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??2025年，房地產(chǎn)行業(yè)政策以 “需求提振+供給優(yōu)化+金融協(xié)同” 為核心，通過(guò)因城施策調(diào)減限制、稅費(fèi)減免、信貸擴(kuò)張、保障房擴(kuò)容、城中村改造、收儲(chǔ)存量和推廣“好房子”等舉措，推動(dòng)市場(chǎng)向“量穩(wěn)價(jià)穩(wěn)”實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，推進(jìn)行業(yè)從高杠桿擴(kuò)張轉(zhuǎn)向民生導(dǎo)向的高質(zhì)量發(fā)展。

??9·26一攬子政策強(qiáng)信心穩(wěn)預(yù)期，2025年開(kāi)局行業(yè)延續(xù)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“政策托底+市場(chǎng)自發(fā)修復(fù)”雙重特征，但“核心城市局部修復(fù)、中小城市深度調(diào)整”的結(jié)構(gòu)性矛盾突出，市場(chǎng)仍處“L型”筑底階段，仍需要持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??在3月5日《政府工作報(bào)告》，房地產(chǎn)再次被列入“防風(fēng)險(xiǎn)”任務(wù)板塊。但今年一個(gè)關(guān)鍵變化：強(qiáng)調(diào)安全與發(fā)展并重，堅(jiān)持在發(fā)展中逐步化解風(fēng)險(xiǎn)，變防守為主動(dòng)出擊，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全的良性互動(dòng)。

??有關(guān)如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)？通過(guò)對(duì)《政府工作報(bào)告》、3月9日的全國(guó)人大《民生主題記者會(huì)》和3月17日《提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》等報(bào)告解讀，我們認(rèn)為短期有五大核心措施：

??首先，調(diào)減限制性政策，與此前“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”政策穩(wěn)定延續(xù)。核心城市進(jìn)一步調(diào)減限購(gòu)、限售等行政限制，進(jìn)一步放寬商業(yè)和公積金貸款首套和二套首付比例門(mén)檻、取消多套房貸款限制。

??其次，降低購(gòu)房成本與稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。一方面，各地方可在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)提高公積金貸款額度，允許“商轉(zhuǎn)公”異地使用，增強(qiáng)對(duì)青年、新市民的保障力度。優(yōu)化個(gè)人所得稅、契稅、增值稅、土地增值稅等政策，降低交易環(huán)節(jié)稅負(fù)。通過(guò)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)協(xié)商減低二手交易中介費(fèi)或者搭建政府平臺(tái)撮合交易。

??再次，增加收入、提振消費(fèi)能力。節(jié)流方面，3月9日全國(guó)人大民生記者會(huì)上，央行行長(zhǎng)潘功勝表示：“去年存量房貸利率的下行，每年可以為超過(guò)5000萬(wàn)戶家庭減少利息支出約1500億元“。存量房貸利率仍有下調(diào)空間，推動(dòng)商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率，降低居民還款壓力。《提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》也明確：“消費(fèi)能力保障支持行動(dòng)，加大生育養(yǎng)育保障力度。強(qiáng)化教育支撐。提高醫(yī)療養(yǎng)老保障能力。保障重點(diǎn)群體基本生活。”開(kāi)源方面，多渠道增加居民收入，例如通過(guò)穩(wěn)崗就業(yè)、失業(yè)保險(xiǎn)返還等，工薪個(gè)人所得稅調(diào)整，穩(wěn)定股市和債券市場(chǎng)來(lái)拓寬居民財(cái)產(chǎn)性收入渠道等。

??政府工作報(bào)告中提出要持續(xù)推進(jìn)城市更新，城市更新是城鎮(zhèn)化發(fā)展歷史的必然過(guò)程。在3月9日全國(guó)人大民生記者會(huì)上住建部部長(zhǎng)倪虹表示：2025年持續(xù)推進(jìn)城市更新，重點(diǎn)有三類(lèi)項(xiàng)目。其中和房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的是第一類(lèi)即民生類(lèi)的項(xiàng)目。主要抓好三件事：一是2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實(shí)施改造。也鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅。二是城中村改造項(xiàng)目，現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全國(guó)地級(jí)及以上城市，要在去年新增100萬(wàn)套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。三是大力推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)是聚焦“一老一小”，完善無(wú)障礙適老化配套設(shè)施，增補(bǔ)托育服務(wù)設(shè)施、兒童活動(dòng)場(chǎng)地。

