祝延明 2023-06-30 10:21:38 來源：中房報
??“拿地15年，房地產項目卻一直不能正常開工！”
??6月15日，山東省濱州市濱鷹房地產開發有限公司（以下簡稱“濱鷹公司”）負責人左鎮指著濱州市白鷺湖東岸雜草叢生的荒地表示。
??據記者了解，濱鷹公司早在2008年就取得該地塊建設用地使用權，后期因濱州市城市規劃多次調整等原因，項目擱置至今未正常動工建設。
??期間，開發商與政府部門也進行過多次溝通，并就相關解決方案有過交流，受相關規劃影響未能成行。
??“為解決濱鷹公司在白鷺湖東岸地產項目規劃的歷史遺留問題，近年來濱州市政府、濱城區政府、濱城區自規局等相關單位負責人多次開會討論研究解決方案，也在爭取早日解決問題。”山東省濱城市濱城區自然資源和規劃局鄭主任對記者表示。
??工程款置換土地
??2005年10月，江西省鷹潭市城建綜合開發有限公司（以下簡稱“鷹潭城建”）與山東省濱州市濱城區人民政府（以下簡稱“濱城區政府”）簽訂《濱州友弟賓館建設項目協議書》（以下簡稱“建設協議書”）。根據建設協議書約定：鷹潭城建承建位于濱州市濱城區黃河十五路以南、渤海一路以東、白鷺湖北岸的友弟賓館項目，其占地面積約80余畝、建筑面積10000平方米。
??建設協議書約定：建設友弟賓館用地由濱城區政府負責，項目建設施工以及項目建設所需資金由鷹潭城建負責，該項目建設竣工后交付濱城區政府使用。鷹潭城建承建友弟賓館期間所墊付的資金，濱城區政府以東海一路以西、白鷺湖以東黃河十四路兩側約180畝土地（每畝19萬元）償還其開發建設友弟賓館項目所支付的全部資金，并約定濱城區政府提供給鷹潭城建的土地必須是商品房開發用地，土地使用年限按國家規定執行。
??時隔4年之后，2009年9月2日，濱城區政府與鷹潭城建再次簽訂《協議書》，協議確定由鷹潭城建承建的友弟賓館項目主體工程已完工，經雙方確認該工程鷹潭城建總計墊資2051.89萬元。
??在此期間，濱州市原國土資源局分3次與鷹潭城建控股子公司——濱鷹公司簽訂《國有土地使用權出讓合同》（合同編號：2008—8、2008—9以及一份無編號合同）。此后數月，山東省濱州市人民政府向濱鷹公司頒發了《中華人民共和國土地使用權證》（編號為：濱國用2009第8176號、濱國用2008第7921號、濱國用2008第7920號）。鷹潭城建以濱鷹公司為項目實施主體，共取得44768平方米建設用地使用權。
??規劃頻頻變更 項目難以正常建設
??“公司取得土地使用權后，我們就積極辦理項目開工前的各項手續。”濱鷹公司負責人左鎮表示，2010年5月7日就收到濱州市原規劃局關于湖畔人家小區（開發項目暫定名）項目修建性詳規的批復文件。5月22日項目舉行了開工奠基儀式，同年8月完成了項目的圍墻處理、土地平整，接通臨水、臨電，搭設臨時建筑等開工前期的準備工作。
??據濱鷹公司提供的資料顯示：2010年5月7日由原市規劃局批復的《濱州市湖畔人家小區修建詳細規劃》中有關項目各項規劃指標為：總用地面積為128000平方米，總建筑面積為120606平方米，其中住宅為111859平方米，公建為8746平方米，容積率為1.28，綠地率為45.01%。
??左鎮表示，就在項目即將開工之際，公司接到濱城區東區指揮部通知:湖畔人家項目內的規劃道路(黃河十四路)以及白鷺湖大橋引橋的標高發生了變化，該項目修建性規劃需要調整。公司接到通知后開始調整項目規劃設計，并于同年12月提交了新的規劃設計方案。
??在等待新規劃方案審批過程中，2011年初，濱鷹公司再次接到濱城區東區指揮部通知，白鷺湖大橋和項目地塊內的黃河十四路規劃均被取消，湖畔人家小區項目規劃需繼續調整。在此情況下，濱鷹公司只好再次停工等待規劃方案的調整審批。
??“至今濱州市原規劃局以及目前自然資源與規劃局一直未對我公司提報的新規劃設計方案給予批復。”左鎮表示。
??此后數年間，濱鷹公司多次向濱州市政府、濱城區政府以及自規局呈報“盡快開工建設白鷺湖項目（即湖畔人家項目）”的書面申請。
??2017年初，濱城區自規局相關負責人口頭告知濱鷹公司：依據《濱州市城市總體規劃（2005~2020年）》湖畔人家項目用地為綠化用地，需要等城市總體規劃調整為建設用地方可進行項目建設。
??2019年初，《濱州市城市總體規劃（2018~2035年）》得到山東省人民政府批復，該地塊調整為二類居住用地。
