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??山東煙臺 “中傳” 系列項目的停擺，如同一顆投入平靜湖面的石子，激起的不僅是購房者的恐慌漣漪，更牽扯出一場涉案金額達(dá)2.7億元的房產(chǎn)回購紛爭。

??曾被寄予厚望、欲打造為煙臺城市地標(biāo)性建筑的中傳國際文化交流中心項目（一期）（以下簡稱“中心項目”），自2025年上半年起便深陷困境。從施工停滯引發(fā)的連鎖債務(wù)追索，到資產(chǎn)被法院掛牌拍賣卻遭遇流拍，再到合作各方圍繞合同履約展開的激烈紛爭，多重沖擊之下，項目前景愈發(fā)撲朔迷離。

??與之位置相鄰、命運(yùn)相仿的中傳文化科技產(chǎn)業(yè)基地項目（二期）（以下簡稱“基地項目”），同樣因施工停滯導(dǎo)致項目地塊及已有建筑長期閑置。其中，圈而未建的107畝住宅地塊，累計閑置時間已接近10年。

??6月下旬，中國房地產(chǎn)報記者前往實地走訪。位于山東省煙臺市福山王懿榮大道南側(cè)與福桃路西側(cè)的中心項目，始建于2019 年，是一個由一棟高層寫字樓與三棟多層商業(yè)構(gòu)成的商業(yè)綜合體。自 2023年10月以來，整個工程就陷入了全面停工的狀態(tài)。盡管此前施工進(jìn)度已推進(jìn)至主體結(jié)構(gòu)封頂，卻始終未能轉(zhuǎn)入內(nèi)部裝修階段，只留下多處冰冷的建筑框架，現(xiàn)場一片狼藉，鮮有人問津。

??煙臺市人民政府辦公室于2022年9月2日發(fā)布的《關(guān)于加快煙臺市建設(shè)領(lǐng)域歷史遺留問題項目處置工作的實施意見》明確提出，對于原項目建設(shè)單位因資金短缺或涉法涉訴而無法繼續(xù)建設(shè)的情況，可通過債務(wù)重組、破產(chǎn)清算等方式解決債務(wù)糾紛、盤活項目，也可引入?yún)ⅰ⒙?lián)建方進(jìn)行合作開發(fā)、續(xù)建。

??然而，停擺中的“中心+基地”項目至今尚未迎來新的進(jìn)展。這場紛爭的背后，是企業(yè)資金鏈的持續(xù)緊繃、合同履行的各執(zhí)一詞，以及 “土地?fù)Q項目” 模式下隱藏的諸多爭議。

??從熱銷到爛尾風(fēng)險的反轉(zhuǎn)

??2019年7月中旬，中傳文化旅游發(fā)展（煙臺）有限公司（又名煙臺中傳置業(yè)有限公司，以下簡稱“煙臺中傳公司”）在中心項目現(xiàn)場設(shè)立房產(chǎn)營銷中心，以中傳百樂里廣場為推廣名對外銷售中心項目底商等房源。當(dāng)時，一套建筑面積約60平方米的商業(yè)鋪面總房款接近90萬元，盡管價格不菲，卻依然吸引了眾多購房者和投資者的目光。

??時隔4 年，中傳百樂里廣場在建設(shè)期間突然停工，這一狀況讓廣大業(yè)主對項目前景憂心忡忡，不少購房者認(rèn)為項目存在爛尾風(fēng)險，紛紛要求退房退款。

??北京中傳未來投資有限公司（煙臺中傳公司的母公司，以下簡稱“北京中傳公司”）相關(guān)負(fù)責(zé)人遲伍剛向記者坦言：“停工后，短期內(nèi)因資金壓力已無力組織繼續(xù)施工，對于售出的房產(chǎn)，我們只能被動接受業(yè)主退單。” 據(jù)了解，公司已為100多位業(yè)主辦理退款達(dá)7000 余萬元，這一支出進(jìn)一步加劇了企業(yè)的資金鏈緊張和債務(wù)壓力。

??記者在現(xiàn)場看到，中傳百樂里廣場營銷中心大門緊閉，室內(nèi)人去樓空，早已不復(fù)當(dāng)年的熱鬧景象。現(xiàn)場值守人員表示，該營銷中心已關(guān)閉多年。項目的平靜之下，是債務(wù)追索的暗流涌動。