??城中村和危舊房改造政策的核心在于“以存量撬動(dòng)增量”。報(bào)告顯示，2024年，城中村改造擴(kuò)圍至300多個(gè)城市，實(shí)施城中村改造項(xiàng)目1790個(gè)。2025年，將加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，計(jì)劃在新增100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。

??短期通過(guò)貨幣化安置和專(zhuān)項(xiàng)融資拉動(dòng)需求、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，助力樓市止跌回穩(wěn)，通過(guò)貨幣化安置（如直接發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼或房票），引導(dǎo)被拆遷居民優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)存量商品房，預(yù)計(jì)2025年新增100萬(wàn)套城中村改造將拉動(dòng)約2億平方米商品房去化，進(jìn)一步釋放潛在剛性購(gòu)房需求，加速庫(kù)存消化，緩解存量商品房高庫(kù)存壓力。

??中期一方面重點(diǎn)通過(guò)存量用地盤(pán)活（如商辦用房改造為住宅）可合理控制新增城市建設(shè)用地供應(yīng)，避免庫(kù)存供需失衡加劇。另一方面，激活房企新增投資并緩解地方財(cái)政壓力，如改造中允許調(diào)整土地規(guī)劃條件（如提高容積率），提升土地開(kāi)發(fā)價(jià)值，增強(qiáng)房企參與動(dòng)力。通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債券、政策性金融機(jī)構(gòu)專(zhuān)項(xiàng)借款、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策組合拳，降低地方政府資金壓力。

??長(zhǎng)期則推動(dòng)城市空間重構(gòu)、住房品質(zhì)升級(jí)轉(zhuǎn)型，形成“民生改善—投資增長(zhǎng)—產(chǎn)品升級(jí)—改善需求釋放”的良性循環(huán)。通過(guò)優(yōu)化土地利用方式（如存量商辦轉(zhuǎn)住宅），盤(pán)活低效資源，促進(jìn)職住平衡與產(chǎn)城融合，重構(gòu)城市空間結(jié)構(gòu)。

??2025年，房地產(chǎn)行業(yè)供給端仍將以“優(yōu)化增量、盤(pán)活存量”重塑行業(yè)生態(tài)。以需定建，嚴(yán)控增量開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)消化存量土地。存量房轉(zhuǎn)化，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)為保障房，優(yōu)化供需平衡，加大新市民、青年人、農(nóng)民工群體的保障性住房供給。

??《報(bào)告》指出，“優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)”。“持續(xù)推進(jìn)城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，統(tǒng)籌城市低效用地再開(kāi)發(fā)”。一方面可以根據(jù)目前市場(chǎng)庫(kù)存短期減少或暫停高庫(kù)存城市或區(qū)域的新增土地供應(yīng)，另一方面則需要順應(yīng)市場(chǎng)需求從“有房住”到“住好房”的改善需求為主力的變化，加大城市更新力度、盤(pán)活核心區(qū)存量低效用地，從而可以騰挪出更多面向改善群體的核心地塊和配套城市區(qū)域的地塊，增加“好房子”供給，減少無(wú)效供應(yīng)做到適銷(xiāo)對(duì)路，從而降低庫(kù)存。

??《報(bào)告》指出，盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。統(tǒng)籌安排收入、債券等各類(lèi)財(cái)政資金，確保財(cái)政政策持續(xù)用力、更加給力。在去年新增2萬(wàn)億元已經(jīng)安排完畢基礎(chǔ)上，今年繼續(xù)安排地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券4.4萬(wàn)億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

??在各地方政府2025年工作報(bào)告中，至少15個(gè)省份提及存量商品房和存量閑置土地回購(gòu)等有關(guān)內(nèi)容，重慶、廣東等多地強(qiáng)調(diào)盤(pán)活利用存量用地和商辦用房，加大收購(gòu)存量商品房力度，以優(yōu)化市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。賦予地方政府在收購(gòu)主體、價(jià)格和用途上的自主權(quán)，盤(pán)活存量，加速行業(yè)庫(kù)存去化。

