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??在經歷了數輪房地產調控之后，在當下這個特殊時刻，我們應該從長考慮如何以市場和公共保障并舉的思路來推進中國城市化和住房制度改革。

??當前經濟面臨下行的風險，與其最后被動放松甚至再度刺激房地產行業，還不如在堅持“房住不炒”的基本原則下，以供給側改革的思路，市場和公共保障并舉，讓房地產行業軟著陸并實現住有所居的目標。短期內，央行和其他金融監管部門要高度關注因為房地產行業下行所帶來的金融風險，不能讓恐慌過度蔓延。若恐慌在金融系統過度加劇，會給經濟和社會帶來不必要的成本，也會使得一些原來規劃好的長期戰略被擱淺。因此，出臺政策鼓勵銀行維持開發貸和按揭貸款的合理增長和避免無序抽貸斷貸是當務之急。支持優質國有和民營房企在債券市場上持續融資，適當鼓勵金融機構買入優質房企債券仍不失為在短期內的務實做法。另一方面，一部分家庭若因為疫情反復和經濟下行等原因，在按揭貸款的還貸付息方面可能會面對更大的困難，央行和金融監管部門也應及時介入紓困。但要從更長遠角度去保障經濟增長，推動中國城市住房的有效供給和需求，做到“住有所居”，我認為以下幾點值得考慮：

??一是城市的住宅、商業和公共建設用地的供給數量應該和就業、戶籍人口或者參加社保人數等指標緊密掛鉤。考慮到城市的規模效應，掛鉤的模式可適當向中心城市和城市群傾斜，加大這些城市的住宅用地供應。中國人口在進一步向大城市集中，這是客觀的不可逆轉的趨勢。未來中國的城市住宅需求的區域分化必然加大，哪里有穩定的工作機會，哪里就有更多的住房需求，而非像過去那樣全國遍地開花。因此這樣的政策能夠保證大城市的住宅和配套設施用地跟得上人口遷移的需求，符合中國城市化的方向。這個政策也能促進城市之間在爭奪人口和土地資源方面的有序良性競爭。

??二是除了土地指標之外，中央政府的轉移支付也應該適度向戶籍人口數量增加較快的城市傾斜，以此來鼓勵城市開放戶籍，尤其是向沒有受過高等教育的農民工家庭開放戶籍。這些轉移支付可進而用來幫助農民工落戶，尤其是用來購置其農村宅基地使用權。為實現共同富裕，中央政府除了通過直接補貼來鼓勵大城市吸納農民工之外，還可設立專項基金來鼓勵這些城市興辦農民工子弟學校。在我看來，避免出現大量留守兒童，讓農民工子弟跟隨父母居住，在父母就業地上學是最有效的共同富裕政策之一。

??三是在明確增加熱點城市住宅用地供應的前提下，以及在明確給出逐步征收房產稅的預期之下，可考慮逐步分階段合理放松這些城市的商品房限價，讓市場來調節商品房的供需。控制房價的最終有效辦法是增加供給而非直接限價。限價政策在特定階段有其合理之處，但總的來說扭曲了市場供需，降低了住房建設質量，讓有些地方的一二手住房市場出現巨大價差，導致整個社會消耗大量資源去尋租。一個更為合理的方案是因地制宜制定商品房用地和保障房新增用地的比例，讓市場充分反映商品房的價格和相關的土地價格，但地方政府必須從商品房土地轉讓的收益中提取一定比例的資金投入保障房建設。這樣既能讓市場機制很好地發揮作用，又能給地方政府提供一筆保障房基金，有助于實現共同富裕。在放松限價的基礎之上，限購限售政策也可在一定區間內逐步小幅放松，尤其是設計相關政策鼓勵現有城市居民向農民工和新畢業大學生出售二手房。政府在按揭貸款方面仍可保持較謹慎的政策，從而防止房地產泡沫，防止信貸資源過度流向房產交易。

??四是在住房購置政策上，適度向落戶農民工和新畢業大學生傾斜。監管機構可為特定人群降低首付比例，降低各類相關稅費，鼓勵銀行給予特別貸款額度，政府可以階段性貼息。鼓勵特定人群購置二手住房，給予在相關稅費政策上較大的優惠。對某些個人住房貸款超過集中度的銀行，若向這些人群發放房貸，可適度延長執行“銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度”的緩沖期。

