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??又一外資巨頭宣布加倉中國不動產。

??近日，全球資產管理巨頭施羅德資本旗下房地產投資部門與浙江實力企業西子國際達成戰略合作，共同組建股權投資平臺，并宣布聯合發起總規模約30億元人民幣的私募房地產股權投資基金計劃。

??雙方此次合作，將專注于長三角核心城市（如上海、杭州、南京等地）優質寫字樓，以及消費類基礎設施（如老舊商場、物流倉儲升級、新型社區商業等）投資機會。

??這不是一次簡單的資本聯姻。雙方明確，將共同篩選并重點發掘核心穩定型以及具備改造升級潛力的高質量項目。逆周期布局，信號明了。

??施羅德資本房地產投資中國主管黃景威表示，本次合作有望進一步鞏固施羅德資本在中國市場的領先地位，并為機構投資者開辟高質量的房地產投資新通道。而西子國際具備雄厚資金實力以及豐富的房地產投資和開發經驗，并擁有廣泛的市場資源和物業改造能力，同樣可借助集團的開發及管理職能，為雙方的戰略合作平臺提供全面支持。

??記者多次致電施羅德（上海）及西子國際，均未能獲得進一步信息。

??資本“聯姻”

??作為全球頂  級私募市場投資機構，施羅德資本管理資產達937億美元（約6500億元人民幣），在全球擁有超850處物業的豐富管理經驗。1994年首次布局中國內地市場，已成功管理7只人民幣基金，本土化運作日益純熟。

??西子國際則是一家以電梯及停車設備制造為主的民營企業。公司實控人是陳夏鑫，他的商業版圖，以西子國際控股為運作核心，涉獵房產開發、電梯智造、金融投資、商業服務、智能停車五大業態，員工總人數1.2萬。

??陳夏鑫創辦的新西奧電梯集團，2023年營業收入突破200億元，列行業前三。2021年，陳夏鑫家族以80億元財富名列“胡潤全球富豪榜”第2686位。

??看似毫無關聯的兩家企業，卻因一場交易結緣。

??2024年8月，西子國際以10億元總價從施羅德手中收購了上海的靜徠坊項目。靜徠坊坐落于上海靜安大寧商圈，由4棟獨立辦公樓組成，總建筑面積3.75萬平方米，屬于上海市區的優質寫字樓資產。

??過去近20年間，靜徠坊項目共歷經五次易主，上演了一部資本輾轉大戲。早在2006年項目建成之際，開發商崇邦國際便將其出售給了花旗集團旗下地產基金；3年之后，花旗又將其轉售給中銀國際旗下地產基金；2017年，遠洋資本接棒該項目。

??2019年，國際財團入局，Chelsfield與施羅德資本以15億元代價聯手收購該項目，并對其進行翻新改造，項目品質躍升至卓越辦公標準，2021年二季度以“靜徠坊”之名重新推向市場。

??2024年，該項目正式進入大宗交易市場，據傳因整體品質較高、地理位置優越，受到多方資本關注，并收到十幾份收購意向書（大部分來自機構資金）。最終，西子國際以約10億元總價將其納入囊中，并于今年4月買賣交割正式完成。從賬面來看，對于施羅德而言，其實是虧損退出。

??許是從此次交易中，看到了商機。現在，施羅德資本與西子國際再度聯手，將目光瞄向長三角核心城市優質寫字樓及消費類基礎設施投資機會。

??伺機“抄底”

??核心城市優質物業正顯示出投資價值。尤其是賣方迫于債務壓力折價變現，而非資產本身貶值的項目。市場加速出清下，更多優質資產可能進入法拍或協議轉讓市場，為資金充裕的買家提供“抄底”機會。

??近日，上海舜晟建設集團以6.597億元成功購得泰禾大廈，該辦公商業獨棟建筑面積約2.55萬平方米，成交單價約為3.61萬元/平方米。泰禾大廈位于上海靜安區，地處內環內核心區域，此前泰禾集團因債務問題對外出售價格曾超過16億元。

??戴德梁行數據顯示，今年上半年，上海大宗物業交易總成交額158億元，雖然同比有所回落，但市場正通過內外資策略分化、業態結構調整及投資渠道多元化，展現出上海作為獨特市場的新機與韌性。

??政策空間也在打開。今年6月，國家外匯管理局發布《關于深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知（征求意見稿）》，刪除了外資結匯資金不得購買“非自用住宅性質房產”的條款。

??這意味著，外資企業、境外資本及個人可通過合法外匯收入投資酒店、商鋪和寫字樓等非自住類房產，打破了此前僅限自住的約束。

??政策支持下，消費類基礎設施正成為市場熱點，受到多路資本追逐。

??今年初，大家保險集團旗下另類資產投資管理平臺大家投控牽頭發起消費基礎設施基金，與加拿大退休金計劃投資委員會CPPIB，收購4個位于中國核心城市的購物中心項目的部分股權，對價12.9億元。

??一位投行人士稱，消費基礎設施REITs的底層資產，主要集中在百貨商場、購物中心等商業不動產領域，這些資產類型市場化程度高、細分業態豐富，有助于進一步落實擴大消費的政策部署。在利率下行大環境中，這類資產的收益率相對也更具優勢。

??伺機抄底中國房產的外資，不止施羅德資本。就在今年6月，美國知名商業地產集團漢斯集團旗下的漢斯（上海）私募基金，順利完成備案；此外，淡馬錫旗下淡明（上海）私募基金、安耐德資本旗下安耐德私募基金管理（北京）等，均完成備案；再早幾個月，美國范達集團旗下范達私募基金管理（上海）已完成登記。

??越來越多外資機構在中國設立私募基金管理公司，表明外資對中國市場的興趣和投資意愿不斷增強，加速了在中國市場的布局。

??國家外匯管理局最新數據顯示，2025年上半年，外資凈增持境內股票和基金101億美元，扭轉過去兩年凈減持態勢。

??資本“大鱷”已備好資金潛伏，待優質不動產價格“底部”到來，抄底、并購和交易大戲將會上演。