一般不得超過三層等。

??04

??11月重要事項復盤

??05 房地產政策展望

??1.中央層面

??11月16日，人民銀行發布2022年第三季度中國貨幣政策執行報告指出，當前外部環境更趨復雜嚴峻，海外通脹高位運行，全球經濟下行風險加大，國內經濟恢復發展的基礎還不牢固下一階段，將繼續加大穩健貨幣政策實施力度，堅持不搞“大水漫灌”，不超發貨幣，保持貨幣供應量與社會融資規模合理增長。高度重視未來通脹升溫的潛在可能性，特別是需求側的變化。在流動性方面，據中信證券研究測算，在不考慮MLF和逆回購到期的情況下，12月并不存在流動性缺口。但考慮到財政支出往往集中在月末，且存在銀行年末考核壓力，不排除部分時點資金面收緊的可能。隨著防疫政策和地產政策的轉變，預期后續總量寬貨幣空間或將收窄。在房地產調控方面，11月中央密集出臺多項房地產重磅政策，推動房地產信貸融資、債券融資和股權融資“三支箭”加速落地。11月22日國務院常務會議也再度強調要“落實因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策，指導地方加強政策宣傳解讀。推進保交樓專項借款盡快全面落實到項目”等。穩地產信號明確。預計后續監管部門的金融支持仍將延續，穩主體、“保交樓”、穩民生仍是政策重心。

??2.地方層面

??根據CRIC監測數據，11月房地產市場繼續探底。北京、上海、廣州、深圳等重點30城供應同比下降38%，成交同比跌幅擴大至30%。其中，廣州、重慶等城市受疫情影響，樓市陷入“半停擺”狀態。在土地市場方面，11月300城經營性土地總成交建筑面積為15492萬平方米，環比上漲6.9%，同比轉降24.1%；成交總金額4199億元，環比下降5.5%，同比下降18.9%。二三線城市土拍熱度仍維持在低位，僅北京、杭州等個別城市出現回暖跡象。基于此，預計地方將進一步加大政策松綁力度。尤其在防疫政策逐漸轉向和中央推動房企融資“三支箭”落地背景下，地方房地產政策或迎來更大操作空間，一方面是積極落實房地產金融階段性支持政策，加快受困房企和房地產項目風險處置，加速行業出清，同時配合做好“保交樓”工作；另一方面如財稅政策支持、優化“四限”、強化購房信貸支持、鼓勵房企開展營銷活動等需求端政策或應加速出臺或加大力度，進一步激發市場需求，這也是房地產市場能否迎來實質性改善、房企乃至房地產行業能否實現可持續健康發展的關鍵。