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??2025年，房地產(chǎn)穩(wěn)市場進(jìn)入新階段，全國土地成交規(guī)模連續(xù)4年維持-20%負(fù)增長，宅地出讓建筑面積已低于新房成交規(guī)模，行業(yè)正式進(jìn)入了去庫存新階段。

??城市間潛在庫存分化顯著，存量收儲成為關(guān)鍵抓手。2025年以來中央部委多次表態(tài)并出臺正式文件，明確將存量閑置地塊優(yōu)先納入收儲計劃，賦予地方政府在收購定價、用途上的自主權(quán)。

??據(jù)CRIC監(jiān)測，目前全國已有313個城市發(fā)布了存量住宅用地規(guī)模（清單），對于各地主管部門厘清潛在庫存規(guī)模，加快閑置用地收儲起到了良好的輔助決策作用。

??本文將深入剖析當(dāng)前典型城市潛在庫存規(guī)模及專項債收儲進(jìn)度，旨在為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供有價值的參考。

??2024年下半年以來，得益于新房銷售端的轉(zhuǎn)好，以及政企雙方在供給側(cè)的限制，典型城市狹義庫存（已經(jīng)取得銷許、尚未售出的庫存）規(guī)模率先回落。至2025年4月，狹義庫存規(guī)模已經(jīng)較高點（2024年9月）下降約9%，短期去化壓力顯著減輕。

??除狹義庫存外，還有大量的潛在庫存，包括未開工土地，已經(jīng)開工尚未達(dá)到領(lǐng)取銷許標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)達(dá)到領(lǐng)取銷許標(biāo)準(zhǔn)但仍未領(lǐng)取等情形，這些所有庫存加在一起即廣義庫存規(guī)模。

??CRIC監(jiān)測的典型城市廣義庫存規(guī)模仍然處在高位運(yùn)行，并且2025年以來由于出讓了較多優(yōu)質(zhì)地塊，廣義庫存規(guī)模小幅上升了0.7%。這也是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整庫存所面臨的最大挑戰(zhàn)。

??面對這一挑戰(zhàn)，2025年以來中央部委多次表態(tài)，將加快推進(jìn)專項債收儲，并出臺了《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項債券支持土地儲備有關(guān)工作的通知》，明確將存量閑置地塊優(yōu)先納入收儲計劃，賦予地方政府在收購定價、用途上的自主權(quán)。比如作為全國首例的廣州，即發(fā)行了304億元專項債用于回收閑置存量土地，涉及17個地市的84個項目，部分土地經(jīng)調(diào)規(guī)后將用于保障房開發(fā)。

??據(jù)CRIC監(jiān)測，目前全國已經(jīng)有313個城市發(fā)布了存量住宅用地規(guī)模（清單），對于各地主管部門厘清潛在庫存規(guī)模，加快閑置用地收儲起到了良好的輔助決策作用。

??1、存量宅地已售面積不足一半，土地收儲有待提速落地

??據(jù)各地最新披露數(shù)據(jù)，27個典型城市存量住宅用地合計4.4萬公頃，其中各類保障房、人才住房、租賃住房等非商品住宅用地共有0.7萬公頃，占比16%，存量商品住宅用地共有3.7萬公頃，占比84%。

??從出售情況來看，已售部分折合土地規(guī)模為1.9萬公頃，合計占比僅43.3%，不足半數(shù)。

??各地實際潛在庫存規(guī)模2.2萬公頃（未售出的商品住宅用地），占存量用地總面積的49%，而其中未動工部分有0.9萬公頃，占比20%，各地大部分閑置用地均在其中，這些都是土地收儲的重中之重。

??2、各城市潛在庫存規(guī)模顯著分化，常州、鄭州等存量去化周期超過6年

??具體到城市視來看，各城市潛在庫存規(guī)模顯著分化，最高的重慶達(dá)到2286公頃，此外天津、廣州、成都、鄭州、沈陽、長春、常州等城市也在1000公頃以上，除了新房流速處于全國前列的天津、成都、廣州，這些高庫存城市均面臨著較大的潛在庫存去化壓力。

??福州、惠州、東莞、珠海、常州等城市存量住宅用地中，均有超過70%的理論庫存規(guī)模尚未售出，其中福州更是達(dá)到92%，說明這些城市存量住宅用地中仍有較大比例可待盤活。

??尤其是對于存量商品住宅用地中存量規(guī)模較大、且潛在庫存新房市場流速不高的常州、漳州、重慶等城市更是如此，單單是存量住宅用地中的潛在庫存規(guī)模，理論上需要的去化時間就超過了8年。 

