??導(dǎo)讀：在2018年3月5日的政府工作報(bào)告上，國(guó)家對(duì)三四線城市商品住宅去庫(kù)存成效表示肯定。作為之前幾年的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)，房地產(chǎn)庫(kù)存成為社會(huì)各界高度關(guān)注的問(wèn)題之一。研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)2016年的大力“去庫(kù)存”，目前全國(guó)商品住宅庫(kù)存規(guī)模已整體進(jìn)入合理規(guī)模區(qū)間，但商品房去庫(kù)存工作任重而道遠(yuǎn)。主要體現(xiàn)為：（1）新建商品房庫(kù)存壓力來(lái)源由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)和辦公，后者去化難度更高；（2) 商品房期房庫(kù)存、潛在庫(kù)存持續(xù)施壓; （3）三四線城市商品房庫(kù)存增速過(guò)快，去化壓力巨大。

??新建商品房庫(kù)存壓力來(lái)源由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)和辦公，后者去化難度更高。

??觀察住宅、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房三類物業(yè)現(xiàn)房庫(kù)存(即待售面積)占商品房現(xiàn)房庫(kù)存的比重，辦公樓的占比一直較為平穩(wěn)，在5%附近上下波動(dòng)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的占比經(jīng)歷了先下降后上升的過(guò)程，從2008年的31%左右下降到2014年初的19%左右，然后又反彈至今年9月的25%，與住宅占比呈此消彼長(zhǎng)之態(tài)。

??從庫(kù)存面積來(lái)看，全國(guó)辦公樓現(xiàn)房庫(kù)存的走勢(shì)和全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房庫(kù)存的走勢(shì)較為一致，均可分為三個(gè)時(shí)間段，分別為2007年至2010年平穩(wěn)上行、2011年至2017年一季度加速上升、2017年二季度至今觸頂回落。2017年9月全國(guó)辦公樓現(xiàn)房庫(kù)存全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房現(xiàn)房庫(kù)存分別為0.35億平方米和1.55億平方米，相比于各自的峰值分別下降6.6%和3.7%。

??可以看到，全國(guó)辦公樓現(xiàn)房庫(kù)存和全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房現(xiàn)房庫(kù)存的降幅很小，2016年以來(lái)全國(guó)商品房現(xiàn)房庫(kù)存的下降主要是全國(guó)住宅現(xiàn)房庫(kù)存下降導(dǎo)致的，可見(jiàn)商品房“去庫(kù)存”主要體現(xiàn)于住宅方面。

??商品房期房庫(kù)存、潛在庫(kù)存持續(xù)施壓

??長(zhǎng)期以來(lái)，人們對(duì)商品房庫(kù)存的理解大多局限于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“商品房待售面積”,但商品房待售面積只是商品房現(xiàn)房庫(kù)存的數(shù)量反映。而我國(guó)商品房銷售的主要方式是期房銷售，因此，可預(yù)售但尚未完成預(yù)售的新建商品房，也是實(shí)際存在的一種商品房庫(kù)存，可稱之為商品房期房庫(kù)存。商品房期房庫(kù)存與現(xiàn)房庫(kù)存共同構(gòu)成了商品房實(shí)際庫(kù)存。此外，在我國(guó)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理制度下，已開(kāi)工但未竣工且未達(dá)到預(yù)售條件的在建商品房，在不久的將來(lái)就會(huì)變?yōu)槠诜浚巧唐贩科诜繋?kù)存的主要來(lái)源，可稱之為“商品房潛在庫(kù)存”。

??無(wú)論從全國(guó)層面還是一、二、三四線各級(jí)城市層面看，2011年以來(lái)商品房實(shí)際庫(kù)存的加速增長(zhǎng)，都主要來(lái)源于期房庫(kù)存的快速增長(zhǎng)，即使經(jīng)過(guò)2016年的去庫(kù)存，期房庫(kù)存規(guī)模均大大超過(guò)現(xiàn)房庫(kù)存，是商品房實(shí)際庫(kù)存的主體。