??自然資源部和財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券支持土地儲(chǔ)備有關(guān)工作的通知》，從明確發(fā)債要求及資金使用主體、完善專(zhuān)項(xiàng)債券申報(bào)審核流程、做好資金和收益的綜合平衡和嚴(yán)格監(jiān)督管理等四方面作了詳盡操作規(guī)范和要求。

??綜上，對(duì)市場(chǎng)短期托底影響將快速顯現(xiàn)。一方面，通過(guò)政府收儲(chǔ)無(wú)力開(kāi)發(fā)的土地，可幫助部分房企實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，存量去化加速，房企資金壓力邊際緩解。另一方面，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，核心城市土拍熱度有望回升。重點(diǎn)城市可通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債資金收儲(chǔ)核心地段優(yōu)質(zhì)地塊，后續(xù)入市時(shí)將形成“優(yōu)質(zhì)地塊-高溢價(jià)成交-市場(chǎng)信心提振”的正向循環(huán)。如上海、杭州等已出現(xiàn)高溢價(jià)地塊的城市，政策疊加效應(yīng)或進(jìn)一步凸顯。

??在過(guò)去三年及當(dāng)前階段，風(fēng)險(xiǎn)防范與穩(wěn)定市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，也是解決房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題的根本。2024年住建部解釋了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式的基本內(nèi)涵，其中關(guān)鍵要建立“人房地錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，要充分滿足人民群眾多層次、多樣化的住房需求，要實(shí)現(xiàn)多元化住房供給，處理好市場(chǎng)與保障、租與售、增量與存量三對(duì)平衡關(guān)系，要推進(jìn)土地供給利用多元高效，“以房定地”、健全指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制等，要推進(jìn)房企融資模式改革，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制并逐步過(guò)渡現(xiàn)房銷(xiāo)售。

??（1）“好房子“是順應(yīng)居民改善居住需要，是開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)自我“造血“良性循環(huán)的關(guān)鍵一環(huán)。

??《政府工作報(bào)告》提出，要完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”。3月9日，全國(guó)人大民生主題記者會(huì)上，住建部部長(zhǎng)倪虹表示將重點(diǎn)從三個(gè)方面抓好落實(shí)：

??第一，立標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)水平?jīng)Q定房屋品質(zhì)。組織編制《好房子建設(shè)指南》，也在修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，其中有一項(xiàng)，就是把住宅的層高標(biāo)準(zhǔn)提高到不低于3米。

??第二，強(qiáng)科技。 “好房子”和新科技可以相互成就。一方面大力推廣惠民實(shí)用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品。另一方面積極推動(dòng)全屋智能。

??第三，抓項(xiàng)目。不同面積、不同價(jià)位都有不同的好房子。將推動(dòng)城市和企業(yè)加快建設(shè)“好房子”。“好房子”不僅要有好標(biāo)準(zhǔn)、好建造，還要有好服務(wù)。各地首先要把保障房建成“好房子”，結(jié)合城市更新，把老房子想辦法改造成“好房子”。

??綜上可見(jiàn)，“好房子”的建造，一方面在于優(yōu)化住房設(shè)計(jì)與標(biāo)準(zhǔn)體系，創(chuàng)新空間設(shè)計(jì)。推廣錯(cuò)層、復(fù)式、挑空起居室等多樣化戶型設(shè)計(jì)，提升空間利用率與居住體驗(yàn)，按需設(shè)置封閉或開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，增強(qiáng)住宅功能靈活性。另一方面，制定覆蓋設(shè)計(jì)、材料、建造、智能化的全流程標(biāo)準(zhǔn)體系，強(qiáng)化綠色低碳、適老化、無(wú)障礙等性能要求。增加綠色建材與建造技術(shù)應(yīng)用落地，加速住宅智能化改造。

??建設(shè)“好房子”，不僅給新技術(shù)、新產(chǎn)品、新材料提供了廣闊應(yīng)用空間，還能釋放出擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)的巨大潛能。

??（2）發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，做好保交房，是房企實(shí)現(xiàn)從“輸血“到”造血“的另一條主動(dòng)脈。

??盡管保交付高峰已過(guò)，但交付問(wèn)題依然局部存在，仍將是2025年行業(yè)需要化解的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，在2024年房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，繼續(xù)發(fā)揮其作用，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)至關(guān)重要，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展提供有力支撐。