??當(dāng)前城市庫存面臨“未動工閑置”與“在建項目待售”雙軌壓力。

??基于未動工/已動工土地庫存規(guī)模及消化周期，將樣本城市劃分為不同類型，剖析風(fēng)險特征和應(yīng)對策略。并進(jìn)一步探析了長期未動工土地分布，并對近年出讓土地開工情況進(jìn)行探討。

??1、各城市存量用地開工率顯著分化，分類施策成破局關(guān)鍵

??就不同潛在去化周期的城市分類來看：

??高庫存壓力城市方面（潛在消化周期高于5年）

??未動工占比較高的城市需要加快專項債收儲步伐，從而改善市場預(yù)期。常州、鄭州、漳州、長春、惠州未動工土地高度積壓，占潛在庫存中占比超過50%。

??比如常州目前未動工土地規(guī)模達(dá)到772公頃，理論所需去化周期接近9年，雖然常州大量的未動工土地是融資性地塊，并不會在實質(zhì)上產(chǎn)生庫存積壓的預(yù)期，再加上大量融資性地塊背后的地方政府隱性債務(wù)，還是不免會影響外地投資者的預(yù)判，不利于城市穩(wěn)市場進(jìn)程的深化推進(jìn)。

??開工率較高的城市，地方調(diào)控則面臨更大挑戰(zhàn)。重慶、珠海、福州、東莞已動工項目的潛在庫存消化周期均超過3年，其中重慶更是達(dá)到5.3年。由于大量存量用地已經(jīng)開工在建，較難滿足土地收儲的需要。

??對于這些城市而言，近年來新房交易流速快速下滑，在加強(qiáng)“好房子”產(chǎn)品建設(shè)，以新產(chǎn)品帶動新質(zhì)需求的基礎(chǔ)之上，還應(yīng)當(dāng)在按需建設(shè)的前提下，加快保障房建設(shè)力度，將部分在建項目轉(zhuǎn)為配售型保障房或保障性租賃房，另一方面也應(yīng)積極探索化險新模式，比如對于部分權(quán)屬、債權(quán)清晰的多地塊項目，允許部分回購，對于原先規(guī)劃條件下產(chǎn)品存在銷售挑戰(zhàn)的，允許企業(yè)適度降容、減少規(guī)劃建面，并適當(dāng)退還部分土地款，兼顧降低庫存和提升產(chǎn)品庫存。

??中等庫存壓力城市方面（潛在消化周期3-5年）

??潛在消化周期3-5年的中等庫存壓力城市則需集中改善自身的薄弱環(huán)節(jié)，如南京未動工土地消化周期達(dá)到2.7年，需要加快解決大量未建項目庫存的問題，比如南京近年來在江北新區(qū)超量出讓了大量住宅用地，導(dǎo)致原來躋身城市流速TOP5行列的江核、珠江鎮(zhèn)等板塊，成為了當(dāng)前南京潛在庫存最高的區(qū)域。對于江北新區(qū)、江寧方山等重點板塊，南京一方面需要嚴(yán)控新增土地出讓，另一方面也要積極響應(yīng)專項債收儲行動，加快未動工土地庫存的消化，讓城市的高流量板塊重回健康，助力城市更快建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??低庫存壓力城市方面（潛在消化周期小于3年）

??典型如上海、北京、杭州、成都等城市潛在消化周期小于3年，相對比較合理。其中，上海、杭州、北京、成都等城市更是屢屢拍出高總價高溢價地塊，顯示出行業(yè)投資端對于這些城市的青睞。但是鑒于當(dāng)前的國際經(jīng)濟(jì)形勢變化，對于住宅用地的供給，還是應(yīng)當(dāng)保持適量有序。

??2、未動工地塊中34%已出讓超過三年，主要分布在重慶、長春、惠州

??進(jìn)一步分析未動工土地的出讓時間。在近9000公頃的未動工土地中，有34%為2021年及以前供應(yīng)。這些出讓時間超過3年、但仍未開工的地塊，在一般定義中已經(jīng)屬于閑置用地，總規(guī)模達(dá)到3078公頃。

??從城市的角度來看，三年以上未開工的土地，主要集中在重慶、長春、惠州、昆明、鄭州等少數(shù)城市，這五個城市三年以上未開工土地規(guī)模達(dá)到1791公頃，達(dá)到所有重點城市總量的58%。

??其中重慶長期未開工土地規(guī)模更是達(dá)到了578公頃，大量遠(yuǎn)郊地塊處于長期未開工狀態(tài)。同時，大量地塊未能如期出讓，直接約束了土地市場的投資熱度，2022年以來重慶經(jīng)營性用地成交規(guī)模大幅下降，由之前2021年的2427萬公頃以上，下降至2024年的1111公頃。更大幅降低了購房者的需求預(yù)期，2024年重慶住宅成交面積500萬平方米左右，不到其2018年歷史峰值的五分之一。

