??繼海淀朱房地塊之后，北京地價一路走高，突破10萬元/平方米！
??3月18日，北京市海淀區(qū)樹村HD00-0705-0035-1地塊迎來競拍，中建壹品、越秀、首開、建發(fā)、海開、中海、金茂、保利、綠城、華潤招商聯(lián)合體等十余家房企嚴(yán)陣以待。
??在線上報價環(huán)節(jié)中，地價從58.64億元起拍價，迅速漲至59.18億元。在現(xiàn)場264輪競拍下，地塊最終由中海以75.02億元將地塊收入囊中，溢價率27.93%，成交樓面價10.23萬元/平方米。
??樹村35號地能引來十余家房企競拍，很大程度上在于優(yōu)越的地段條件。
??從位置上看，35號地位于北五環(huán)外，距離地鐵13號線上地站步行約1.2公里；北側(cè)緊鄰華聯(lián)商場，生活配套完善；同時，臨近上地信息產(chǎn)業(yè)基地，有聯(lián)想、百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等眾多知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐。
??地塊東側(cè)是北京體育大學(xué)，隔著北五環(huán)往南是北大和清華，周邊有上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、清華附中上地學(xué)校、二十中學(xué)以及在建的101學(xué)校等名校。無論教育、地鐵還是產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，樹村35號地都是一宗足以吸引內(nèi)城改善群體的地塊。
??根據(jù)掛牌文件，35號地占地面積39737.8平方米，地上建筑規(guī)模73299.74萬平方米，容積率1.6，控制高度18米，按照層高3米計(jì)算，預(yù)計(jì)為6層洋房。
??值得注意的是，1.6容積率并非住宅地塊實(shí)際比值，而是與東側(cè)一條防護(hù)帶統(tǒng)一計(jì)算的結(jié)果，根據(jù)測繪圖，這條防護(hù)帶的占地面積為6074.54平方米。若以純住宅地塊來算，其實(shí)際地上建筑面積與占地面積的比值為1.84。
??此外，在地塊北側(cè)還規(guī)劃有1條東西向街坊路，寬度不小于15米，長約170米，占地面積約2550平方米。如果再去掉街坊路的面積，35號地的容積率將超過1.95。
??地塊形狀較為規(guī)整，南北長度約為東西寬度的2倍，這種長條地形頂著1.95容積率上限，建出一個限高18米洋房社區(qū)，樓棟排布是個較大的考驗(yàn)。特別是東西樓棟的距離，兩側(cè)基本要卡在建筑紅線邊緣。
??值得一提的是，35號地緊鄰學(xué)府壹號院、圓明天頌，與這兩個項(xiàng)目僅隔一個公園。
??學(xué)府壹號院屬于共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，指導(dǎo)價11.2萬元/平方米，以80%產(chǎn)權(quán)份額來算，買房人的實(shí)際購房成本8.96萬元/平方米；圓明天頌為純商品房，開盤時銷售均價11.5萬元/平方米，目前圓明天頌二手房貝殼掛牌均價19.97萬元/平方米，對比來算房價漲幅明顯。
??相比之下，35號地未設(shè)銷售指導(dǎo)價和地價上限，給了開發(fā)商更多想象空間。
??隨著樹村地塊落槌，海淀正式邁入“改善七盤”時代。從永豐南北的頤海澐頌、嘉華天珺，到功德寺的“雙王”、朱房村的“雙姝”，2025年海淀高端改善大幕即將拉開。
??上周末，頤海澐頌率先開盤獨(dú)占鰲頭，取得了不俗的銷售成績；功德寺和樾玉鳴、和樾望雲(yún)雙觸頂即將入市，市場高度關(guān)注極高；朱房村雙地塊溢價率17.33%、25.04%成交，預(yù)計(jì)銷售單價12萬元/平方米。
??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，這一系列現(xiàn)象為沉寂已久的土拍市場注入強(qiáng)心劑，也為當(dāng)下海淀樓市發(fā)展奠定了積極基調(diào)。
??值得注意的是，土地市場的熱度正快速傳導(dǎo)至供給側(cè)。數(shù)日前，永豐南頤海澐頌和功德寺和樾玉鳴先后取得預(yù)售證，兩天內(nèi)入市1196套房源，算上1月1日永豐北嘉華天珺的852套房源，截至目前海淀今年已經(jīng)供應(yīng)了超2000套房源。
??當(dāng)前，功德寺和樾望雲(yún)693套房源即將取證，朱房0029、0030地塊以及當(dāng)前的樹村35號地亟待入市，還有海淀半壁店、田村寶山、四季青等建筑規(guī)模近30萬平方米預(yù)將供應(yīng)。屆時，大量新盤涌入將會使得海淀新房市場競爭程度加劇。
??上述研究機(jī)構(gòu)人士表示，在此背景下，開發(fā)企業(yè)唯有從園林設(shè)計(jì)、會所打造、精裝品質(zhì)、“零公攤”、風(fēng)雨連廊等各個細(xì)節(jié)方面入手，全方位提升產(chǎn)品競爭力，才能在市場中站穩(wěn)腳跟。
