新田園小鎮(zhèn)，離我們還有多遠(yuǎn)？

——新城區(qū)開發(fā)模式與路徑探討

??2015年4月22日，由中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)和全經(jīng)聯(lián)可續(xù)建筑委員會(huì)共同舉辦的第68期中國(guó)人居會(huì)客廳活動(dòng)在北京成功召開。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界權(quán)威專家、專注于城市層面土地開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的實(shí)力企業(yè)家、資深設(shè)計(jì)師代表20余人匯聚一堂，共同探討了英國(guó)“新田園城市理論”對(duì)于中國(guó)新城區(qū)開發(fā)的重要啟示和借鑒。

??此次活動(dòng)是繼去年底第65期會(huì)客廳“英國(guó)新田園城市與綠色住區(qū)建設(shè)”系列討論引起業(yè)界廣泛關(guān)注后，應(yīng)業(yè)界強(qiáng)烈要求，再次聚焦“新田園城市主義”。本期活動(dòng)不僅深入討論了英國(guó)新田園城市思想的百年演變和重要?dú)v史價(jià)值，并且著重分析了新型城鎮(zhèn)化背景下我國(guó)新城、新區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)面臨的諸多問題，較為清晰的提出了現(xiàn)階段我國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式與可行路徑。

??此次會(huì)客廳活動(dòng)充分表明，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)界已經(jīng)具備了突破行業(yè)局限的更為廣闊和宏觀的視角，嘗試從經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、社會(huì)等多個(gè)維度來(lái)深入審視和思考行業(yè)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展。進(jìn)入白銀時(shí)代的房地產(chǎn)業(yè)并不是低谷，相反，在行業(yè)轉(zhuǎn)型的倒逼下，目前正是實(shí)施新田園城市思想的最佳時(shí)機(jī)，而具有田園城市理想和人文追求的設(shè)計(jì)師和開發(fā)企業(yè)將迎來(lái)一個(gè)大有可為的綠色住區(qū)新時(shí)代。

??以下為部分領(lǐng)導(dǎo)專家發(fā)言摘選

??中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼人居環(huán)委員會(huì)主任委員王涌彬：埃比尼澤·霍華德在1898年提出的“田園城市”思想，其核心并不是單純的圖面上的城市規(guī)劃，而是社會(huì)城市的改革思想。與中國(guó)新型城鎮(zhèn)化相對(duì)應(yīng)，就是“人的城鎮(zhèn)化”。在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間，以開發(fā)企業(yè)為主體的傳統(tǒng)開發(fā)模式與城市的發(fā)展和政府的需求并不完全一致。人居委提出了“人居規(guī)劃”的創(chuàng)新策略，就是通過“企業(yè)+政府+社會(huì)力量”三方共建的模式來(lái)解決新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中人居環(huán)境建設(shè)面臨的復(fù)雜的社會(huì)問題。通過指標(biāo)體系、指導(dǎo)手冊(cè)、行動(dòng)指南，將政府視角的人居環(huán)境與百姓視角的人居環(huán)境結(jié)合起來(lái)，找到城市發(fā)展的真正動(dòng)力。新城開發(fā)既不是完全的市場(chǎng)行為，也不是完全的政府行為，應(yīng)強(qiáng)調(diào)“多方合作，攜手共建”的多極建設(shè)思路。

??中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)專家組組長(zhǎng)開彥：傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商模式是拿地建房，你拿一塊地，我拿一塊地，各自為政，難以形成一個(gè)較為完整的城市概念。

??《綠色住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》已經(jīng)在全國(guó)頒布實(shí)施。該標(biāo)準(zhǔn)提出，無(wú)論是新建住區(qū)，還是生態(tài)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)都要以人的完整的生活為核心，要積極推動(dòng)住區(qū)與城市的融合，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和開發(fā)的過程中，要充分考慮產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，完成最適合人居住的、有內(nèi)涵的、完整的城市功能的塑造，實(shí)現(xiàn)城市的有機(jī)生長(zhǎng)。

??北京科技園（集團(tuán)）股份有限公司董事總經(jīng)理郭瑩輝：思考和評(píng)估一個(gè)新城區(qū)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，首先要樹立經(jīng)濟(jì)學(xué)的骨架，要對(duì)新城區(qū)開發(fā)的投入和產(chǎn)出進(jìn)行務(wù)實(shí)的評(píng)估，要對(duì)這片土地的資源稟賦與發(fā)展要素有深刻的認(rèn)識(shí)。更重要的是，要在制度設(shè)計(jì)上有所創(chuàng)新，使得新區(qū)的規(guī)劃、管理和經(jīng)濟(jì)問題相統(tǒng)一。

??有一種新的合作模式，即政府不再作為項(xiàng)目的主要投資及管理的主體，而由城市運(yùn)營(yíng)商在建造和控制建造的過程中，作為主體實(shí)施來(lái)落實(shí)。實(shí)施主體和政府在城市后期的運(yùn)營(yíng)和管理中如何劃清界面，又相互銜接，最終實(shí)現(xiàn)智慧管理是這個(gè)制度設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。

??全經(jīng)聯(lián)副主席、全經(jīng)聯(lián)可續(xù)建筑委員會(huì)主任張長(zhǎng)征：田園城市的思想是霍華德在英國(guó)的工業(yè)革命與農(nóng)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)矛盾的時(shí)候提出的一個(gè)改革思路。我們應(yīng)關(guān)注新田園城市提出的時(shí)代背景和嘗試解決的矛盾。城市有其自然的生長(zhǎng)規(guī)律，在中國(guó)現(xiàn)有的體制下，如何重新建立一個(gè)新的田園小鎮(zhèn)，也是我們應(yīng)該追問的？