??此外長春、惠州、昆明此類土地規(guī)模也處于高位，從這些城市近年來的土地和新房市場表現(xiàn)來看，也都受到明顯的市場沖擊，一二級市場成交規(guī)模均大幅縮量。未開工土地形成的大量潛在庫存，導(dǎo)致這些城市在本輪市場調(diào)整中受到了更大沖擊，2021-2024新房成交規(guī)模均下跌過半。

??當(dāng)前，中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于庫存治理的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折期。

??隨著專項債收儲政策的加速落地與供需兩端改革的深化，房地產(chǎn)穩(wěn)市場穩(wěn)預(yù)期進(jìn)程正在持續(xù)推進(jìn)。截至2025年5月，全國171城已通過專項債收儲盤活宅地6565公頃，等效加速去庫存54%，鄭州等城市通過收儲地塊疊加保障房建設(shè)，廣義庫存周期縮短超1年。

??然而，庫存壓力分化、政策協(xié)同不足等問題仍在制約行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)程。

??1、核心癥結(jié)：廣義庫存高位分化是核心挑戰(zhàn)，專項債收儲成關(guān)鍵抓手

??當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)庫存矛盾已從狹義庫存轉(zhuǎn)向廣義庫存。

??2024年下半年以來，新房銷售回暖帶動狹義庫存規(guī)模下降9%，但包含未動工、在建未售等情形的廣義庫存仍處高位，部分城市甚至因優(yōu)質(zhì)地塊出讓導(dǎo)致廣義庫存小幅上升。為此，中央通過專項債收儲政策明確存量閑置地塊優(yōu)先處置，賦予地方更多自主權(quán)，需通過收儲、調(diào)整供地節(jié)奏等綜合措施扭轉(zhuǎn)中長期預(yù)期。

??具體到城市層面，各地庫存壓力顯著分化：重慶、長春、鄭州等城市潛在庫存規(guī)模超千公頃，廣義消化周期普遍超過5年，尤其是未動工土地占比高企，城市穩(wěn)預(yù)期面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)；南京、武漢、鄭州等主力板塊因廣義庫存積壓，市場預(yù)期持續(xù)低迷，導(dǎo)致房價與交易量長期承壓；相比之下，北京、合肥、廈門等“模范生”城市潛在去化周期僅1-2年，供求關(guān)系健康。

??分化之下，因城施策還需進(jìn)一步加強(qiáng)落實：高庫存城市應(yīng)加速專項債收儲，探索在建項目轉(zhuǎn)保障房等創(chuàng)新模式；常州、漳州等“雙高”城市（未動工占比超70%且去化周期超6年）亟待系統(tǒng)性疏解，而重慶等已動工庫存為主的城市需強(qiáng)化產(chǎn)品力與上市時序管理。中等壓力城市需聚焦板塊調(diào)控，如南京嚴(yán)控江北新區(qū)新增供地；低庫存城市則需警惕結(jié)構(gòu)性過熱，維持優(yōu)質(zhì)土地有序供應(yīng)。

??2、新政實效：專項債擬收儲加速推進(jìn)，漳州、鄭州去化壓力顯著改善

??2025年專項債收儲計劃快速推進(jìn)，171個城市擬收儲宅地6565公頃，等效加速去庫存54%。政策向三四線傾斜，84%收儲規(guī)模集中于此。從典型城市表現(xiàn)來看，漳州、鄭州、昆明等城市廣義庫存消化周期均下降超過1年，城市長期庫存去化壓力顯著改善。譬如鄭州通過收儲273公頃土地疊加保障房建設(shè)，廣義周期縮短1.5年。

??而本身消化周期即在可控范圍內(nèi)的合肥、西安也在快速落實專項債收儲，助力其穩(wěn)市場“模范生”地位愈加穩(wěn)固。其中合肥公告的擬收儲土地面積，更是達(dá)到公示未動工存量宅地總占地面積的71%，擬收儲進(jìn)程已推進(jìn)至較高進(jìn)度。

??至于沈陽和長春，雖然已經(jīng)開啟了擬收儲公告，但是對其龐大的未開工土地規(guī)模而言，去庫存成效依然相對有限，重慶、常州等高庫存城市更是還沒有發(fā)布擬收儲公告。對于這類城市而言，長期來看，仍需持續(xù)擴(kuò)充土地收儲的范圍，助力城市供求預(yù)期進(jìn)一步改善，短期而言，則應(yīng)選擇城市流速較高的板塊重點突破，讓主力交易板塊率先恢復(fù)健康，先完成焦點板塊的供求平衡，從而以點帶面穩(wěn)定長期市場預(yù)期。