??近年來，圍繞施工、材料欠款及銀行借款等問題，中心項目施工總承包方二十二冶集團(tuán)有限公司、煙臺東華建設(shè)集團(tuán)有限公司，建筑材料供應(yīng)方煙臺恒一混凝土有限公司等多家企業(yè)，紛紛向煙臺中傳公司提起訴訟追討欠款。其中，煙臺中傳公司拖欠濰坊銀行股份有限公司煙臺分行借款及利息208.12萬元，拖欠二十二冶集團(tuán)有限公司工程款9130.37萬元。但對于這些款項，煙臺中傳公司均未履行給付義務(wù)，部分涉事企業(yè)已向法院申請對其資產(chǎn)進(jìn)行查封、拍賣，凍結(jié)其銀行存款、股權(quán)等。

??事實上，企業(yè)資金面 “捉襟見肘” 早有端倪。

??企查查數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月3日，煙臺中傳公司以及基地項目公司煙臺兩河置業(yè)有限公司，分別欠繳城鎮(zhèn)土地使用稅15.88萬元和37.35萬元。此外，作為 “中心+基地” 項目實際投資方的北京中傳公司，新增了多條限制消費(fèi)令和失信被執(zhí)行人信息。這些僅僅是企業(yè)資金趨緊、財務(wù)困境加劇的冰山一角。

??247套商品房的交付與回購之爭

??在這場 “欠款困境” 中，北京中傳公司沒有料到的是來自昔日合作伙伴的 “反目”。

??煙臺市福山區(qū)政府下屬平臺公司煙臺通元投資有限公司（以下簡稱“煙臺通元公司”），作為最早參與到“中心+基地”項目開發(fā)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，在項目停工危機(jī)出現(xiàn)后，并未與北京中傳公司下屬公司攜手應(yīng)對，反而對簿公堂。

??2024年12月18日，山東省煙臺市福山區(qū)法院裁定了煙臺通元公司的財產(chǎn)保全申請，該申請請求凍結(jié)煙臺中傳公司銀行存款2億元或查封、扣押其相應(yīng)價值的其他財產(chǎn)。這一申請源于此前一天煙臺通元公司提交的民事起訴狀。

??煙臺通元公司在起訴書中稱，2017年9月8日，其與煙臺中傳公司簽訂《回購框架協(xié)議書》，就煙臺中傳公司投資建設(shè)的中心項目中的地下部分和高層孵化中心4層以上商業(yè)用房的回購事宜達(dá)成一致，協(xié)議對回購房屋價格、交付期限、交付標(biāo)準(zhǔn)、付款時間等都進(jìn)行了約定。

??同日，煙臺通元公司、煙臺中傳公司、北京中傳公司等四家企業(yè)共同簽訂《借款協(xié)議》，約定為解決煙臺中傳公司項目用地資金短缺問題，由煙臺通元公司出借款項，專項用于煙臺中傳公司向土地管理部門繳納項目用地土地出讓金及相關(guān)費(fèi)、稅。協(xié)議簽訂后，煙臺通元公司分三筆向煙臺中傳公司累計支付借款近1.7億元。

??在上述回購框架協(xié)議及借款協(xié)議簽訂并支付出借款后，2021年3月4日至2022年1月 17日間，雙方分三次共計簽訂 247套商品房的《煙臺市新建商品房買賣合同（預(yù)售）》及補(bǔ)充協(xié)議。協(xié)議載明，247套商品房合同約定的建筑面積共計32754.36 平方米，總回購款為2.13億元，首付款總額為1.7億元（由借款本息抵頂），剩余購房款4025萬元在商品房交付時付清。雙方還約定，247套商品房應(yīng)在 2022年10月1日前交付，逾期交付超過30日的，煙臺通元公司有權(quán)解除合同等。

??煙臺通元公司在起訴書中表示，煙臺中傳公司未按合同約定期限交付房屋，且247套商品房屋已多輪查封，項目已停工，煙臺中傳公司已不具備繼續(xù)履行合同交付商品房的能力，其行為構(gòu)成違約，因此煙臺通元公司有權(quán)解除247套商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，煙臺中傳公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

??對于該訴訟，遲伍剛卻否認(rèn)煙臺中傳公司違約。他稱，協(xié)議內(nèi)容并未載明具體交付回購房屋時間的約定。前述《回購框架協(xié)議書》中關(guān)于交付期限的約定是：回購房屋需在項目取得商品房預(yù)售許可證后7日內(nèi)，煙臺中傳公司與煙臺通元公司簽訂回購房屋的商品房預(yù)售合同并辦理所購房屋的網(wǎng)簽備案登記和預(yù)告登記；并在竣工驗收備案之日起7日內(nèi)與煙臺通元公司組織驗收，經(jīng)驗收合格后，辦理交接手續(xù)，煙臺通元公司出具接房證明文件。