??中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)秘書長(zhǎng)朱彩清：人居委2002年成立至今，從住區(qū)起步，著眼于新型城鎮(zhèn)化，創(chuàng)造性的建立了包括綠色建筑、綠色住區(qū)、綠色城市等，搭建起了比較完整的人居環(huán)境評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)體系的科研構(gòu)架。并且已經(jīng)廣泛應(yīng)用于城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐當(dāng)中，相繼在全國(guó)70多個(gè)城市建立了一百個(gè)“中國(guó)人居環(huán)境住區(qū)示范項(xiàng)目”。

??人居委倡導(dǎo)的綠色住區(qū)生活，與英國(guó)新田園城市主義有著驚人的一致性。都強(qiáng)調(diào)生態(tài)和可持續(xù)發(fā)展，強(qiáng)調(diào)城市綜合功能的實(shí)現(xiàn)和宜居生活的實(shí)現(xiàn)，對(duì)城鎮(zhèn)新建住區(qū)、城鎮(zhèn)更新改造有很好的指導(dǎo)作用。

??中國(guó)城市發(fā)展研究院院長(zhǎng)助理趙昭：新田園城市是一種主義，它跟新都市主義、緊湊城市、慢城行動(dòng)、精明增長(zhǎng)等一樣，都是在城市建設(shè)和城市規(guī)劃當(dāng)中，提出的一種新理念。

??我們要學(xué)習(xí)的是它的思想和手法。例如，新田園主義的一個(gè)特點(diǎn)是，在規(guī)劃的周期當(dāng)中，首先要完成它的評(píng)價(jià)體系。借鑒到我們的城市規(guī)劃和城市建設(shè)當(dāng)中，就要先對(duì)現(xiàn)有城市本底和現(xiàn)狀做準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)和分析，才能說明這個(gè)城市應(yīng)該如何去發(fā)展。

??英國(guó)巴頓—威爾莫國(guó)際公司高級(jí)城市規(guī)劃師王冰冰：新田園城市是在結(jié)合霍華德1898年提出的原始的田園城社會(huì)和社區(qū)方面的理念，并與英國(guó)生態(tài)城提案的可持續(xù)技術(shù)重心相結(jié)合，提出的一個(gè)面向21世紀(jì)的更為完善的城市發(fā)展策略。

??新田園城市不再是霍華德“浪漫的城市烏托邦”，而是更具現(xiàn)實(shí)意義的城市解決方案。從歷史發(fā)展的角度看，新田園城市規(guī)劃是一種后工業(yè)化時(shí)代的自然回歸，其更具有城市體系建設(shè)的戰(zhàn)略意義。

??隆基泰和集團(tuán)執(zhí)行副總裁王繼春：新區(qū)開發(fā)在邏輯正確的前提下，要重點(diǎn)考慮路徑的問題：一、政府主導(dǎo)下的新城區(qū)開發(fā)模式：由產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入帶來(lái)城市化，更多的發(fā)力帶動(dòng)的是政府。例如蘇州工業(yè)園區(qū)，政府三通一平，零地價(jià)把產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入以后，人口自然上來(lái)了。但是政府在前期要付出重大的成本投入。二、房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)下的新城區(qū)開發(fā)模式：先是人口導(dǎo)入，房地產(chǎn)開發(fā)跟進(jìn)，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是生活配套設(shè)施的導(dǎo)入，要求企業(yè)有非常強(qiáng)大的金融嫁接能力和產(chǎn)業(yè)植入。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要順勢(shì)而為，嫁接在順勢(shì)而為的資源上，中青旅跟烏鎮(zhèn)合作在北京最北邊做的古北水鎮(zhèn)是一個(gè)成功的案例。

??華夏幸福基業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)京南大區(qū)副總經(jīng)理喬世英：中國(guó)城市的問題，其實(shí)不純粹是一個(gè)規(guī)劃層面的問題，而是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)，包括政府的一些制度，上層設(shè)計(jì)，很多問題綜合造成目前的一個(gè)現(xiàn)狀。中國(guó)產(chǎn)業(yè)新城的運(yùn)營(yíng)商，還有很長(zhǎng)的路要走。

??北京榮邦瑞明投資管理有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)李偉：傳統(tǒng)的自給自足從生態(tài)系統(tǒng)的角度考慮的比較多一點(diǎn)。在城市層面，自給自足應(yīng)該包括自然性的能源循環(huán)，一、二、三產(chǎn)互相聯(lián)動(dòng)，互相供給，互相平衡等。作為投資人，最關(guān)注的是新城開發(fā)這套系統(tǒng)能不能做起來(lái)，投入產(chǎn)出能不能平衡，能給資本帶來(lái)什么樣的利益，怎么去切入，用什么樣的路徑。

??北京萬(wàn)通立體之城投資有限公司項(xiàng)目管理中心執(zhí)行總監(jiān)李瑩：萬(wàn)通的立體城模式是在1平方公里的凈地上，通過節(jié)約用地的方式，建300-500萬(wàn)平米的建筑，通過產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，可以居住6-8萬(wàn)人，并實(shí)現(xiàn)城內(nèi)勞動(dòng)力人口50%的就業(yè)機(jī)會(huì)。產(chǎn)城一體、節(jié)約用地、綠色智能、精明增長(zhǎng)、公共政策是我們堅(jiān)持的五大原則。立體城要搭建的是一個(gè)平臺(tái)，運(yùn)營(yíng)的核心是基金。