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??銷售下滑、盈利虧損，是大多數(shù)房企2024上半年的真實(shí)寫照。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，已發(fā)布2024上半年業(yè)績預(yù)告的72家A股上市房企中，歸屬母公司凈利潤為虧損的房企達(dá)47家，占比超過6成，預(yù)計(jì)虧損額為274.78億元～348.85億元。其中，21家房企發(fā)出首次虧損預(yù)警，包括萬科、金地集團(tuán)、ST迪馬、北辰實(shí)業(yè)、大悅城、榮盛發(fā)展、深振業(yè)、城建發(fā)展、京投發(fā)展、棲霞建設(shè)等。

??72家上市房企中，僅25家房企預(yù)計(jì)盈利，2024上半年歸屬母公司凈利潤共計(jì)94.9億元～100.3億元，這其中的75.08億元盈利都來自保利發(fā)展。也就是說，除保利發(fā)展外，其他24家房企都處于微利狀態(tài)，有些僅盈利幾百萬元，距離盈虧線也就一步之遙。

??25家盈利房企中，又有15家發(fā)出“預(yù)減”公告。由此，72家上市房企2024上半年歸屬母公司凈利潤預(yù)計(jì)為-174.5億元～-253.9億元，整體處于大虧損狀態(tài)。

??一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，隨著市場持續(xù)調(diào)整，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)從民營企業(yè)擴(kuò)展到國有企業(yè)，從中型房企延伸至龍頭企業(yè)。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，2024上半年預(yù)計(jì)虧損金額超過10億元的房企有9家，其中不乏央企、國企，如首開股份、金融街、華僑城、中交地產(chǎn)等。

??銷售業(yè)績下滑、計(jì)提減值損失、土地過熱時(shí)拿地導(dǎo)致土地成本過高、以低于賬面值的價(jià)格甩賣大宗資產(chǎn)，成為房企們繞不過去的盈利掣肘。

??保利盈利最多 萬科虧損最多

??目前來看，2024上半年盈利最多的是保利發(fā)展，它也是銷售榜的榜首“大哥”。

??據(jù)保利發(fā)展預(yù)告，2024上半年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1392.69億元，同比增長1.64%；歸屬母公司凈利潤75.08億元，同比下滑38.57%。

??對于凈利潤下滑，保利發(fā)展方面表示，受市場下行及價(jià)格承壓影響，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，導(dǎo)致凈利潤大幅減少。這也說明，樓市大調(diào)整下，所有房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和盈利性都在變差，沒有誰是例外。

??在這波業(yè)績下滑的房企中，虧損最多的是萬科。作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，萬科預(yù)計(jì)上半年虧損70億元～90億元，盈利額同比下降171%～191%，這也是萬科上市30多年來首次出現(xiàn)中報(bào)虧損。

??萬科表示，虧損原因在于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模和毛利率顯著下降，公司對部分項(xiàng)目計(jì)提了減值，部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損以及部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

??同樣錄得“首虧”的頭部房企還有金地集團(tuán)，預(yù)計(jì)2024上半年虧損30億元至36億元。金地集團(tuán)在業(yè)績預(yù)告中表示，主要原因在于近年來銷售規(guī)模的下降，所導(dǎo)致的本期可結(jié)轉(zhuǎn)面積較上年同期減少，結(jié)算量、利潤率有所下行，再加上計(jì)提減值的損失。

??已經(jīng)出險(xiǎn)4年的華夏幸福，盈利狀況仍在惡化。2024上半年，華夏幸福預(yù)計(jì)凈虧損45億元～50億元，比去年同期12.67億元的凈虧損額進(jìn)一步擴(kuò)大。同時(shí)，華夏幸福的股價(jià)已臨近1元/股，接近退市“生死線”。

??華夏幸福方面解釋稱，2024上半年房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目較少，公司結(jié)轉(zhuǎn)收入下降，從而導(dǎo)致凈利潤下降。隨著公司債務(wù)重組工作的持續(xù)推進(jìn)，整體資金成本維持在較低水平，但債務(wù)存量金額仍然較大。接下來，“將持續(xù)推進(jìn)金融債務(wù)重組協(xié)議的簽訂，以進(jìn)一步減輕公司財(cái)務(wù)費(fèi)用壓力；始終以‘保交房’為第一要?jiǎng)?wù)，聚焦業(yè)務(wù)開展，堅(jiān)定‘全面轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商’戰(zhàn)略方向，推動公司轉(zhuǎn)型發(fā)展。”

??2024上半年，金科股份歸屬上市公司股東凈利潤為-15億元～-25億元。對此，金科股份表示，一是受行業(yè)環(huán)境和公司自身經(jīng)營狀況影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目交付量減少，整體結(jié)轉(zhuǎn)收入下降，從而導(dǎo)致利潤下降；二是公司存量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因逐步竣工等因素導(dǎo)致符合利息資本化的項(xiàng)目以及對應(yīng)的金額減少，相關(guān)有息負(fù)債利息費(fèi)用化增加；三是公司繼續(xù)計(jì)提相應(yīng)違約金等損失。

