——以 2018 年房?jī)r(jià)上升期為主 ——

江原大學(xué)校 金鎮(zhèn)宇 

??1.序論

??根據(jù)韓國(guó)統(tǒng)計(jì)廳的資料顯示，2018 年韓國(guó)的家庭資產(chǎn)中房地產(chǎn)所占的比例為 70.2%，與其他國(guó)家相比水平偏高。此階段代表房地產(chǎn)的是包括公寓在內(nèi)的多種住宅。由此可見(jiàn)，住宅的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格 ( 以下簡(jiǎn)稱住宅價(jià)格 ) 在上升的情況下，擁有住宅住戶的消費(fèi)支出因受住宅資產(chǎn)效果的影響，其消費(fèi)支出成正比。到目前對(duì)這種消費(fèi)支出的分析一直都在進(jìn)行著，只不過(guò)大部分的研究都局限在對(duì)擁有住宅戶主的消費(fèi)支出上。

??假定住宅價(jià)格的上升直接對(duì)消費(fèi)支出成正面的影響，隨之而上升的租金也會(huì)間接影響擁有住宅或是租賃住宅住戶的消費(fèi)支出。也就是住宅價(jià)格的上升正面地影響著擁有住宅的住戶， 因資產(chǎn)效應(yīng)其消費(fèi)支出也自然會(huì)上升，但是租金反而會(huì)負(fù)面地影響到租賃住宅的住戶。根據(jù)先行的研究表明，對(duì)消費(fèi)支出產(chǎn)生的負(fù)面影響并不會(huì)減少消費(fèi)支出而是會(huì)導(dǎo)致不均衡的消費(fèi)支出。

??類似的住戶具有代表性的就是低收入住戶。根據(jù) 2017 年統(tǒng)計(jì)廳的居住實(shí)態(tài)調(diào)查顯示、低收入階層的住宅擁有形式中自我擁有的占 47.5%、中等收入階層占 60.2%、高收入階層占73.5%( 整體平均為 57.5%)、低收入階層明顯偏低。這表明低收入階層的住戶在住宅租賃市場(chǎng)上比其他階層處于更困難的境地，同時(shí)其消費(fèi)支出也會(huì)有所不同。總而言之，低收入階層的住戶相比其他階層的住戶，住宅價(jià)格上升帶給消費(fèi)支出不均衡的負(fù)面影響要高出消費(fèi)支出上升的正面影響 ; 另外，預(yù)計(jì)還會(huì)給低收入階層的租戶中月租住戶比全租住戶帶來(lái)更大的影響。

??本論文以最近住宅價(jià)格的攀升期 2018 年為標(biāo)準(zhǔn)，旨在研究住宅價(jià)格上升的影響對(duì)低收入階層中全租和月租住戶的消費(fèi)支出有何變化，以及全、月租住戶的特性對(duì)消費(fèi)支出產(chǎn)生什么影響。

??2.住宅價(jià)格上升期的設(shè)定

??2018 年以韓國(guó)的首都首爾為主，住宅價(jià)格急劇上升。根據(jù) KB 國(guó)民銀行的住宅價(jià)格動(dòng)向調(diào)查資料顯示，2018 年全國(guó)的住宅價(jià)格上升率為 3.16%; 相反，首爾的住宅價(jià)格上升率為10.44%, 顯示出相當(dāng)高的上升趨勢(shì)。隨之，韓國(guó)政府在 2018 年 7 月 6 日率先公布了綜合不動(dòng)產(chǎn)稅改編方案，隨后，8 月 27 日的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)策，9 月 13 日的住宅市場(chǎng)安定對(duì)策，9 月 21日的首都圈住宅供應(yīng)擴(kuò)大方案，以及管制住宅買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的多種政策也相繼公布。綜上所述，2018 年以首爾為主的住宅價(jià)格攀升，為了限制價(jià)格繼續(xù)攀升，國(guó)家政府正式啟用了多種不動(dòng)產(chǎn)政策。

??3.低收入階層住戶的特性和消費(fèi)支出差異

??根據(jù)韓國(guó)統(tǒng)計(jì)廳的資料顯示，2018 年全國(guó)住戶的總數(shù)達(dá) 20,499,543 戶，基礎(chǔ)生活費(fèi)領(lǐng)取者的低收入階層住戶達(dá) 1,165,175 戶。擁有住宅的低收入階層戶主年齡的分類中，自我擁有的戶主為 67.4 歲、全租戶主為 53.6 歲、月租戶主為 43.9 歲; 另外，自我擁有住宅的住戶，其家庭成員的平均數(shù)為 1.60 個(gè)，全租住戶為 1.41 個(gè)，月租住戶為 1.22 個(gè)。

??住宅擁有形式中，消費(fèi)支出的順序由多到少分別為月租住戶、自我擁有住戶、全租住戶。自我擁有住宅消費(fèi)最高的種類是食品費(fèi)、家庭用品、保健費(fèi) ; 全租住戶為煙酒費(fèi)、飲食住宿費(fèi)兩類 ; 月租住戶為居住費(fèi)、交通費(fèi)、教育費(fèi)。按住戶的特征分類 : 自我擁有住宅住戶的家庭消費(fèi)集中在數(shù)額逐漸增多的支出上，全租住戶的家庭消費(fèi)集中在嗜好物品上 ; 而月租住戶的家庭消費(fèi)則集中在外部的消費(fèi)上。

