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??近日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》（下稱(chēng)《行動(dòng)方案》），并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門(mén)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹落實(shí)。

??在更好滿(mǎn)足住房消費(fèi)需求部分，除了再次強(qiáng)調(diào)持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)等之外，還提及了住房公積金。

??《行動(dòng)方案》內(nèi)容顯示：適時(shí)降低住房公積金貸款利率。擴(kuò)大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進(jìn)靈活就業(yè)人員繳存試點(diǎn)工作。

??從內(nèi)容來(lái)看“支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款”這項(xiàng)力度相對(duì)較大，將大幅緩解購(gòu)房初期資金壓力，加速釋放剛需及改善購(gòu)房潛力。

??3月16日，深圳住房公積金新政重磅落地，對(duì)住房公積金貸款和利息補(bǔ)貼政策進(jìn)行了大幅度調(diào)整優(yōu)化。調(diào)整后，個(gè)人住房公積金最高可貸126萬(wàn)元，家庭最高可貸231萬(wàn)元。

??3月17日，河南省直住房公積金發(fā)布公積金政策“煥新”，對(duì)貸款額度及房貸限制進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后，在鄭州市區(qū)內(nèi)購(gòu)房最高貸款額度達(dá)144萬(wàn)元，郊縣為120萬(wàn)元。

??從《行動(dòng)方案》及深圳、河南公積金新政的落地來(lái)看，未來(lái)將有更多城市跟進(jìn)，對(duì)住房公積金政策進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整。

??公積金政策實(shí)施至今，仍以支持傳統(tǒng)住房消費(fèi)為主，隨著行業(yè)和市場(chǎng)情況的調(diào)整，我們認(rèn)為，未來(lái)對(duì)擴(kuò)大住房公積金使用范圍可以進(jìn)一步深入研究和梳理，使其更符合當(dāng)下的行業(yè)和市場(chǎng)現(xiàn)狀。

??新華社3月16日消息，近日中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》（下稱(chēng)《行動(dòng)方案》），推出三十條具體措施。

??其中第十六條更好滿(mǎn)足住房消費(fèi)需求，提出：持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。允許專(zhuān)項(xiàng)債券支持城市政府收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。落實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策。適時(shí)降低住房公積金貸款利率。擴(kuò)大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進(jìn)靈活就業(yè)人員繳存試點(diǎn)工作。

??從《行動(dòng)方案》整體內(nèi)容來(lái)看，除了再次強(qiáng)調(diào)持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)等之外，還提及了住房公積金，其中“支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款”打破了原有“先付首付再提公積金”的流程。可有效緩解首付款壓力，降低購(gòu)房門(mén)檻，對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)力度較大。

??2025年2月以來(lái)，各地密集出臺(tái)住房公積金貸款優(yōu)化政策，當(dāng)時(shí)就有多個(gè)城市涉及降低住房公積金貸款利率、擴(kuò)大住房公積金使用范圍等內(nèi)容（詳見(jiàn)：陣地丨多地調(diào)整公積金政策，靈活就業(yè)人群也可參與）。

??3月16日，《行動(dòng)方案》發(fā)布同日，作為一線城市的深圳發(fā)布了《關(guān)于〈深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定〉的補(bǔ)充規(guī)定》和《關(guān)于我市住房公積金利息補(bǔ)貼有關(guān)事項(xiàng)的通知》，這兩個(gè)文件均自2025年3月24日起實(shí)施。

??主要內(nèi)容如下：

??一是貸款最高額度提高至231萬(wàn)元。個(gè)人申請(qǐng)最高額度從50萬(wàn)元提高至60萬(wàn)元；家庭申請(qǐng)最高額度從90萬(wàn)元提高至110萬(wàn)元。其中，購(gòu)買(mǎi)深圳市首套住房上浮比例從20%提高至40%；多子女家庭購(gòu)房上浮比例從10%提高至50%；新增購(gòu)買(mǎi)深圳市保障性住房上浮比例為20%。同時(shí)符合多種情況可累加上浮比例，最高上浮110%，即個(gè)人最高可貸126萬(wàn)元，家庭最高可貸231萬(wàn)元。

