??持有優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)的民營(yíng)房企或占據(jù)比較優(yōu)勢(shì)，短期內(nèi)政策惠及面有限，多數(shù)民營(yíng)房企融資仍不容樂(lè)觀。

??8月至今，房地產(chǎn)融資“開(kāi)閘”，釋放流動(dòng)性，直接支持房地產(chǎn)資金規(guī)模超過(guò)萬(wàn)億。為加快風(fēng)險(xiǎn)出清，10月底以來(lái)，監(jiān)管層不斷加強(qiáng)對(duì)民營(yíng)房企融資的支持力度，繼央行副行長(zhǎng)對(duì)中債增公司指出“加大對(duì)民營(yíng)房企債券融資的支持力度”之后，交易商協(xié)會(huì)延期并擴(kuò)容民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，近日“金融十六條”再度明確提出“對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”，這也預(yù)示著民營(yíng)房企的生存環(huán)境迎來(lái)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)機(jī)。

??龍湖完成200億元中期票據(jù)注冊(cè)

??優(yōu)質(zhì)房企率先受益企穩(wěn)

??“第二支箭”政策支持力度加大，預(yù)期將更為明顯地作用到民營(yíng)房企流動(dòng)性改善上，目前正在加速落地，龍湖集團(tuán)、新城控股和美的置業(yè)三家民營(yíng)房企率先行動(dòng)，分別申請(qǐng)了200億元、150億元、150億元配額。11月15日，龍湖集團(tuán)已完成200億元中期票據(jù)注冊(cè)。美的置業(yè)150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行也已獲受理，11月16日30億元中期票據(jù)項(xiàng)目狀態(tài)更新為“預(yù)評(píng)中”。

??但值得注意的是，截止目前，“第二支箭”申請(qǐng)注冊(cè)以及正在推進(jìn)的企業(yè)與第一輪中債增信發(fā)債企業(yè)高度重合，這也意味著政策支持對(duì)企業(yè)資質(zhì)要求并未有明顯放松跡象，短期內(nèi)民營(yíng)房企融資狀況將繼續(xù)呈現(xiàn)分化。

??由于申請(qǐng)門(mén)檻的存在，一些問(wèn)題性房企發(fā)債難度尚存，相對(duì)優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企將率先成為主要受益者。對(duì)于尚未違約、資信良好、基本面相對(duì)穩(wěn)健的民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，抓住機(jī)會(huì)窗口，可以有效改善短期流動(dòng)性，率先企穩(wěn)，步入經(jīng)營(yíng)正軌。

??抵押條件下

??積極盤(pán)點(diǎn)資產(chǎn)價(jià)值助力順利發(fā)債

??從中債增信以及“第二支箭”融資條件來(lái)看，申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)都需要抵押物，這也就對(duì)民營(yíng)房企可抵押資產(chǎn)提出要求。在此條件下，目前對(duì)于民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，積極盤(pán)查可抵押資產(chǎn)也是一項(xiàng)重點(diǎn)工作。通過(guò)自查非受限資產(chǎn)數(shù)量和分布，做好價(jià)值評(píng)估和分類(lèi)，將助力企業(yè)順利申請(qǐng)發(fā)債。

??我們認(rèn)為持有優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)的民營(yíng)房企或占據(jù)比較優(yōu)勢(shì)，龍湖集團(tuán)、新城控股就是典型的代表，根據(jù)2022年半年報(bào)數(shù)據(jù)披露，投資性房地產(chǎn)價(jià)值均過(guò)千億規(guī)模，在民營(yíng)房企中領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)突出，這也是它們能夠率先申請(qǐng)不可忽視的原因之一。

??還有一些未出險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性較高的民營(yíng)房企，如合生創(chuàng)展、瑞安房地產(chǎn)、中駿集團(tuán)等，投資性房地產(chǎn)價(jià)值比較高，也具備達(dá)成“第二支箭”融資條件的優(yōu)勢(shì)。

??此外，對(duì)于部分短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較高、但經(jīng)營(yíng)面具備一定支撐的企業(yè)來(lái)說(shuō)，若擁有足夠的優(yōu)質(zhì)抵押物，獲得資金支持的概率會(huì)提升，對(duì)于扭轉(zhuǎn)自身流動(dòng)性、提高經(jīng)營(yíng)安全性非常有利。如旭輝集團(tuán)，旗下?lián)碛猩虡I(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等資產(chǎn)，截至2022年上半年末，儲(chǔ)備的商業(yè)綜合體已經(jīng)有30個(gè)，旭輝瓴寓已拓房間規(guī)模約8.2萬(wàn)間，這都將成為企業(yè)申請(qǐng)發(fā)債的加分項(xiàng)。

??短期政策惠及面有限

??內(nèi)生流動(dòng)性仍是關(guān)鍵

??整體來(lái)看，流動(dòng)性支持政策表面在“救”，實(shí)則核心仍在于“穩(wěn)”，支持資金將優(yōu)先流入相對(duì)比較優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)健的民營(yíng)房企，這部分企業(yè)得以率先企穩(wěn)，以免風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)蔓延，短期內(nèi)政策惠及面有限，多數(shù)民營(yíng)房企融資仍不容樂(lè)觀。

??然而11月以來(lái)，違約潮繼續(xù)，旭輝、中梁等相繼發(fā)布違約公告。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，年內(nèi)24家典型民營(yíng)房企債務(wù)到期仍超過(guò)800億元，明年上半年亦是償債高峰期，流動(dòng)性對(duì)于民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)緊迫性不減。

??在“馬太效應(yīng)”下，出險(xiǎn)的機(jī)會(huì)成本顯著提升，目前民營(yíng)房企脫困除了緊跟政策端，積極尋求發(fā)債機(jī)會(huì)，更重要的是要依靠銷(xiāo)售端恢復(fù)，增強(qiáng)內(nèi)生流動(dòng)性，穩(wěn)住局面。因?yàn)闊o(wú)論是發(fā)債還是展期，解決的都是短期問(wèn)題，未來(lái)仍要面臨債務(wù)疊加和償還的問(wèn)題，銷(xiāo)售回款才是“治本”的關(guān)鍵。目前已經(jīng)進(jìn)入年終槍收階段，企業(yè)迎來(lái)排貨、營(yíng)銷(xiāo)大比拼，民營(yíng)房企更要打好攻堅(jiān)戰(zhàn)。

??整體看來(lái)，2021年下半年以來(lái)，民營(yíng)房企在流動(dòng)性危機(jī)、信用危機(jī)中首當(dāng)其沖，身處風(fēng)口浪尖。為加速行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清，8月至今，直接支持房地產(chǎn)資金規(guī)模超過(guò)萬(wàn)億，流動(dòng)性在加速釋放，民營(yíng)房企融資環(huán)境迎來(lái)改善。

??但從政策落地來(lái)看，融資對(duì)企業(yè)資質(zhì)要求并未有明顯放松跡象，短期惠及面有限。對(duì)于尚未違約、資信良好、基本面相對(duì)穩(wěn)健、擁有優(yōu)質(zhì)抵押物的的民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，抓住機(jī)會(huì)窗口，可以有效改善短期流動(dòng)性，率先企穩(wěn)，步入經(jīng)營(yíng)正軌。

??目前多數(shù)民營(yíng)房企融資尚未落地，流動(dòng)性需求緊迫，除了積極尋求發(fā)債機(jī)會(huì)，更重要的還是要依靠銷(xiāo)售端恢復(fù)，增強(qiáng)內(nèi)生流動(dòng)性，穩(wěn)住局面。