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??代建行業(yè)正進入“頭部企業(yè)格局穩(wěn)定、其余企業(yè)加速分化”的新階段。

??從CRIC發(fā)布的《2024年中國房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP30》榜中可以看出，2024年綜合實力TOP30代建企業(yè)總合約面積達到9.14億平方米，同比增長23%；新增簽約面積1.93億平方米，同比增長6%，其中TOP5企業(yè)集中度接近五成。

??經(jīng)歷過快速擴張和激烈競爭后，代建行業(yè)已進入穩(wěn)定發(fā)展的“沉淀”期，需要企業(yè)不斷修煉內(nèi)功來提高競爭力，從戰(zhàn)略、服務范圍、組織架構(gòu)等各方面做出準備，增強自身穿越周期的能力。

??截止2024年全年，代建綜合能力30強企業(yè)的總合約面積達到9.14億平方米，同比增長23%。其中總合約規(guī)模同比增長超過50%的代建企業(yè)有9家，部分“新”入局企業(yè)仍在快速擴張。

??具體企業(yè)來看，2024年只有2家代建企業(yè)總合約規(guī)模超1億平方米，分別為綠城管理和藍城集團。這兩家企業(yè)雖然有明顯的規(guī)模優(yōu)勢，但兩家企業(yè)2024年總合約規(guī)模同比增速低于平均水平，增速有所放緩。

??值得注意的是，部分代建企業(yè)實現(xiàn)梯隊躍升，總合約規(guī)模在2000-5000萬平方米、1000-2000萬平方米的企業(yè)數(shù)量均有所增加，分別增加2家和1家至8家和7家。

??從新增簽約面積來看，2024年綜合能力TOP30代建企業(yè)新增簽約面積1.93億平方米，同比增長6%，增速較2023年下降20個百分點。這意味著，代建賽道競爭愈發(fā)激烈。

??行業(yè)集中度仍然高企。2024年總合約規(guī)模中，TOP5建面占比達到46%，新增合約中，TOP5企業(yè)占比也達到46%，較2024年上半年繼續(xù)提高4個百分點。頭部企業(yè)持續(xù)擴張、進一步占領市場份額的需求依然旺盛。

??從2024年中國房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力TOP30來看，總體呈現(xiàn)三個特征：

??首先，代建頭部企業(yè)強者恒強，表現(xiàn)穩(wěn)定。綜合能力TOP10企業(yè)總體變動率僅為10%，格局相對穩(wěn)定，另外綠城管理、藍城集團、金地管理三家企業(yè)更是呈現(xiàn)出三強鼎立的態(tài)勢。

??其次，“新”入局企業(yè)憑借自身特色、獨有競爭力迅速擴張，成為代建賽道的中流砥柱。綜合能力前十中，旭輝建管、龍湖龍智造、而今管理、招商建管、新城建管等近兩年持續(xù)在新拓項目中發(fā)力，并不斷在細分領域打造代建“護城河”。

??第三，民營代建企業(yè)仍是主流。從TOP30上榜代建企業(yè)的性質(zhì)來看，民企是絕對主流，占比達63%；國企央企數(shù)量占比17%。值得注意的是，在頭部TOP5企業(yè)中，央國企和混合所有制企業(yè)比例更高。

??代建行業(yè)正迎來周期性變化，行業(yè)增速放緩，市場競爭持續(xù)加劇，為適應市場變化，入局企業(yè)已開始深化調(diào)整轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”賽道，并呈現(xiàn)出明顯的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新調(diào)整趨勢，積極尋求細分領域的增長。

??最為典型的調(diào)整是持續(xù)推進合伙人計劃。目前，代建綜合實力TOP10企業(yè)都已推出合伙人計劃，短期內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)較多項目落地，且通過合伙人計劃，能夠提升企業(yè)的資源整合能力。

??同時，代建企業(yè)正積極延長服務鏈條，形成全周期服務模式。

??多元化代建業(yè)務也成為代建企業(yè)的重要發(fā)展方向。代建企業(yè)應該不再局限于傳統(tǒng)的住宅代建，而是縱向發(fā)展多元化領域拓展，增強自身的競爭力。

??“地產(chǎn)冷、代建熱”的發(fā)展趨勢仍在延續(xù)。然而隨著入局企業(yè)逐漸“飽和”，代建行業(yè)也迎來增速放緩、競爭加劇、企業(yè)分化的新階段。

??短期內(nèi)代建行業(yè)雖然增速有所放緩，但中長期仍然存在較大發(fā)展空間，不過由于優(yōu)質(zhì)的代建項目有限，對于企業(yè)而言，未來在代建市場勢必將迎來一場激烈且艱難的市場份額之爭。