??二是調(diào)整最低首付款比例。職工使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)本市首套或第二套住房的，最低首付款比例均為20%；職工使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)本市保障性住房的，最低首付款比例為15%。若職工申請(qǐng)住房公積金和商業(yè)住房組合貸款的，最低首付比例則執(zhí)行二者中較高者。

??三是多子女家庭購(gòu)買(mǎi)第二套商品住房適用首套房政策。多子女家庭指有兩個(gè)及以上未成年子女的家庭，成年子女不計(jì)入。

??四是夫妻賬戶(hù)余額可直接“沖還貸”。職工辦理住房公積金貸款后，可申請(qǐng)將其本人和配偶的住房公積金賬戶(hù)余額，直接沖抵住房公積金貸款本息，對(duì)于組合貸款，“沖還貸”只支持沖抵住房公積金貸款部分，商貸部分提前還款按各商業(yè)銀行規(guī)定執(zhí)行。同時(shí)，還放寬了變更登記住房權(quán)利人限制，職工中未還清住房公積金貸款的情況下，因離婚財(cái)產(chǎn)分割、夫妻更名、繼承等事由，可以申請(qǐng)變更借款人、抵押人。

??五是異地貸款取消戶(hù)籍和首套房限制。異地繳存職工，無(wú)論是否具有深圳戶(hù)籍，只要滿(mǎn)足深圳市住房公積金貸款條件，在深圳購(gòu)買(mǎi)首套或第二套商品住房市，都可以向深圳市公積金中心申請(qǐng)住房公積金貸款（含商轉(zhuǎn)公貸款）。

??深圳之后，河南省直住房公積金發(fā)布《公積金政策“煥新”，職工實(shí)惠“加碼”》一文，從貸款門(mén)檻、額度等方面全方位優(yōu)化升級(jí)。主要內(nèi)容包括放寬貸款限制、提升貸款額度、支持多子女家庭貸款政策、支持“住房公積金直還”模式等。

??從深圳和河南公積金政策調(diào)整內(nèi)容來(lái)看，更多的是涉及《行動(dòng)方案》中“擴(kuò)大住房公積金使用范圍”部分，目前尚未有“降低住房公積金貸款利率”等相關(guān)內(nèi)容。

??當(dāng)前住房公積金貸款利率首套個(gè)人住房為2.85%，二套個(gè)人住房為3.325%。該利率由中國(guó)人民銀行2024年5月17日發(fā)布，自2024年5月18日起生效。

??與此同時(shí)，5月17日，中國(guó)人民銀行同日宣布，取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

??目前全國(guó)大部分城市已跟進(jìn)落實(shí)取消房貸利率下限。2024年底廣州部分區(qū)域商業(yè)銀行最低房貸利率低至2.6%，曾出現(xiàn)商貸與公積金貸款利率“倒掛”情況。為此2024年11月6日，廣東省人民政府新聞辦公室官方微信“廣東發(fā)布”發(fā)文曾表示：多家銀行及按揭中介確認(rèn)，自11月7日起廣州地區(qū)主要商業(yè)銀行或統(tǒng)一調(diào)整房貸利率，各家銀行商業(yè)房貸利率最低不得低于3%。

??中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）顯示，5年期以上LPR為3.6%。即目前尚未取消房貸利率下限的北京、上海、深圳首套最低房貸利率下限也已降至3.15%（LPR-45BP）。

??今年政府工作報(bào)告提出適時(shí)降準(zhǔn)降息，未來(lái)公積金貸款和商業(yè)貸款利率的利差也將越來(lái)越小。

??在這背景下，此次《行動(dòng)方案》提出降低住房公積金貸款利率，一方面是響應(yīng)政府工作報(bào)告，另外一方面也是為商業(yè)房貸利率下調(diào)留有空間。

??從2025年至今部分重點(diǎn)城市擴(kuò)大住房公積金使用范圍來(lái)看，主要集中在“家庭成員互助”、“跨區(qū)域使用”、“公積金付房租”等。

??住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)住房公積金2023年度報(bào)告顯示，目前全國(guó)住房公積金實(shí)繳職工達(dá)1.74億人，累計(jì)繳存總額29.16萬(wàn)億元，繳存余額10.06萬(wàn)億元。2019年至今年度繳存額逐年上升。