??國有房企中，首開股份和金融街虧損最多。據(jù)首開股份公告，預(yù)計(jì)2024上半年凈虧損19億元～24億元，去年同期凈虧損19.06億元，虧損主要原因是本期房屋集中交付較少，營業(yè)收入和結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率同比下降。

??金融街預(yù)計(jì)2024上半年凈虧損18.21億元～21.86億元，凈利潤同比下降150%～200%。金融街表示，報(bào)告期內(nèi)，公司房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)隨行就市，采取包括調(diào)整銷售價(jià)格在內(nèi)的多種銷售策略，促進(jìn)項(xiàng)目銷售去化，開發(fā)銷售業(yè)務(wù)毛利率有所下滑，并隨項(xiàng)目結(jié)算出現(xiàn)虧損。

??此外，華僑城A、中交地產(chǎn)、ST迪馬均出現(xiàn)了較大額度虧損，虧損額都在10億元左右，其中，ST迪馬為首次虧損。

??這些房企扭虧為盈

??值得注意的是，在大多數(shù)房企面臨虧損或業(yè)績下滑的形勢下，一部分房企通過積極應(yīng)對，比如出售資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，度過了最艱難的時(shí)刻。

??記者注意到，今年上半年有8家房企實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，包括南國置業(yè)、華麗家族、深深房A、財(cái)信發(fā)展、亞通股份、三湘印象、新華聯(lián)、中國武夷。

??其中，中國武夷預(yù)計(jì)凈利潤為1.7億元～2.2億元。公司業(yè)績扭虧為盈主要因?yàn)椋本┪湟幕▓@南區(qū)西地塊住宅項(xiàng)目可結(jié)轉(zhuǎn)收入和實(shí)現(xiàn)利潤同比增加。

??2024上半年，新華聯(lián)實(shí)現(xiàn)凈利潤3900萬元～5800萬元。公司對此解釋是，本期地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入較上年有所增加，地產(chǎn)項(xiàng)目毛利有所增加。

??南國置業(yè)將2024上半年3000萬元盈利解釋為：公司出售3家子公司股權(quán)，轉(zhuǎn)讓收益共計(jì)5.37億元。華麗家族的解釋為：實(shí)施了更為嚴(yán)格的成本控制措施，降本增效。

??72家上市房企中，僅有2家企業(yè)盈利“預(yù)增”，分別是ST數(shù)源和春蘭股份，但盈利原因均與經(jīng)營性收入無關(guān)。而且，這兩家企業(yè)的營業(yè)收入構(gòu)成中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)只占半數(shù)。

??其中，春蘭股份2024上半年實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤為1.08億元～1.22億元，同比增加7535.21萬元～8954.34萬元，同比增幅為233.54%～277.52%。盈利增加的主要原因卻是，公司投資的國家能源集團(tuán)泰州發(fā)電有限公司今年6月份召開股東大會通過2023年度利潤分配方案，公司確認(rèn)此項(xiàng)投資收益約1.12億元。

??2023年度，春蘭股份的營業(yè)收入構(gòu)成為：房地產(chǎn)業(yè)占比51.86%，制造業(yè)占比21.95%。

??而ST數(shù)源2024上半年歸屬上市公司股東凈利潤7280萬元～1.09億元，同比增長73.58%～160.37%。業(yè)績變動原因主要系本期收回部分單項(xiàng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的應(yīng)收款項(xiàng)所致。在2023年ST數(shù)源的營業(yè)收入構(gòu)成中，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)占比50.28%，園區(qū)產(chǎn)業(yè)類占比25.99%，通信及相關(guān)設(shè)備制造業(yè)占比20.06%。

??業(yè)內(nèi)人士稱，目前房地產(chǎn)市場的困境不僅是企業(yè)內(nèi)部問題，也是社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的一部分。居民消費(fèi)信心不足、市場預(yù)期低迷、宏觀經(jīng)濟(jì)壓力等多重因素，都在影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

??2024下半年以來，政策利好仍在不斷釋放，且力度更大，市場信心有望回升。華泰證券研報(bào)稱，盡管行業(yè)在筑底中，房企整體業(yè)績在年內(nèi)較難看到拐點(diǎn)。但值得注意的是，一線城市二手房的成交量自2024年3月以來站上“榮枯線”，北京上海二手房價(jià)格也在6月出現(xiàn)止跌信號。接下來，高能級區(qū)域市場有望率先迎來正向的量價(jià)循環(huán)，專注于核心區(qū)域的稟賦型房企則能夠更大程度受益于這些城市先行復(fù)蘇。