??遲伍剛還表示，是煙臺通元公司未嚴(yán)格依約履行回購房屋義務(wù)。

??《回購框架協(xié)議書》載明，回購房屋包括中心項目地下部分約29134平方米及項目高層孵化中心四層 (含）以上約24679平方米房產(chǎn)，回購價格約定為地下部分每平方米3800元，地上部分每平方米6500元，累計回購總價為 2.7 億元。盡管煙臺通元公司回購商品房建筑面積已超出協(xié)議（地上）約定面積，但1.1億元地下部分房產(chǎn)尚未回購。“對于房產(chǎn)查封與項目停工，屬于房地產(chǎn)開發(fā)普遍遇到的現(xiàn)象。因暫時性資金保障出現(xiàn)困難及與施工總包方產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)糾紛，理論上可以克服并能渡過難關(guān)。”他補(bǔ)充道。

??此外，遲伍剛認(rèn)為煙臺通元公司關(guān)于商品房回購的統(tǒng)計數(shù)據(jù)有誤。他表示，2021年3月至2022年3月，雙方分兩次共簽訂257套房產(chǎn)，并辦理網(wǎng)簽備案登記，累計建筑面積33287.93平方米，總回購款近2.2億元，而非起訴書中所說的247套等數(shù)據(jù)。

??“土地?fù)Q項目”模式轉(zhuǎn)變與資金爭議

??工商登記顯示，煙臺通元公司為煙臺市福山區(qū)國有資產(chǎn)運(yùn)營保障中心下屬企業(yè)煙臺市福山區(qū)國有控股集團(tuán)有限公司的控股子公司，從事工程管理服務(wù)行業(yè)。2015年至2024年間，其實際參保人數(shù)僅為4至9人。

??就是這樣一家參保人數(shù)不足10人的地方平臺公司，一邊出借超億元資金幫助其他企業(yè)買地，一邊又購置3萬余平方米寫字樓，其背后的原因引發(fā)關(guān)注。記者從獲得的中心項目投資協(xié)議及會議備忘錄中找到了線索。

??2016年5月24日，煙臺市福山區(qū)政府與北京中傳公司簽訂《福山－中傳國際文化交流中心項目投資協(xié)議書》，約定合作方式為：福山區(qū)政府所屬的煙臺潤福建設(shè)投資有限公司（后調(diào)整為煙臺通元公司）與北京中傳公司共同出資組建中心項目公司；出資比例及方式為，潤福投資以項目中15畝文化廣場、文化孵化中心的土地款作為出資，北京中傳公司以剩余的約45畝土地款及項目建設(shè)投資作為出資。

??一年后，合作模式發(fā)生了微妙變化。2017年9月7日，福山區(qū)政府與北京中傳公司圍繞中心項目開發(fā)召開會議，確定煙臺通元公司不再入股中心項目公司，整個項目由北京中傳公司在福山區(qū)成立的項目公司煙臺中傳置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，煙臺通元公司原有入股股份由項目公司回購，所有建設(shè)項目由項目公司全額投資建設(shè)。

??會議還明確福山區(qū)政府將對中心項目進(jìn)行多方位扶持，其中包括項目土地出讓金由區(qū)政府指定的城投公司給予借款支持，以及指定區(qū)政府城投公司回購項目地下部分及項目高層孵化中心4層以上房產(chǎn)，回購款由借款沖抵，不足部分支付購房款。

??之后，前述《借款協(xié)議》《回購框架協(xié)議》等合同相繼出爐。但在履約期間，僅借款用于土地出讓金繳納一事就引發(fā)了新的爭議。爭議核心在于，實際借款數(shù)額已遠(yuǎn)超出協(xié)議約定的8100萬元借款，對于超出部分資金由誰承擔(dān)，雙方存在分歧。

??2018年7月10日，福山區(qū)政府在與北京中傳公司的會議中確認(rèn)，中心項目土地面積約 39706平方米，土地出讓金14371萬元。項目土地成本在2018年增加部分（即超過150萬元/畝部分）達(dá)成的合作意見之一，成為了雙方爭議的又一焦點(diǎn)，這也為后續(xù)的糾紛埋下了伏筆。

??為厘清事件全貌，6月19日，記者先后前往福山區(qū)政府相關(guān)部門及煙臺通元公司進(jìn)行實地采訪，但對于上述爭議及土地出讓金借款來源等問題，對方均未作出正面回應(yīng)。

??目前，“中傳”項目的停擺仍在持續(xù)，2.7億元的房產(chǎn)回購紛爭也尚未落幕，其最終走向備受各方關(guān)注。

??（應(yīng)受訪者要求，文中遲伍剛為化名。）