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??2022年至今，房地產下行，國家統計局數據顯示，2022年10月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數增加，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，一線城市同比上漲、二三線城市同比降幅略擴。

??在這樣的背景下，不少人提出了一些疑問：房價接下來還會降嗎？現在是不是合適的買房時機？剛需、改善又該如何選擇？

??11月17日，丁祖昱直播間第三期新一線城市專場“年輕人，新一線你去不去？”，針對年輕人關心的問題，一一解答。

??2022年以來，房地產行業整體銷售數據可以用“慘淡”來形容。

??2022年11月16日，國家統計局發布“2022年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況”。

??數據顯示，2022年10月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數增加，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有58個和62個，比上月分別增加4個和1個。

??10月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅與上月相同，自2022年9月一線城市新建商品住宅銷售價格首次下降起，已連續兩個月出現房價環比下跌。

??二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.3%和0.5%，降幅比上月分別擴大0.1和0.2個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與上月相同。

??由此看來，整體房價確實在下跌。

??但針對網友們的提問，還需要具體情況具體分析，目前有些城市已經跌到了底部區間，還有一部分城市或地區房價仍在緩慢向下通道中。

??房價有沒有到底？

??從購房者的角度來看，70城房價數據只能做趨勢性參考，因為這代表了一個城市的均價數據，同一個城市不同板塊的價格差距很大，對購房來說，更重要的是自己想要買的具體的某套房子有沒有跌，而不是整個市場的數據。

??對購房者來說更需要參考的是想要置業的區域和板塊具體樓盤的可比價格，即今年新開的樓盤，對比區域內同品質樓盤開盤價，如果新開盤的項目較去年開盤的項目漲了10%，而整個城市價格只漲3%，那對購房者來說，10%的漲幅才是其需要關注的數據。簡單來說，想要買市區的購房者，郊區價格跌不跌，跌多少其實與市區無關。

??2022年11月17日直播現場，00后直播小助理站在年輕人的角度表達出了對新一線城市的向往，一方面相對一線城市而言，新一線城市上車更加容易，另一方面，目前的年輕人“反內卷”，更向往詩和遠方，相對于一線城市的快節奏，新一線城市相對來說更加宜居，各種吃喝玩樂都不缺，已成為越來越多年輕人的選擇。

??為了更好的了解新一線的情況，丁祖昱評樓市直播間特意連線克而瑞研究中心的各大城市負責人，本次直播間連線的新一線城市分別為：杭州、成都、西安和重慶。

??從置業門檻來看，重慶的房價最低，截至2022年前11月，商品住宅成交均價14679元/平方米，套均總價166.99萬元/套，這是4個新一線城市中唯一一個總價200萬以內的城市。

??其次是西安和成都，成交均價和總價相差不大，分別為18175元/平方米、249.85萬元/套和19608元/平方米、264.51萬元/套。

??最貴的是杭州，無論是成交均價還是套均總價基本向一線城市看齊。

??從落戶門檻來看，基本上本科學歷皆可落戶。

??在城市的選擇上，最終還是應該要落在對未來的選擇和判斷上：

??首先是要一個穩定的工作。對于不少剛畢業的年輕人來說，不同的專業和領域可能適合不同的城市，比如互聯網專業的年輕人可能在杭州會發展的更好，對于新媒體行業的年輕人來說成都也是一個不錯的選擇。

??每個城市都有各自不同的產業發展階段，年輕人在選擇的時候首先應該關注的是能不能找到一個穩定且有一定發展前景的工作。

??其次是城市配套是否可以滿足日常需求。如今的很多年輕人對生活有著不同的追求，各自也有著不同的愛好，比如喜歡看話劇、喜歡玩密室逃生和劇本殺、喜歡參加小眾圈層集會等等，這些需求能否滿足在很大程度上可以提高幸福感。當然也有部分年輕人只要有電腦和外賣就可以過的很開心，那他們的選擇空間也會更大。

??最后建議先租一段時間感受一下。對于年輕人來說，城市的選擇其實并不那么著急，如對00后來說，目前最早畢業的才22歲，在目前的整體市場環境下，其實并不那么急著買房，可以先在中意的城市租一段時間，租了一段時間之后喜歡哪里買哪里。不僅僅是新一線城市，對于絕大部分城市而言，都可以這樣選擇。

??目前我們對市場的判斷：無論是剛需還是剛改，整體而言目前已經到了買房的合適時機，只是何時下手，需要根據區域和項目具體情況來分析判斷。

??杭州：市場利好置換人群

??首先是杭州市場，2022年11月11日，杭州取消了實施五年之久的“認房又認貸”的政策，已經結清房貸的用戶，首付比例和利率可按照首套貸款標準執行。同時，二套房的首付比例從6成降至4成，也就是說總價400萬的房子首付只需160萬。在其影響下，杭州雙十一至今來訪量出現了明顯提升。

??對杭州來說，目前已成為新一線的代表城市，核心圈的房價依然堅挺，隨著11月11日新政出臺后，置換人群明顯活躍。

??成都：文化獨特安逸首選

??對于成都來說，這個城市有著特有的文化理念，整體包容且安逸，房價水平也相對杭州更加親民，無論是均價還是總價，基本上壓力都不會太大。近幾年的人口導入也較好，能夠在一定程度上支撐市場發展。

??值得注意的是，受到信貸政策寬松、“531新政”刺激、二手指導價取消，新房交付風險意識強化等因素推動，2022 年至今已達成都二手房銷量居近3年高位水平，月均銷量超1萬套，截止10月年度銷量達12萬套，高于新房成交。由此可以看出，成都整體市場依然還有一定的需求量。

??西安：西部城市強力城市

??西安的房價與成都相近，在整體市場下行壓力下，2022年1-10月成交規模較2021年同期下滑約35%。一方面是受到供應量的影響，房企信心不足，量推貨量減少，另一方面客戶置業信心不足，疫情的反復，經濟的下行，置業者入市愈加謹慎，市場觀望情緒濃厚。

??但需要注意的是，西安一直以來都是西部區域非常強力的城市，對整個西部城市都有極大的虹吸效應。尤其是對西北五省來說，西安依然是很多購房者的首選。

??重慶：租金回報率已達3%以上

??重慶是本期直播新一線城市中房價門檻最低的城市，不僅如此，其租金回報率也較高。目前重慶精裝房的租金約1000多一個月，對應下來的租金回報率約有3%-4%，這一數據基本上幾乎和財務成本持平了。如果是從公寓類項目計算，市場價40萬的公寓，可以租到約1800元/月，其租金回報率可以達到5%了。

??對于重慶市場來說，買新房和二手房的區別并不是很大，因為升值預期可能并沒有其他城市這么強，但是對于選擇在重慶生活的人來說，租房不如買房。

??新一線城市有著相對一線城市更低的置業及落戶門檻，同時也有著其他二線城市所不具備的優勢和吸引力，對于不少年輕人來說，新一線已經成為他們中很多人的選擇。

??我們認為，無論房地產市場發展到什么階段，置業仍然是人生中最重要的選擇之一，年輕人無論選擇哪個城市，都需要考慮未來的工作、家庭的發展，生活有“詩和遠方”也有“柴米油鹽”，買房要謹慎，想清楚買房的理由再做決策，這是買房人應該重點考慮的事情。