??2021年9月17日，濱州市自然資源與規劃局發布《濱城區白鷺湖片區、郭集片區、創業片區控制性詳細規劃（修編）》進行社會公示。修編后的湖畔人家項目用地性質再次變更為“生產防護用地”。
??記者梳理濱城區自規局抄送給濱鷹公司《關于化解白鷺湖東岸地塊歷史遺留問題的建議方案》（未形成文件，只是協商初稿）發現，《濱州市城市總體規劃（2001~2010）》規劃湖畔人家項目用地性質為“倉儲用地”，而《濱州市城市總體規劃（2005~2020）》該宗土地變更為“綠化用地”，2019年山東省政府批復的《濱州市城市總體規劃（2018~2035）》該宗土地變更為二類居住用地、公園用地、廣場用地。
??“隨著濱州市城市總體規劃的多次調整，項目用地性質也隨之變化，但項目還難以通過規劃審批，開工建設更是遙遙無期。”左鎮表示。
??2019年,《濱州市城市總體規劃（2018~2035）》獲得批復，確定湖畔人家項目土地性質為二類居住用地。“目前項目用地范圍卻又處在白鷺湖濕地保護區紅線范圍內，根據相關法規，濕地保護區紅線內同樣不允許進行商品房開發。”鄭主任表示。
??城市總體規劃頻繁調整，讓具備合法用地手續的地產項目擱置十余年不能正常建設。對于上述情況，鄭主任坦言“前期大環境下規劃執行能力弱，但隨著城市規劃剛性約束的進一步強化,在上級不斷督導下，地方政府開始嚴格執行規劃審批規范以及實施流程。”
??建設用地使用權再次“置換” 雙方分歧較大
??《關于化解白鷺湖東岸地塊歷史遺留問題的建議方案》中提到：鑒于此前濱城區政府與濱鷹公司所簽訂的協議已無法履行,建議濱城區政府對其已取得建設用地使用權的土地進行評估后，由濱城區政府收回。
??同時，將位于黃河十五路以北、東海一路以西宋廟老村盤地塊與當前濱鷹公司所持有湖畔人家項目地塊進行置換。
??據資料顯示，宋廟老村盤地塊面積約127畝，目前該地塊具備整體掛牌方式出讓條件。《關于化解白鷺湖東岸地塊歷史遺留問題的建議方案》中提到：辦理完宋廟老村盤出讓手續后用該地塊土地出讓金補償收回湖畔人家項目建設用地使用權。
??因宋廟老村盤地塊在濱州市公共資源交易中心網站以公開掛牌方式出讓，無法保證濱鷹公司可以順利競得該地塊。《關于化解白鷺湖東岸地塊歷史遺留問題的建議方案》建議,該地塊先以政府名義申請規劃設計方案批復，列入土地掛牌出讓條件，爭取濱鷹公司可以競得該地塊。
??2021年11月30日,濱州市地產評估事務所出具了《濱州市人民政府擬收回山東省濱州市濱鷹房地產開發有限公司一宗出讓土地涉及的國有建設用地使用權價格評估報告》（濱市價【2021】【估】字第274號、濱市價【2021】【估】字第273號、濱市價【2021】【估】字第272號）三份土地使用權價格評估報告。濱鷹公司所持有的濱州市三宗國有建設用地使用權評估價格分別為4149.61萬元、2348.46萬元、5706.70萬元，合計12204.77萬元。
??對于上述解決方案，左鎮表示，“按照濱州市目前的土地出讓價格，初步預算宋廟老村盤土地出讓金約3億元左右，湖畔人家項目地塊最終評估價約1.2億元左右，按照濱城區政府提出的置換方案濱鷹公司需再進行投資1.8億元左右，鑒于目前的房地產市場行情以及本公司的實際運營能力實在難以承受。”
??此前，左鎮在與濱城區相關部門接洽過程中也提出自己意見：第一方案，希望濱鷹公司能在原址開發建設，畢竟在《濱州市城市總體規劃（2018—2035）》中，該地塊規劃為二類居住用地，符合用地條件。第二方案，如濱城區政府確定收回湖畔人家項目國有建設用地使用權，濱鷹公司希望能按照第三方評估價進行貨幣補償。第三方案，濱城區政府用其它地塊置換湖畔人家項目建設用地，希望能進行等價置換，避免濱鷹公司再進行追加投資或者在交納宋廟老村盤地塊土地出讓金時，可以提前扣除濱城區政府收回湖畔人家項目用地的補償款。但上述意見均未被采納。
??對于濱鷹公司所提方案，鄭主任認為：為了確保宋廟老盤村地塊規劃的完整性，濱城區政府難以將地塊進行分割出讓。
??濱鷹公司要求在交納宋廟老村盤地塊土地出讓金時提前扣除收回湖畔人家項目建設用地補償款的建議。鄭主任強調：“土地出讓與土地收回最好分開進行，不要攪和在一起，要不然會越來越亂。”
??“為解決濱鷹公司在白鷺湖東岸地產項目規劃的歷史遺留問題，近年來濱州市政府、濱城區政府、濱城區自規局等相關單位負責人多次開會討論研究解決方案，也在爭取早日解決問題。”鄭主任多次對記者強調。
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