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??2022年至今，房地產(chǎn)下行，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年10月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，一線城市同比上漲、二三線城市同比降幅略擴(kuò)。

??在這樣的背景下，不少人提出了一些疑問(wèn)：房?jī)r(jià)接下來(lái)還會(huì)降嗎？現(xiàn)在是不是合適的買房時(shí)機(jī)？剛需、改善又該如何選擇？

??11月17日，丁祖昱直播間第三期新一線城市專場(chǎng)“年輕人，新一線你去不去？”，針對(duì)年輕人關(guān)心的問(wèn)題，一一解答。

??2022年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售數(shù)據(jù)可以用“慘淡”來(lái)形容。

??2022年11月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“2022年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”。

??數(shù)據(jù)顯示，2022年10月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有58個(gè)和62個(gè)，比上月分別增加4個(gè)和1個(gè)。

??10月，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅與上月相同，自2022年9月一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格首次下降起，已連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比下跌。

??二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.3%和0.5%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅均與上月相同。

??由此看來(lái)，整體房?jī)r(jià)確實(shí)在下跌。

??但針對(duì)網(wǎng)友們的提問(wèn)，還需要具體情況具體分析，目前有些城市已經(jīng)跌到了底部區(qū)間，還有一部分城市或地區(qū)房?jī)r(jià)仍在緩慢向下通道中。

??房?jī)r(jià)有沒(méi)有到底？

??從購(gòu)房者的角度來(lái)看，70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)只能做趨勢(shì)性參考，因?yàn)檫@代表了一個(gè)城市的均價(jià)數(shù)據(jù)，同一個(gè)城市不同板塊的價(jià)格差距很大，對(duì)購(gòu)房來(lái)說(shuō)，更重要的是自己想要買的具體的某套房子有沒(méi)有跌，而不是整個(gè)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)。

??對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)更需要參考的是想要置業(yè)的區(qū)域和板塊具體樓盤的可比價(jià)格，即今年新開(kāi)的樓盤，對(duì)比區(qū)域內(nèi)同品質(zhì)樓盤開(kāi)盤價(jià)，如果新開(kāi)盤的項(xiàng)目較去年開(kāi)盤的項(xiàng)目漲了10%，而整個(gè)城市價(jià)格只漲3%，那對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，10%的漲幅才是其需要關(guān)注的數(shù)據(jù)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，想要買市區(qū)的購(gòu)房者，郊區(qū)價(jià)格跌不跌，跌多少其實(shí)與市區(qū)無(wú)關(guān)。

??2022年11月17日直播現(xiàn)場(chǎng)，00后直播小助理站在年輕人的角度表達(dá)出了對(duì)新一線城市的向往，一方面相對(duì)一線城市而言，新一線城市上車更加容易，另一方面，目前的年輕人“反內(nèi)卷”，更向往詩(shī)和遠(yuǎn)方，相對(duì)于一線城市的快節(jié)奏，新一線城市相對(duì)來(lái)說(shuō)更加宜居，各種吃喝玩樂(lè)都不缺，已成為越來(lái)越多年輕人的選擇。

??為了更好的了解新一線的情況，丁祖昱評(píng)樓市直播間特意連線克而瑞研究中心的各大城市負(fù)責(zé)人，本次直播間連線的新一線城市分別為：杭州、成都、西安和重慶。

??從置業(yè)門檻來(lái)看，重慶的房?jī)r(jià)最低，截至2022年前11月，商品住宅成交均價(jià)14679元/平方米，套均總價(jià)166.99萬(wàn)元/套，這是4個(gè)新一線城市中唯一一個(gè)總價(jià)200萬(wàn)以內(nèi)的城市。

??其次是西安和成都，成交均價(jià)和總價(jià)相差不大，分別為18175元/平方米、249.85萬(wàn)元/套和19608元/平方米、264.51萬(wàn)元/套。

??最貴的是杭州，無(wú)論是成交均價(jià)還是套均總價(jià)基本向一線城市看齊。

??從落戶門檻來(lái)看，基本上本科學(xué)歷皆可落戶。

??在城市的選擇上，最終還是應(yīng)該要落在對(duì)未來(lái)的選擇和判斷上：

??首先是要一個(gè)穩(wěn)定的工作。對(duì)于不少剛畢業(yè)的年輕人來(lái)說(shuō)，不同的專業(yè)和領(lǐng)域可能適合不同的城市，比如互聯(lián)網(wǎng)專業(yè)的年輕人可能在杭州會(huì)發(fā)展的更好，對(duì)于新媒體行業(yè)的年輕人來(lái)說(shuō)成都也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

??每個(gè)城市都有各自不同的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段，年輕人在選擇的時(shí)候首先應(yīng)該關(guān)注的是能不能找到一個(gè)穩(wěn)定且有一定發(fā)展前景的工作。

??其次是城市配套是否可以滿足日常需求。如今的很多年輕人對(duì)生活有著不同的追求，各自也有著不同的愛(ài)好，比如喜歡看話劇、喜歡玩密室逃生和劇本殺、喜歡參加小眾圈層集會(huì)等等，這些需求能否滿足在很大程度上可以提高幸福感。當(dāng)然也有部分年輕人只要有電腦和外賣就可以過(guò)的很開(kāi)心，那他們的選擇空間也會(huì)更大。

