剛剛過去的11月份有沒有復制10月份的市場表現，先前存疑待考的一切關注點終于水落石出。在半月、前三周時，市場表現著實讓人捏了把汗，成交量并未能延續10月份的回暖走勢，待到21日央行宣布降息后的第四周則創下了年內單周成交量新高，市場形勢峰回路轉。但就整體而言，供應大幅增加而需求并未如期集中釋放，相比10月成交量勉強持平，市場筑底回升的根基仍需進一步鞏固，或將由此開啟跑量去庫存的新周期。

  快速去庫存加大推盤，11月重點城市新增供應放量創新高

  三季度以來地方救市措施不斷、整體市場需求逐漸釋放，使得開發商推盤信心回升，積極采取多種營銷措施，加快項目上市節奏，以期抓住市場窗口期、快速去庫存，加之年底又是各大房企沖業績的關鍵期，11月的推盤量明顯增加，使得重點城市供應量大增。據CRIC監測數據顯示，11月22個重點城市新增供應1796萬平方米，環比增加4.7%，個別城市較10月有大幅上漲。

  從具體城市能級來看，一線城市除北京外，供應量都在90萬平方米以上，平均供應近115萬平方米，其中深圳本月供應近130萬平方米，環比大增173%，同比也上漲99%，廣州更是超過了170萬平方米，環比也是大增134%，處于近年來較高水平；二、三線城市供應量與10月相比，環比下降的城市進一步減少，南京、杭州、沈陽、武漢等城市供應量都超過100萬平方米，無錫、常州、大連等城市供應量大幅增長，環比平均增幅超過70%。

  成交較10月勉強持平，市場短期去化風險略有緩解

  11月市場整體上沒能延續10月的強勢回升態勢，前三周市場整體弱于10月表現，唯獨第四周在降息提振下，市場成交才得以激活，使得原本更加曲折艱難的回暖之路峰回路轉。從CRIC監測數據來看，11月份63個重點城市共成交新建商品住宅約3102萬平方米，較上月環比下降1.46%，僅算勉強持平，整體表現依然弱于10月市場。市場筑底企穩的更急仍需鞏固。

  其中有三成城市成交量出現不同程度下降，其中二線城市環比下降的城市數量和降幅都最大，約五成二線城市成交量下降，長沙、成都、大量等城市降幅都在40%以上，福州、杭州、寧波等城市成交降幅也都在20%左右。

  在連續兩月的快速去化之后，各城市短期風險略有緩解。多數城市供求比控制在1.2警戒線以內，上月較為風險突出的長春、福州理性回歸，而廣州、深圳以及無錫則由于本月供應驟增而成交未相應放大導致嚴重供大于求。從消化周期來看，監測的22個重點城市中僅廣州、青島略有上漲，其余城市均或多或少下滑，消化周期超過20個月的城市僅剩沈陽、青島和長春三城，去化壓力得到一定程度的減弱。諸多城市正穩步緩解去化危機，消化周期加速縮短趨勢明顯。

  降息短期極大提振市場信心，或開啟新一輪去化跑量周期

  在我們看來，930限貸松綁助推市場快速筑底企穩，而降息必將使新政的持久力得以延續，使市場各方信心進一步回升，一方面促使開發商加大推盤力度，整體供應繼續增長，另一方面也無疑有助于提升有實際需要的購房者支付能力，對仍在觀望的購房者的信心和預期會有莫大的提振，短期內前期積壓的需求將會有集中釋放，從而有助于市場交投量的回升。

  就此次降息本身而言，完全出乎市場意料，說了整體經濟態勢并不如預期中那樣樂觀，我們認為，此次降息應該只是開始，將會開啟新一輪的降息、降準周期。未來一段時間內房地產市場去庫存的窗口期仍將能得以持續。同時時至年尾，房企發力沖刺年度業績，以價跑量的決心和策略沒有改變，雙重效應疊加。因而，接下來的12月或將迎來新一輪的成交小高峰，整體市場也或將以此為跳板真正實現回暖。

  與此同時，目前各城市供大于求的基本面短期內沒有改變，商品房庫存高企，市場風險依然突出。因此，目前市場環境下各家企業不應盲目漲價，還是應該根據市場供求、價格關系來積極營銷，以去庫存為中心，緊抓窗口其加速跑量。