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??“‘6·1’新政對青島新房市場刺激不大，沒有掀起多少‘水花’。進入6月份市場延續了5月下滑趨勢，交易依然較平淡。”有著8年從業經驗的青島某頭部房企一負責人李捷這樣描述近期青島樓市變化。

??李捷所指的“6·1”新政是指6月1日青島多部門聯合發布的《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，將非限購區域首套最低首付比例調整為20%、二套最低首付比例調整為30%；同時優化限售條件，支持剛需、改善需求。

??樓市新政實施近一個月市場情況如何？

??6月28日，走訪青島市嶗山、李滄、城陽等區域樓盤發現，無論是高端豪宅、中高端改善樓盤，還是小戶型剛需盤，均呈現冷清態勢，不少項目的咨詢、到訪和成交量都較之前有明顯下滑，買方觀望情緒濃厚。新房市場競爭愈發激烈，開發商讓利促銷仍難以撬動市場。

??“客戶少了很多，2~3月份周末我們能接200組客戶，現在只有30~40組，連看一圈就走的‘水客’都不見了，大家都把錢攥在手里。”位于青島市東李片區的青山湖岸的一名銷售人員表示，該項目3月開盤，到現在銷售大約100套；進入5月份，市場熱度明顯下降，再加上今年李滄有20多個樓盤在出貨，壓力很大。

??該銷售人員坦言，他們的客戶都有房子，并不著急出手，許多人要看看下半年走勢再做決定。

??青島市城陽區的北岸綠茵城在4月份首開后去化速度較快，到訪量每天超過300組，進入6月份到訪客戶也少了，“工作日能有十幾組，主要原因是房源有限，精準客戶少了。”該盤一名銷售人員表示，他們客戶群體主要是二次改善客戶，這部分購房群體并不缺乏首付資金，他們更看重的是產品本身。

??“現在的市場比2~3月份差遠了，當時每天到訪近百組，根本接待不過來，客戶過來看房后2~3天就能定房；現在每天不到10組客戶，許多人看看就走了，出手意愿并不強。”北岸雅居項目銷售人員稱，新政能帶來部分客戶，但對項目成交拉動不大。

??相關數據顯示，2023年春節過后青島樓市迎來階段性回暖，2月、3月商品住宅成交量環比漲幅均超80%，但進入4月份樓市顯疲軟，成交量環比下降約5成。

??在這樣的市場背景下，青島因城施策，打出樓市新政組合拳，積極支持剛性和改善性住房需求，目的在于帶動房地產市場向上健康發展。

??不過，截至6月底，青島新建住宅成交8553套，雖較5月份6734套有不小增幅，但距離3月份12040套成交量依然有不小差距，市場并未出現“暴漲暴增”現象。

??在此背景下，房企降低購房門檻成為當下青島市場的常態，城陽、西海岸項目促銷力度較猛，不少項目推出零首付、工抵折扣房等方式促成交。

??如世園金茂府是青島市李滄區“改善”標桿項目，這個項目曾拿下今年2月份青島銷冠，此前價格一直堅挺。6月份，世園金茂府頻頻調價，近期推出的特惠房源降價超過30萬元/套。

??李滄區另一熱盤森林公園也在靠靈活的銷售策略吸引客戶。該項目2022年上半年入市后，陸續有購房者買進入住，售價從24000元/平方米一路下跌，近期新地塊上市后部分房源低至18000元/平方米。

??經濟下行、購買力下降也影響了部分購房者入市信心。

??“前段時間差點入手一套房，首付是沒有問題的，但公司效益不好，且未來預期不明朗，所以還是等等看。”從事汽車銷售工作的青島市民趙先生說。

??與趙先生有同樣擔憂的購房者不在少數，“現金為王”成為很多人的現實選擇。

??“政策刺激還是不夠，青島房地產市場基本面還沒有擺脫低迷狀態。”李捷表示，當下，松綁措施對市場的刺激效應不明顯，盡管房貸利率下降、首付政策也進行了調整，但很多購房者還是抱著持幣觀望的心態，預期和信心沒有得到有效提升。

??中國房地產報城市與區域治理研究院特聘專家張斌認為，當前青島樓市成交乏力本質是客戶入市信心不足和預期不穩。總體來看，今年下半年青島樓市將以“平穩”為主，“金九銀十”市場或許會有一波比較好行情，但總體難以出現“大熱”局面。

??（應受訪者要求，文中李捷為化名）