??五是切實做好保障房的規劃和建設。中央政府做好保障房建設用地和部分資金的分配。保障房建設的用地指標盡量向人口流入較多的中心城市和城市群傾斜。同商品房住宅用地指標一樣，保障房用地指標和新增就業、戶籍和常住人口等指標掛鉤。保障房建設用地也可和商品房用地緊密捆綁，從而提高地方政府建設保障房的積極性。2015年開始央行通過抵押補充貸款（PSL）向各地方政府尤其是低線城市的政府發放了總額達 3.6 萬億元的貨幣化棚改貸款，目前這筆貸款余額已經下降到 2.8 萬億元。為避免因償還PSL而造成的央行縮表，今后幾年中央政府可發行用于保障房建設的特別國債，根據城市實際建成區戶籍人口、個人所得稅或社保繳納人口的增加來分配資金，適度向人口流入的大城市傾斜，以此來撬動戶籍制度改革、保障房投資和城市基建投資。中央政府可以用這筆資金，以一定比例去配套地方政府的保障房建設投資，從而提高地方政府建設保障房的積極性。保障房方面，有些國家有寶貴的經驗和教訓。新加坡在保障房方面應該是全球做得最好的國家之一，盡管國情不同，但有很多值得我國借鑒的地方。

??六是在自愿的基礎之上，推進農村土地制度改革，尤其是宅基地改革。賦予農民在宅基地方面的高度自主權，農民工若在城市落戶，可仍保留在農村的宅基地產權，但也有一定的權利處置自己在家鄉的宅基地，尤其是用宅基地復耕，并向所落戶城市轉讓因為復耕而獲得的用地指標。這種做法可以大幅提升宅基地的價值，給符合在城市落戶標準的農民工在落戶時提供一份原始的財產。同時在不減少全國耕地的前提下，為城市擴張提供土地。宅基地指標的交易最好能做到全國范圍，這樣有助于資源在全國范圍內合理配置。

??有關這個問題，我們認為習近平總書記在2019 年 12 月《求是》上的文章也有精辟的論述：“要完善土地、戶籍、轉移支付等配套政策，提高城市群承載能力，促進遷移人口穩定落戶”；“全面放寬城市落戶條件，完善配套政策，打破阻礙勞動力流動的不合理壁壘，促進人力資源優化配置”；“發揮比較優勢。經濟發展條件好的地區要承載更多產業和人口，發揮價值創造作用”。在土地方面，要加快改革土地管理制度，建設用地資源向中心城市和重點城市群傾斜。在國土空間規劃、農村土地確權頒證基本完成的前提下，城鄉建設用地供應指標使用應更多由省級政府統籌負責。要使優勢地區有更大發展空間”。我們認為這些政策若能得到真正推行，房地產行業有著很大的發展空間，中國整體資本回報率能得以提升，金融風險能得到控制，潛在經濟增速能減緩下行趨勢，維持較高增長水平。之前國務院試點將永久基本農田轉為建設用地和土地征收審批事項委托部分省、自治區、直轄市人民政府批準，應該是朝此方向又邁進了一步。

??在經歷了數輪房地產調控之后，在當下這個特殊時刻，我們應該從長考慮如何以市場和公共保障并舉的思路來推進中國城市化和住房制度改革。我們認為這中間農村宅基地的改革和以中心城市為主導的城市化戰略是未來房地產政策的關鍵一環。有人擔心宅基地改革（進一步來講農戶耕地改革）會導致大規模的耕地兼并從而導致社會的不穩定，并以歷史上的教訓警示大家。我覺得我們固然要對過于集中的土地所有權保持警惕，但世界已經發生了天翻地覆的變化，古代農耕社會農業占絕對主導地位，土地幾乎就是生產資料的全部；今天的中國已經是工業大國，農業只占GDP的 7%，而且比重還在不斷下降。又有人警告一旦農民移居城市后失去土地，若遇到經濟危機失業，就會失去生活保障。我覺得這是沒有道理的。首先，現有體制下，新一代的農民工已經大都無任何農業經驗。指望他們在經濟危機時回鄉并快速掌握農業技術是不切實際的。第二，中國的社保體系，尤其是城市社保體系畢竟在過去十年間取得了長足的進步。如果政策的設計是讓一部分較為富裕或具備較高收入能力的農民工以宅基地復耕為條件，從政府獲取一定的補償支付，加上他們自己的積蓄購房來獲得城市戶籍，那么我們又何必擔心這些真正進城農民工的社保呢？實際上，現在最大的社會風險就是那些既缺乏農業耕種經驗又沒有城市戶籍的新一代農民工，最大的浪費就是外出農民工在家鄉農村鄉鎮縣城而非在其實際工作居住地置業。解決他們社保問題的出路恰恰在于用他們的農村土地權利來置換城市戶籍和房產。成功的農村土改必將釋放巨大的潛能，從而維持中國經濟較高的增長水平并促進社會和諧。