房地產綜合規定 2024-11-07 09:22:58 來源：浦東新區人民政府
- 城市:上海
- 頒發時間:2024-11-05
- 發文字號:浦府規〔2024〕4號
- 發文機構:浦東新區人民政府
- 實施日期:2024-11-01
- 效力級別:地方政府規章
- 類別:房地產綜合規定
??區政府各委、辦、局，各管理局（管委會），各直屬企業，各街道辦事處、鎮政府：
??現將《浦東新區不成套職工住宅更新改造實施細則》印發給你們，請認真貫徹執行。
??浦東新區人民政府
??2024年10月28日
??浦東新區不成套職工住宅更新改造實施細則
??第一章 總則
??第一條（目的和依據）
??為規范高效推動浦東新區不成套職工住宅更新改造，維護公共利益和公房承租戶權益，根據《上海市城市更新條例》及其他有關規定，結合浦東新區實際，制定本細則。
??第二條（適用范圍）
??浦東新區不成套職工住宅更新改造適用本細則。更新改造涉及歷史風貌區和優秀歷史建筑等保留保護的，還應符合相關法律法規的規定。
??第三條（改造方式）
??不成套職工住宅更新改造采取拆除重建或成套改造方式實施。
??實施拆除重建的，房屋應當位于規劃住宅用地上，坐落區域應當具備施工出入和作業所需條件，重建的房屋應當滿足本市拆除重建的相關規定。實施成套改造的，原房屋應當具備改造條件，改造后的房屋應當符合相應功能使用需求。
??第四條（公益性抽戶）
??為實現公共利益，僅可部分回搬或無法回搬安置的項目結合抽戶退出公房承租權（以下簡稱“抽戶”）實施更新改造，抽戶實施方案應當納入更新改造實施方案。抽戶涉及公房承租人他處實物安置的，可以使用征收安置住房。
??無法回搬安置并采取全部抽戶的項目，原房屋應當在符合相應功能使用需求前提下，改建用于社區服務、建設者之家、保障性租賃住房等公益用途。
??第五條（部門職責）
??區房管部門負責不成套職工住宅更新改造的行業管理、業務指導和綜合協調，指導街鎮和實施主體落實更新改造具體任務。
??區規劃資源部門負責指導更新改造項目的規劃研究方案，組織實施規劃設計方案征詢，按事權分工推動規劃調整，牽頭風貌保護相關工作，辦理規劃土地審批手續。
??區發改、財政、生態環境、司法、公安、城管綜合執法等部門按各自職責分工配合開展不成套職工住宅更新改造工作。
??街鎮承擔更新改造的穩定管控等屬地責任，推動、協調更新改造全流程工作。
??第六條（實施主體）
??不成套職工住宅產權單位或其委托經營單位（以下統稱“公房產權單位”）是更新改造的實施主體，負責做好更新改造相關的各項具體工作，落實改造所需要素。
??同一更新改造范圍內有兩個以上公房產權單位的，由公房產權單位協商確定實施主體；無法協商確定的，由區房管部門報區政府批準確定。
??實施主體可委托房屋征收事務所等第三方機構具體實施更新改造項目涉及的調查摸底、簽約協商等工作。
??第二章 更新改造的籌備
??第七條（項目評估）
??街鎮組織公房產權單位、相關專業力量開展現場排摸、調研分析，在對房屋質量、建筑結構、規劃條件、實施路徑等情況進行綜合分析并形成報告后，向區房管部門申報更新改造需求，提出擬更新改造范圍和實施方式的建議。
??區房管部門組織區發改、財政、規劃、屬地街鎮等部門和單位進行項目評估論證并形成評估結果。評估結果應明確項目范圍、實施方式和計劃配套等。
??第八條（更新改造范圍）
??更新改造范圍應當結合不成套職工住宅坐落區域和項目實際確定，應當包括內部道路、綠化和配套設施等用地范圍。
??第九條（初步意愿征詢）
??街鎮組織實施主體充分征求項目更新改造范圍內公房承租人意見。經范圍內80%以上的公房承租人同意后，啟動后續工作。
??第十條（申報更新計劃）
??街鎮應當組織實施主體向區房管部門報送更新改造實施計劃，區房管部門應在征求相關部門意見后報區政府審核實施計劃。區政府審核同意且拆除重建項目取得立項批復后，區房管部門將計劃報市房管部門申請列入本市舊住房更新實施計劃。
??第十一條（前期手續和資金來源）
??拆除重建項目按基建項目實行審批制，實施主體作為項目法人，由實施主體辦理項目前期審批手續。項目資金來源為區級財力基建資金。
??成套改造項目納入區財政專項，由實施主體辦理前期相關手續。項目資金來源為區級部門預算資金。
??第三章 更新改造的實施
??第十二條（編制實施方案）
??拆除重建項目在取得規劃土地意見書、上報工程可行性研究報告后，街鎮可組織實施主體編制更新改造實施方案。