??當(dāng)前“白名單”機(jī)制已形成 “增量擴(kuò)面-效率提升-風(fēng)險(xiǎn)隔離”的良性循環(huán)，但需突破“申報(bào)-審批-放款”轉(zhuǎn)化率偏低的瓶頸。未來(lái)應(yīng)重點(diǎn)推動(dòng)省級(jí)統(tǒng)籌監(jiān)管和市場(chǎng)化處置工具創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)主體與防風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)平衡。

??要多措并舉穩(wěn)就業(yè)促增收，穩(wěn)住就業(yè)、提高居民收入，方能促進(jìn)住房消費(fèi)。《政府工作報(bào)告》指出：“打好政策“組合拳”。提升政策目標(biāo)、工具、時(shí)機(jī)、力度、節(jié)奏的匹配度。出臺(tái)實(shí)施政策要能早則早、寧早勿晚，與各種不確定性搶時(shí)間，看準(zhǔn)了就一次性給足，提高政策實(shí)效。加強(qiáng)上下聯(lián)動(dòng)、橫向協(xié)作，促進(jìn)政策從“最初一公里”到“最后一公里”銜接暢通。注重傾聽(tīng)市場(chǎng)聲音，協(xié)同推進(jìn)政策實(shí)施和預(yù)期引導(dǎo)，塑造積極的社會(huì)預(yù)期。”

??貨幣政策適度寬松，降準(zhǔn)降息有空間、PSL等結(jié)構(gòu)性工具發(fā)力、信貸政策繼續(xù)優(yōu)化。《政府工作報(bào)告》指出：“實(shí)施適度寬松的貨幣政策。發(fā)揮好貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，適時(shí)降準(zhǔn)降息，保持流動(dòng)性充裕，使社會(huì)融資規(guī)模、貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)同經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、價(jià)格總水平預(yù)期目標(biāo)相匹配。優(yōu)化和創(chuàng)新結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，更大力度促進(jìn)樓市股市健康發(fā)展……。推動(dòng)社會(huì)綜合融資成本下降，提升金融服務(wù)可獲得性和便利度。”

??聚焦房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，第一，降準(zhǔn)、降息仍有空間，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、降低社會(huì)綜合融資成本等訴求下，年內(nèi)降準(zhǔn)降息仍然可期；第二，結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具有望接續(xù)發(fā)力，定向支持相關(guān)領(lǐng)域“優(yōu)化增量、盤(pán)活存量”去庫(kù)存。例如PSL支持城中村改造和老舊危房改造、支持城市更新和住房設(shè)施適老化改造；特別貸款支持地方政府收購(gòu)存量商品房回購(gòu)閑置存量土地，再比如規(guī)模達(dá)千億的租賃住房貸款支持計(jì)劃在多個(gè)試點(diǎn)城市落地，拓寬保障性住房再貸款使用范圍；第三，居民住房信貸政策仍有優(yōu)化調(diào)整空間，刺激居民購(gòu)房意愿和提高購(gòu)房支付能力。在去年降低存量住房貸款利率、減輕居民利息負(fù)擔(dān)1500億元基礎(chǔ)上，存量貸款利率仍有繼續(xù)下降的空間。首付比例和新增貸款利率同樣有繼續(xù)下調(diào)的可能性和必要性。

??積極財(cái)政支持房地產(chǎn)具體體現(xiàn)在以下三方面：第一，財(cái)政擴(kuò)張支持經(jīng)濟(jì)投資建設(shè)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、擴(kuò)大就業(yè)基數(shù)和穩(wěn)定勞動(dòng)者收入預(yù)期，這種“擴(kuò)張性財(cái)政+民生導(dǎo)向”的組合，既托底短期增長(zhǎng)，又為長(zhǎng)期住房消費(fèi)升級(jí)注入動(dòng)力；第二，地方專(zhuān)項(xiàng)債券支持土地收儲(chǔ)和收購(gòu)存量商品房，有效降低行業(yè)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，改善行業(yè)發(fā)展預(yù)期；第三，完善社會(huì)保障體系提升住房消費(fèi)信心，減輕居民生育、教育、養(yǎng)老等負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)居民消費(fèi)信心，對(duì)提升住房消費(fèi)意愿也有積極作用。