??最后建議先租一段時(shí)間感受一下。對(duì)于年輕人來(lái)說(shuō)，城市的選擇其實(shí)并不那么著急，如對(duì)00后來(lái)說(shuō)，目前最早畢業(yè)的才22歲，在目前的整體市場(chǎng)環(huán)境下，其實(shí)并不那么急著買房，可以先在中意的城市租一段時(shí)間，租了一段時(shí)間之后喜歡哪里買哪里。不僅僅是新一線城市，對(duì)于絕大部分城市而言，都可以這樣選擇。

??目前我們對(duì)市場(chǎng)的判斷：無(wú)論是剛需還是剛改，整體而言目前已經(jīng)到了買房的合適時(shí)機(jī)，只是何時(shí)下手，需要根據(jù)區(qū)域和項(xiàng)目具體情況來(lái)分析判斷。

??杭州：市場(chǎng)利好置換人群

??首先是杭州市場(chǎng)，2022年11月11日，杭州取消了實(shí)施五年之久的“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，已經(jīng)結(jié)清房貸的用戶，首付比例和利率可按照首套貸款標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。同時(shí)，二套房的首付比例從6成降至4成，也就是說(shuō)總價(jià)400萬(wàn)的房子首付只需160萬(wàn)。在其影響下，杭州雙十一至今來(lái)訪量出現(xiàn)了明顯提升。

??對(duì)杭州來(lái)說(shuō)，目前已成為新一線的代表城市，核心圈的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，隨著11月11日新政出臺(tái)后，置換人群明顯活躍。

??成都：文化獨(dú)特安逸首選

??對(duì)于成都來(lái)說(shuō)，這個(gè)城市有著特有的文化理念，整體包容且安逸，房?jī)r(jià)水平也相對(duì)杭州更加親民，無(wú)論是均價(jià)還是總價(jià)，基本上壓力都不會(huì)太大。近幾年的人口導(dǎo)入也較好，能夠在一定程度上支撐市場(chǎng)發(fā)展。

??值得注意的是，受到信貸政策寬松、“531新政”刺激、二手指導(dǎo)價(jià)取消，新房交付風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)強(qiáng)化等因素推動(dòng)，2022 年至今已達(dá)成都二手房銷量居近3年高位水平，月均銷量超1萬(wàn)套，截止10月年度銷量達(dá)12萬(wàn)套，高于新房成交。由此可以看出，成都整體市場(chǎng)依然還有一定的需求量。

??西安：西部城市強(qiáng)力城市

??西安的房?jī)r(jià)與成都相近，在整體市場(chǎng)下行壓力下，2022年1-10月成交規(guī)模較2021年同期下滑約35%。一方面是受到供應(yīng)量的影響，房企信心不足，量推貨量減少，另一方面客戶置業(yè)信心不足，疫情的反復(fù)，經(jīng)濟(jì)的下行，置業(yè)者入市愈加謹(jǐn)慎，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。

??但需要注意的是，西安一直以來(lái)都是西部區(qū)域非常強(qiáng)力的城市，對(duì)整個(gè)西部城市都有極大的虹吸效應(yīng)。尤其是對(duì)西北五省來(lái)說(shuō)，西安依然是很多購(gòu)房者的首選。

??重慶：租金回報(bào)率已達(dá)3%以上

??重慶是本期直播新一線城市中房?jī)r(jià)門檻最低的城市，不僅如此，其租金回報(bào)率也較高。目前重慶精裝房的租金約1000多一個(gè)月，對(duì)應(yīng)下來(lái)的租金回報(bào)率約有3%-4%，這一數(shù)據(jù)基本上幾乎和財(cái)務(wù)成本持平了。如果是從公寓類項(xiàng)目計(jì)算，市場(chǎng)價(jià)40萬(wàn)的公寓，可以租到約1800元/月，其租金回報(bào)率可以達(dá)到5%了。

??對(duì)于重慶市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，買新房和二手房的區(qū)別并不是很大，因?yàn)樯殿A(yù)期可能并沒(méi)有其他城市這么強(qiáng)，但是對(duì)于選擇在重慶生活的人來(lái)說(shuō)，租房不如買房。

??新一線城市有著相對(duì)一線城市更低的置業(yè)及落戶門檻，同時(shí)也有著其他二線城市所不具備的優(yōu)勢(shì)和吸引力，對(duì)于不少年輕人來(lái)說(shuō)，新一線已經(jīng)成為他們中很多人的選擇。

??我們認(rèn)為，無(wú)論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到什么階段，置業(yè)仍然是人生中最重要的選擇之一，年輕人無(wú)論選擇哪個(gè)城市，都需要考慮未來(lái)的工作、家庭的發(fā)展，生活有“詩(shī)和遠(yuǎn)方”也有“柴米油鹽”，買房要謹(jǐn)慎，想清楚買房的理由再做決策，這是買房人應(yīng)該重點(diǎn)考慮的事情。