??成套改造項目在更新改造實施計劃經區政府審核通過后，街鎮可組織實施主體編制更新改造實施方案。
??實施方案應當包括編制依據、更新改造范圍、相關主體、安置方式和標準、協議生效條件、預計實施周期等內容。涉及抽戶的項目應當在實施方案中明確安置房源區位。
??第十三條（方案公示）
??實施方案經區房管部門組織相關部門、單位論證通過后，應當在更新改造范圍內公示，征求公房承租人意見，公示時間不少于10日。更新改造項目涉及規劃設計方案的，規劃設計方案應當與實施方案一同公示。
??實施方案公示后，不得實施改變房屋用途、改建房屋等影響更新改造的行為。
??第十四條（舊房調查）
??街鎮組織實施主體對不成套職工住宅的基本情況進行調查，不動產登記部門、公房承租人等應當予以配合。
??第十五條（征詢座談）
??公房承租人可以在實施方案公示后的5日內提出召開意見征詢座談會申請，街鎮根據申請組織實施主體召開座談會。申請人數較多的，可以協商確定代表參會。
??第十六條（方案認定）
??實施主體應當將優化完善后的實施方案，經由街鎮報區房管部門同意。
??第十七條（調查結果）
??不成套職工住宅調查結果確認時點為區房管部門同意實施方案之日。調查結果經過財務監管和檢查后，應當在更新改造范圍內公示。公示內容包括不成套職工住宅的承租人、位置、面積和房屋類型。
??第十八條（調查依據）
??公房承租人以租用公房憑證所記載的承租人為準。公房承租人死亡或者戶口遷離本市的，可以根據相關規定確定公房承租人。協商不一致的，由項目公信評議小組組織當事人協商確定公房承租人；協商仍不一致的，可以由公房產權單位按相關規定確定公房承租人，并留存相關過程記錄及有關證據資料。
??不成套職工住宅房屋類型以公房管理資料記載為準。公房管理資料沒有記載的，由實施主體委托專業機構實施鑒定。
??不成套職工住宅面積一般以租用公房憑證所記載的建筑面積為準；租用公房憑證記載的是居住面積且已經過登記測繪的，以不動產權證（房地產權證）和不動產登記簿記載或測繪的建筑面積為準；未經測繪的，參照《關于貫徹執行〈上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則〉若干具體問題的意見》的有關規定計算建筑面積，其中：
??（一）職工住宅（新工房）3（3）類房屋（標準較低、小梁薄板結構、設備較差的及五十年代建造的二萬戶新工房均屬此類）的換算系數為1.65；
??（二）其余不成套、無電梯新工房的換算系數為1.94。
??第十九條（評估機構的選定）
??被改造房屋和安置房屋相關價格由具有資質的房地產價格評估機構，參照國有土地上房屋征收評估有關規定評估確定。
??實施方案公示后，實施主體發布評估項目并接受評估機構報名。報名時間不少于3個工作日。
??街鎮負責組織公房承租人協商選擇評估機構；協商不一致的，可以通過投票或搖號等方式確定。
??第二十條（實施評估）
??經確定的評估機構應當與實施主體簽訂委托協議，并以區房管部門同意實施方案之日為時點開展評估工作。相關評估情況應當及時向委托方、街鎮和區房管部門報告。
??被改造房屋的分戶評估結果應由評估機構在約定期限內出具，并在更新改造范圍內公示，街鎮和實施主體應當組織評估機構開展答疑。評估機構還應當按約定出具被改造房屋評估均價、安置房屋一房一價評估報告。
??對評估結果有異議的，可以參照國有土地上房屋征收評估有關規定申請復估和鑒定。
??第二十一條（安置意向）
??更新改造項目需達到最低抽戶比率的，由街鎮組織實施主體確認公房承租人選擇的安置方式。抽戶比率達標的，方可啟動更新改造協議簽約。
??第二十二條（制定細則）
??實施主體綜合項目實際，在區房管部門的指導下編制更新改造項目操作細則和選房安置規則。生效后的細則、規則需報送區房管部門。
??第二十三條（細化籌備）
??街鎮組織實施主體按照公開公正、電子簽約要求開展場地布置、電子簽約硬件布設、數據錄入鎖定等各項籌備工作。區房管部門組織開展現場檢查。
??實施主體應當同步足額、足量落實安置所需資金和房源。
??第二十四條（啟動簽約）
??實施主體經由街鎮向區房管部門報告簽約開始時間等信息后啟動簽約。
??第二十五條（協議生效）
??實施主體應當與公房承租人簽訂更新改造協議。簽約比率達到95%以上，協議方可生效。
??項目操作細則和協議文本應當明確協議生效條件。成套改造項目可以結合實際在實施方案中明確特定的協議生效條件和操作規則。
