??1  引言

??深圳市積極推進城市更新工作，城市更新和生態宜居建設聯系愈發緊密。一方面，通過老舊城區改造，可提升城市功能，改善人居環境。另一方面，由于市場化拆遷成本過高，開發主體為實現成本轉嫁和自身利益的最大化，不惜以犧牲生態環境效益為代價，進行高強度開發，反過來又制約生態宜居的改善。因此，有必要建立二者之間的協調發展機制，為加快推進深圳國際化宜居城市建設提供科學的決策指引。

??2  深圳市生態宜居建設現狀

??近年來，深圳宜居城市建設總體成效顯著。建成區綠化覆蓋率、單位GDP能耗等多個指標居于全國領先地位。2015年宜居城市市民滿意度為72.24%，與2014年的68.41%相比，滿意度呈上升趨勢。

??然而，深圳在居住成本、大氣污染、交通設施建設、原特區內外發展的“二元結構”等方面與宜居要求還有差距。數據顯示，深圳市2015年8月份的住宅均價為38093元/平方米，房價收入比偏高。2014年深圳PM2.5、二氧化硫、二氧化氮、一氧化碳等濃度都有所上升。

??圖1  2014年深圳市PM2.5年均濃度與部分國際城市對比情況

??3  深圳市城市更新現狀

??截止2014年，深圳市已批準納入計劃的項目達431項，總用地面積37.1平方公里，城市更新潛力巨大。更新范圍土地價值的急劇上升使得開發主體為了追求利益最大化，不斷突破法定圖則確定的容積率、建筑密度和高度控制指標，生態用地空間被侵蝕，嚴重制約城市生態宜居的改善。

??4  建立城市更新和生態宜居建設協調機制

??探索建立城市更新與生態宜居建設的協調機制，可以從以下幾個方面著手：

??4.1  生態理念融入機制

??城市更新全過程融入生態宜居理念，在更新規劃計劃與規劃階段，全面融入低碳生態理念和技術方法。在規劃實施階段，合理利用低碳生態技術，加強廢棄物再利用，實現低碳生態改造。在規劃管理階段，制定更新標準與規范，有效指導與評估城市更新。

??4.2  整體統籌機制

??城市更新除按照法定圖則的總體要求外，還應鼓勵土地的混合功能開發，推動產業、居住、商業配套、公共服務等一體化開發，通過整體統籌、統一規劃和開發，兼顧居民的意愿和利益，改善城中村生態環境，從而改變過去的原特區內外“二元結構”局面。

??4.3  歷史延續性機制

??城市更新中需注意保留原有舊城環境中的一種“場所精神”，增強鄰里之間對環境的認同感、親近感。對一些歷史街區、建筑，應采用整體搬移、就地保護等方式加以保護利用。如觀瀾老屋村舊改項目中采用原物遷移的方式，將4座碉樓錯落安放于更新片區指定區域內，并建立2800平方米的碉樓廣場，成為集居民休憩與文物保護利用于一體的景點。

??4.4  建立協商機制

??城市更新項目與建設生態宜居并行，鼓勵多部門、多領域協作和跨區域的生態環境建設合作，實現生態環境的綜合治理。建立社會利益協調機制，如羅湖區重建局牽頭組織建立聯席會議工作制度，通過民主協商實現更新合理決策。

??4.5  發揮生態文明考核作用

??以生態文明考核為重要抓手，加大對城市更新項目資源消耗、環境損害、生態效益指標的考核，嚴控生態控制線內區域開發活動，增加考核權重。城市更新中增加生態用地總量，從結構上優化生態用地的布局，構建生態安全格局。

??5  結語

??加快推進國際化宜居城市建設，深圳市需始終堅持生態優先，根據生態資源稟賦及其社會環境問題因地制宜，制定更新改造方案，實現經濟建設、社會發展、城市更新、生態宜居建設的良性互動。

??作者：楊麗艷（深圳市國房土地房地產評估咨詢有限公司總經理）

??馮加昌（深圳市國房土地房地產評估咨詢有限公司研究部經理）

??【參考文獻】

??[1] 深圳市人居環境委員會，《深圳市生態文明建設規劃文本（2013～2010）》[R].2013.

??[2] 張 軍. 打造生態文明之都 建設美麗宜居深圳[J].特區實踐與理論，2013（02）.

??[3] 伍煒. 低碳城市目標下的城市更新：以深圳市城市更新實踐為例[J]. 城市規劃學刊,

??2010(7): 19-21.