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??繼海淀朱房地塊之后，北京地價一路走高，已經突破10萬元/平方米。

??3月18日，經過264輪競價，北京海淀區樹村35號地塊成功出讓，最終由中海地產75.02億元競得，樓面價達10.23萬元/平方米，溢價率27.93%。

??從競價結果看，這塊地的樓面價和競爭熱度都刷新了北京住宅土地拍賣市場紀錄，創下北京土地拍賣市場成交樓面價新高，也是北京住宅土地歷史第一宗樓面價超過10萬元/平方米的地塊。

??看中海淀樹村35號地塊的企業，陣容可算豪華。除了中海地產，現身的還有中建壹品、越秀、首開、建發、海開、金茂、保利發展、綠城、華潤招商聯合體等十余家實力房企。

??能引來這么多實力房企競拍，主要在于樹村35號地塊優越的地段條件。

??搶地，到海淀去

??從位置上看，35號地塊位于北五環外，距離地鐵13號線上地站步行約1.2公里；北側緊鄰華聯商場，生活配套完善；同時，臨近上地信息產業基地，有聯想、百度、騰訊、新浪、網易等眾多知名互聯網企業入駐。

??地塊東側是北京體育大學，隔著北五環往南是北京大學和清華大學，周邊有上地實驗小學、清華附中上地學校、二十中學以及在建的101中學等名校。

??無論教育、地鐵還是產業優勢，樹村35號地塊都是一宗足以吸引北京內城改善群體的地塊。

??根據掛牌文件，35號地塊占地面積39737.8平方米，地上建筑規模73299.74萬平方米，容積率1.6，控制高度18米，按照層高3米計算，預計為6層洋房。

??值得注意的是，1.6容積率并非住宅地塊實際比值，而是與東側一條防護帶統一計算的結果，根據測繪圖，這條防護帶的占地面積為6074.54平方米。若以純住宅地塊來算，其實際地上建筑面積與占地面積的比值為1.84。

??除此之外，在地塊北側還規劃有1條東西向街坊路，寬度不小于15米，長約170米，占地面積約2550平方米。如果再去掉街坊路的面積，35號地塊的容積率將超過1.95。

??從地塊形狀看，較為規整，南北長度約為東西寬度的2倍，這種長條地形頂著1.95容積率上限，建出一個限高18米洋房社區，樓棟排布是個較大的考驗。特別是東西樓棟的距離，兩側基本要卡在建筑紅線邊緣。

??值得一提的是，35號地塊緊鄰學府壹號院、圓明天頌，與這兩個項目僅隔一個公園。

??學府壹號院屬于共有產權項目，指導價11.2萬元/平方米，以80%產權份額來算，買房人的實際購房成本8.96萬元/平方米；圓明天頌為純商品房，開盤時銷售均價11.5萬元/平方米，目前圓明天頌二手房貝殼掛牌均價19.97萬元/平方米，對比來算房價漲幅明顯。

??相比之下，35號地塊未設銷售指導價和地價上限，給了開發商更多想象空間。

??隨著樹村地塊落槌，海淀正式邁入“改善七盤”時代。從永豐南北的頤海澐頌、嘉華天珺，到功德寺的“雙王”、朱房村的“雙姝”，2025年海淀高端改善樓盤大幕即將拉開。仔細觀察可以發現，這些項目在海淀北部板塊內存在細致的劃分，朱房與功德寺項目均隸屬上地片區，嘉華天珺與頤海澐頌則位于永豐片區，因此它們所面向的客戶群體也存在一定差異。

??近期，頤海澐頌率先開盤獨占鰲頭，取得了不俗的銷售成績；功德寺和樾玉鳴、和樾望雲即將入市，市場高度關注極高；朱房村雙地塊以溢價率17.33%和25.04%成交，預計銷售單價達到12萬元/平方米。

??下注，中海布局北京 

??“房企這一系列積極拿地現象，為沉寂已久的土地拍賣市場注入強心劑，也為當下海淀樓市發展奠定了積極基調。”中指研究院土地市場研究負責人張凱分析認為。

??土地市場的熱度正快速傳導至供給側。數日前，永豐南頤海澐頌和功德寺和樾玉鳴先后取得預售證，兩天內入市1196套房源，算上1月1日永豐北嘉華天珺的852套房源，截至目前海淀今年已經供應了超2000套房源。

??當前，功德寺和樾望雲693套房源即將取證，朱房0029、0030地塊以及當前的樹村35號地亟待入市，還有海淀半壁店、田村寶山、四季青等建筑規模近30萬平方米預將供應。屆時，大量新盤涌入將會使得海淀新房市場競爭程度加劇。

??張凱表示，在此背景下，開發企業唯有從園林設計、會所打造、精裝品質、“零公攤”、風雨連廊等各個細節方面入手，全方位提升產品競爭力，才能在市場中站穩腳跟。

??來自克而瑞的數據顯示，2022年至2024年，海淀區的新房成交總價集中在500萬元至1000萬元，占比達46%；其次是1000萬元至1500萬元，占比為23%。但從2024年的成交結構數據來看，500萬元至1000萬元總價段房源成交量跌幅最大，同比下降68.4%，而2000萬元以上總價段房源同比上漲191.2%。

??另外值得注意的是，2024年底以來，中海地產在北京頻繁拿地，2024年12月12日，其以110.54億元拿下北京豐臺萬泉寺棚戶區改造地塊；2024年11月29日，又以153.32億元獲得北京朝陽酒仙橋等地塊。

??根據不完全統計，2024年11月29日至2025年1月16日，中海地產在北京的拿地總金額達到303.9億元。可供對比的是，2024年全年，中海地產累計拿地總金額為696.4億元。

??北京一直是中海地產深耕的城市之一，機構數據顯示，在北京，中海地產以426.8億元銷售金額位列2024年北京房地產企業銷售金額第一名；DM查債通數據顯示，北京也是中海地產在售、待售項目最多的城市。