??第二十六條（交房搬遷）
??公房承租人應當按照約定期限履行水電煤氣等公用事業費用和公房租金結算、公房退租、搬遷交房（含共同居住人和其他房屋使用人遷出）等義務。
??實施主體應當按照約定向公房承租人支付差價或安置款、臨時安置補助等，辦理入戶安置手續。
??第二十七條（行政調解與決定）
??項目簽約率達到95%以上且協議生效后，公房承租人拒不配合更新改造的，實施主體可以向區政府申請行政調解；調解不成的，可以報請區政府依法作出行政決定。行政調解和決定、決定執行等按照《上海市舊住房更新有關行政調解和決定的若干規定》執行。
??第二十八條（后續手續辦理）
??更新改造項目按規定納入新、改、擴建項目審批流程管理。建設完成后，按規定辦理房屋權屬調查等手續。
??第四章 更新改造的標準
??第二十九條（安置方式）
??更新改造項目按戶實施安置，以租用公房憑證等證明材料計戶。
??更新改造項目一般采用原地承租權安置，結合抽戶實施的項目可實施他處實物安置和貨幣安置。三種方式均遵循同等價值調換原則。
??第三十條（安置金額）
??公房承租人的安置金額=被改造房屋評估價格*80%+綜合平衡補助。
??被改造房屋評估價格=被改造房屋建筑面積*評估單價，評估單價低于項目評估均價的按評估均價計。
??綜合平衡補助標準在項目操作細則中予以明確。
??第三十一條（承租權安置）
??采用原地承租權安置的，每戶公房承租人限取一套原地建設公房承租權，選房安置實施一房一價、同等房型、公開搖號。
??原地建設公房承租權金額=原地安置房屋建筑面積*安置單價*80%。原則上，取得原地建設公房承租權的金額不得超過安置金額；安置金額不足以取得原地安置房屋最小戶型承租權的，可以補差取得一套最小戶型的承租權。
??原地建設公房租金按現行公房租金標準作相應調整。
??第三十二條（他處實物安置）
??采用他處實物安置的，選房安置實施一房一價、公開搖號。他處安置房源金額=他處安置房屋建筑面積*安置單價。公房承租人選購他處安置房源的金額不得超過安置金額。
??第三十三條（貨幣安置）
??選擇貨幣安置的，按項目實施方案和操作細則的規定執行。
??第三十四條（更新補助）
??更新改造項目房屋裝修、設施移裝等不再另行實施價值評估，給予一次性更新補助，具體標準在實施方案中明確。
??第三十五條（聯動獎勵）
??更新改造項目可設置簽約聯動獎勵。公房承租人在規定的簽約期內簽約，并按約定搬遷的，可享受簽約聯動獎勵。聯動獎勵標準在項目操作細則中明確。
??除不可抗力外，簽約期內未能簽約、簽約后協議未能生效、未按約定履行交房搬遷義務的公房承租人不得享受聯動獎勵。
??第三十六條（搬家補助）
??更新改造項目設置搬家補助，補助標準在項目操作細則中明確。被強制執行的承租人不享受搬家補助。
??第三十七條（臨時安置補助）
??更新改造項目設置臨時安置補助，補助按月計算，補助標準在項目操作細則中明確。
??臨時安置補助自公房承租人將被改造房屋交出當月起開始發放，至通知辦理入戶手續當月為止。選擇全現房安置或貨幣安置的，一次性給予3個月的臨時安置補助。選擇部分現房安置或貨幣安置的，臨時安置補助金額應當按比例核減。
??采用他處期房安置或原地安置的，應當在項目操作細則中明確過渡期。
??第五章 其他事項
??第三十八條（系統公房和部隊資產）
??不成套職工住宅為系統公房或部隊資產的，街鎮應當牽頭與系統公房或部隊資產產權單位對接，提前協商明確更新改造范圍、實施方式、實施機制、實施主體、資金來源等事項。
??第三十九條（配套管線）
??更新改造項目涉及的市政管線無法匹配改建后房屋使用需求的，應當納入更新改造項目一并實施。
??第四十條（財務監管）
??更新改造項目應當按要求采取全過程財務、投資閉環監管。
??第四十一條（安置歸屬）
??公房承租人所得的安置款、獎勵費、補助費、安置房歸屬參照有關規定，在實施方案和協議中明確。
??第四十二條（配套政策）
??公房承租人使用安置款購買住房或取得安置房的，按照本市有關規定享受購房、稅收等優惠政策。
??第四十三條（文件執行）
??本細則自2024年11月1日起施行，有效期至2029年10月31日。施行前已啟動實施不成套職工住宅更新改造的項目按原路徑和標準執行。
??本細則中涉及的日期，除明確為工作日外，均為自然日。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