??具體消費(fèi)支出的項(xiàng)目按擁有住宅形式的特征分類后，可知自我擁有住宅的戶主年齡較高， 而且家庭成員也較多 ; 家庭內(nèi)所需的食用品和醫(yī)藥費(fèi)的消費(fèi)支出也最高。然而，月租住戶戶主的年齡明顯較低，大部分屬于單身家庭 ; 居住費(fèi)、交通費(fèi)、教育費(fèi)也相對(duì)較高。這都是因?yàn)榕c居住相關(guān)的高額費(fèi)用間接影響著低收入階層月租住戶的結(jié)果 ; 也可以說(shuō)是低收入階層月租住戶消費(fèi)支出的核心因素。除此之外，教育費(fèi)支出的差異上，戶主年齡較低的低收入階層為今后做準(zhǔn)備所需的消費(fèi)支出與其他低收入階層屬于另一種現(xiàn)象。

??總而言之，低收入階層的月租住戶比其他住宅擁有形式生活環(huán)境惡劣，而且還要支出高額消費(fèi)主要是受居住以及與居住相關(guān)費(fèi)用影響最大的原因 ; 其消費(fèi)支出的形態(tài)也呈現(xiàn)不均衡的趨勢(shì)。

??4.低收入階層全、月租住戶的特性對(duì)消費(fèi)支出的影響

??住宅價(jià)格攀升期，低收入階層戶主的年齡、家庭成員數(shù)、住宅類型等住戶特性對(duì)消費(fèi)支出產(chǎn)生的影響如下 : 首先，每當(dāng)全租住戶特性的變數(shù)超過(guò)月租住戶時(shí)，其常數(shù)值就越低。這說(shuō)明全租住戶特性的影響力對(duì)消費(fèi)支出起到了作用。相反，月租住戶特性的變數(shù)每超過(guò)全租時(shí)，其常數(shù)值就越高。這表明與全租住戶相反，其影響力在逐漸減少。另外，從低收入階層全、月租住戶間常數(shù)和系數(shù)值比較的結(jié)果來(lái)看，月租住戶的常數(shù)值明顯高于全租住戶，而全租住戶的系數(shù)值卻高于月租住戶 ; 由此可以斷定月租住戶不像全租住戶那樣已顧及不到自家的境況，只能將計(jì)就計(jì)支付一些必要的消費(fèi)支出而已。總之，月租住戶是顧不得自身的意愿，只能是被消費(fèi)。在前一部分的分析中，就曾舉過(guò)月租住戶需要承擔(dān)月租金居住費(fèi)用的例子。

??另外，住宅價(jià)格攀升時(shí)，相對(duì)全租住戶，月租住戶對(duì)住宅類型和住宅擁有會(huì)更敏感，也就是其影響力更大。這是由于全租住戶投入的居住費(fèi)用比月租住戶低，與消費(fèi)支出成正比的緣故。尤其是低收入階層月租住戶和全租住戶對(duì)住宅擁有的影響力均有較大差異，對(duì)月租住戶來(lái)說(shuō)就意味深長(zhǎng)，反而對(duì)全租住戶則毫無(wú)意義。由此可斷定月租住戶對(duì)是否擁有住宅的消費(fèi)差異感受更深。

??然而，低收入階層全、月租住戶間也存在共同點(diǎn)，即戶主年齡對(duì)消費(fèi)支出的影響均成負(fù)比例。可斷定這與消費(fèi)函數(shù)理論中的生涯周期假設(shè)有一定的關(guān)聯(lián)，若年齡增高，低收入階層住戶的家庭消費(fèi)就會(huì)降低，從而影響消費(fèi)支出。另外，全、月租住戶的家庭成員數(shù)對(duì)消費(fèi)支出的影響也成正比，其影響系數(shù)的差異并不大。

??5.結(jié)論

??在低收入階層全、月租住戶對(duì)消費(fèi)支出的住戶特性彈力力度上，全租住戶要高于月租住戶。比起全租住戶，月租住戶根本考慮不到住戶自身的特性，所以，固定消費(fèi)支出的負(fù)擔(dān)更大。同是住宅價(jià)格上漲，根據(jù)住宅擁有形式的不同，低收入階層內(nèi)部對(duì)消費(fèi)支出的影響力度也不同。另外，從住戶特性對(duì)消費(fèi)支出的影響上來(lái)看，相比全租住戶而言，月租住戶根據(jù)住宅類型和住宅擁有的差異，對(duì)消費(fèi)支出的影響力意義更大。在住宅價(jià)格攀升的局面下，居住費(fèi)用以及與居住相關(guān)的費(fèi)用，比如支付超額月租金的月租住戶自然會(huì)比全租住戶更加敏感。經(jīng)過(guò)該研究后發(fā)現(xiàn)住宅價(jià)格上漲對(duì)總是處于被消費(fèi)境地的月租住戶的具體消費(fèi)支出成負(fù)面影響， 與全租住戶則然不同。

??因此，若以低收入階層住戶為主要對(duì)象的政策得以實(shí)施，可以斷定根據(jù)住宅擁有形式不同， 國(guó)家只要提供差別化的支援，就會(huì)得到應(yīng)有的效果。比如 : 低收入階層月租住戶為了減少居住負(fù)擔(dān)，同時(shí)也為了提高消費(fèi)支出的質(zhì)量，公共租賃政策、青年住宅等低收入階層月租住戶都急需多種持久安穩(wěn)的居住政策。