??從2023年分類(lèi)型住房公積金提取情況來(lái)看，償還購(gòu)房貸款本息占比最高，達(dá)48.13%，其次是離退休和購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房，分別為19.55%和18.22%。租賃住房占比僅為7.65%。

??可見(jiàn)，當(dāng)前住房公積金仍以支持傳統(tǒng)住房消費(fèi)為主。

??《行動(dòng)方案》要求“擴(kuò)大住房公積金使用范圍”，我們認(rèn)為，一方面可以提高租房租賃提取，另外一方面則可以從老舊小區(qū)改造及支付物業(yè)費(fèi)等居住服務(wù)領(lǐng)域下手。

??1、提取公積金支付物業(yè)費(fèi)

??據(jù)了解，目前，全國(guó)已有上海、深圳、嘉興、紹興、湖州、貴陽(yáng)、咸寧、黔南州、銅仁等超過(guò)9個(gè)城市允許公積金支付物業(yè)費(fèi)政策。

??具體政策制定層面，各城市公積金提取政策差異明顯。如上海準(zhǔn)入條件較嚴(yán)格目前僅允許低收入、生活困難家庭提取公積金用于支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，防止資金過(guò)度消耗。而深圳則采用與繳存額聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)總量調(diào)控，通過(guò)設(shè)置提取額度低于40%存繳額的限制，采用“半市場(chǎng)化”的設(shè)計(jì)在限制使用的同時(shí)，又保留了一定的政策彈性。相較而言，中西部城市的政策則更為寬松，以黔南州、銅仁等城市舉例，這些城市未設(shè)置收入門(mén)檻，但通過(guò)3000元/年的限額進(jìn)行總量控制，防止出現(xiàn)“異常物業(yè)費(fèi)”套現(xiàn)的情況。

??2、提取公積金加裝電梯或更新老舊電梯

??老舊小區(qū)改造方面，2024年7月25日，深圳市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正式發(fā)布了關(guān)于老舊小區(qū)加裝電梯或更新老舊電梯可提取住房公積金的詳細(xì)指引。

??對(duì)于參與出資改造并納入深圳市老舊小區(qū)改造項(xiàng)目范圍內(nèi)的房屋，其產(chǎn)權(quán)人及其直系親屬（包括配偶、父母、子女）可在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的三年內(nèi)，申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金來(lái)支付產(chǎn)權(quán)人在改造中的出資部分。

??不僅僅是深圳，上海加裝電梯項(xiàng)目正式之日起五年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)人或者公有住房承租人可以按順序申請(qǐng)?zhí)崛I(yè)主本人及配偶、本人父母、子女住房公積金賬戶(hù)內(nèi)的存儲(chǔ)余額。

??3、房屋住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的續(xù)籌與補(bǔ)建

??北京自2022年1月13日起將增設(shè)電梯、樓體抗震加固增加陽(yáng)臺(tái)、上下水改造等都納入提取住房公積金范圍。

??不僅如此，北京交存本市老舊小區(qū)的房屋“養(yǎng)老錢(qián)”也可提取住房公積金。根據(jù)北京市住房公積金管理中心聯(lián)合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布《關(guān)于住房公積金支持北京老舊小區(qū)綜合整治的通知》：納入本市老舊小區(qū)綜合整治項(xiàng)目范圍的房屋，產(chǎn)權(quán)人可以申請(qǐng)使用本人及配偶名下住房公積金，用于房屋住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的續(xù)籌與補(bǔ)建。

??住房公積金在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間只針對(duì)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，從前幾年開(kāi)始對(duì)租賃端有所松動(dòng)，一直到如今公積金使用的彈性越來(lái)越靈活。

??從目前北京、上海、深圳等重點(diǎn)城市支付物業(yè)費(fèi)、加裝電梯或更新老舊電梯、用于房屋住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的續(xù)籌與補(bǔ)建等的試點(diǎn)來(lái)看，未來(lái)住房公積金的使用范圍也許可以從住房金融工具進(jìn)一步向綜合性居住保障體系轉(zhuǎn)型。