??熱點聚焦

??10月28日，江西省住建廳發布《關于住房城鄉建設領域落實強省會戰略支持南昌城市高質量發展的若干政策措施》，提出將持續完善房地產政策，積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出。但目前在江西省住房和城鄉建設廳官網上已查閱不到該文件。

??與此同時，不久前長沙已率先在“供地云”官方發布通知稱“今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態化持續更新推介”；此外，武漢自然資源和規劃局也發布通知在近三月批次安排（第四、五、六批次）的集中供地，這意味著武漢正由集中供地制恢復成常態化供地制度。

??熱點評析

??部分城市恢復常態化供地的背后是土拍市場的持續低迷

??南昌是在長沙提出土地推介將改為常態化更新后，明確提出要“退出”集中供地名單的首個城市。從南昌已經完成的集中供地土拍情況來看，其2022年計劃供應土地為25280畝，前兩輪集中土拍以底價成交為主，合計完成土地供應計劃的25.6%；在10月11日結束的第三批集中土拍中，南昌共推出22宗涉宅地，其中12宗地塊因無人出價流拍，流拍率高達55%，而在成交的10宗地塊中僅1宗地溢價成交，5宗底價成交，4宗“熔斷”轉線下搖號。在接下來的第四季度，南昌還將進行第四輪土地出讓，高流拍率下土地市場熱度很可能進一步降低。同時，南昌房價下行壓力越來越大，新房和二手房市場庫存都在增加。

??南昌土地交易低迷只是全國土地市場的一個縮影。據統計局數據顯示，前三季度土地購置面積和土地成交價款降幅再度擴大，整體表現疲軟。從集中供地出讓結果來看，即便多地松綁土拍規則、降低競拍門檻和提高地塊盈利空間以提振房企參拍積極性，但受行業流動性偏緊與供地規模收縮影響，整體土拍市場表現依舊平淡，絕大部分地塊以底價成交為主。中指研究院數據顯示，截至10月底，22城中已有16城完成三批次土地集中出讓，整體成交熱度未見好轉。已完成三批次土拍的16城整體流拍撤牌率11.3%，成交地塊中達上限地塊占比僅11.5%，底價成交占比達75.7%。

??土拍市場的表現很大程度上反映了市場的預期，土拍的持續走弱是一個很重要的信號，當前各房企新增土儲規模的不足勢必將對行業的銷售、開工、投資、竣工等產生負面影響。展望后市，具有資金優勢的央企和地方國企仍舊是土地交易市場的中堅力量，而受制于近期相關政策對地方國資托底土拍市場的約束、開發能力的缺乏、經營難度的加大以及財務風險的積聚等因素，地方城投舉債托底土拍市場的行為或將難以為繼。短期來看，土地市場低溫態勢或難改，預計后續各地會根據自身房地產市場情況對土拍模式做出適當調整。

??各地供地方式有必要根據市場形勢作出相應調整

??“集中供地”政策出臺的本意是通過穩定供應來穩定地價，從而達到穩定房價的目的，2021年以來“兩集中”政策也在一定程度上達到了“穩地價”效果。但鑒于當前部分城市市場急劇變化，土地市場持續低溫，為了保證土地出讓，近期包括杭州、蘇州、南京、北京、廈門、濟南、青島、重慶、武漢、無錫在內的多個城市紛紛增加了2022年集中供地的批次，土拍規則也一再寬松，降低企業競拍成本。

??在當前市場下行和庫存增加壓力下，集中供地或會加大部分城市土地流拍現象，使得土地市場形勢更為低迷，也導致市場對于樓市未來預期更為悲觀。因而，現階段需要落實地方的屬地責任，政策的及時介入可以穩定住市場的預期和信心。當前全國土地市場熱度還在下滑，但不同區域不同城市之間土拍熱度分化較大，因此多地階段性調整集中供地政策是必要的，同時因地制宜調整供地模式也是促進房地產業健康發展和良性循環的重要舉措。