??從2000年開(kāi)始，全國(guó)商品房潛在庫(kù)存，即新開(kāi)工面積，每年均大于全國(guó)商品房銷售面積，即使考慮到小部分新開(kāi)工面積因?yàn)闋€尾或無(wú)法拿到預(yù)售證等原因不能轉(zhuǎn)化為庫(kù)存，但每年新開(kāi)工面積與銷售面積的差值經(jīng)累積之后，必然會(huì)對(duì)商品房庫(kù)存持續(xù)施壓。尤其是2010年到2014年，新開(kāi)工面積超出銷售面積較多，令庫(kù)存問(wèn)題更加嚴(yán)重。此外，相比于住宅庫(kù)存，商辦用房庫(kù)存的壓力相對(duì)更大。2002年至2017年11月，商辦用房的新開(kāi)工面積與銷售面積之比一直大于住宅，并且長(zhǎng)期維持在1.5以上，峰值甚至達(dá)到3以上。商品房潛在庫(kù)存總量和結(jié)構(gòu)的不合理將將對(duì)未來(lái)的商品房實(shí)際庫(kù)存繼續(xù)施壓，導(dǎo)致實(shí)際庫(kù)存總量和結(jié)構(gòu)的不合理。若長(zhǎng)此以往，商品房庫(kù)存問(wèn)題將更加嚴(yán)重。

??三四線城市商品房庫(kù)存增速過(guò)快，去化壓力巨大

??2011年至2015年，從商品房現(xiàn)房庫(kù)存、期房庫(kù)存和實(shí)際庫(kù)存這三類庫(kù)存的增速來(lái)看，三四線城市均明顯快于一線城市和二線城市。以實(shí)際庫(kù)存為例，2011-2015年，三四線城市有增速和增長(zhǎng)規(guī)模均大于一二線城市，至2016年，三四線城市商品房實(shí)際庫(kù)存總和達(dá)到一二線城市總和的1.5倍，占全國(guó)商品房實(shí)際庫(kù)存的6成。

??從長(zhǎng)期看，切實(shí)影響商品住宅庫(kù)存去化的核心因素是人口。選取了全國(guó)123個(gè)城市，根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年到2016年35個(gè)一二線城市的平均常住人口增速為4.9%，同期88個(gè)三四線城市的平均常住人口增速僅為1.7%。并且常住人口增速前十位的城市中有9個(gè)是一二線城市，常住人口增速后十位的城市則全部為三四線城市。可見(jiàn)，三四線城市人口增長(zhǎng)乏力是不容回避的事實(shí)，它將嚴(yán)重制約三四線城市商品住宅庫(kù)存的合理去化。

??2012年到2016年平均常住人口增速前十位和后十位的城市

??對(duì)于商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，其庫(kù)存去化的關(guān)鍵因素是居民收入。我們選取了全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行分析，根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年31個(gè)一二線城市的平均人均可支配收入為34990元，19個(gè)三四線城市的平均人均可支配收入為29318元，三四線城市人均可支配收入比一二線城市低16%。并且人均可支配收入前十位的城市中有8個(gè)是一二線城市，人均可支配收入后十位的城市中有9個(gè)是三四線城市。這意味著，三四線城市的居民消費(fèi)水平更低，這必然會(huì)影響三四線城市零售商業(yè)和生活服務(wù)業(yè)發(fā)展，不利于商業(yè)庫(kù)存的去化。

??2015年人均可支配收入前十位和后十位的城市

??辦公樓庫(kù)存的去化主要與所在城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)，因?yàn)檗k公樓的需求主要來(lái)自于第三產(chǎn)業(yè)。我們選取了全國(guó)27個(gè)城市，根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年前三季度13個(gè)一二線城市的平均三產(chǎn)占比為61.8%，14個(gè)三四線城市的平均三產(chǎn)占比為44.4%。并且三產(chǎn)占比前十位的城市均是一二線城市，三產(chǎn)占比后十位的城市均是三四線城市。可見(jiàn)，三四線城市的三產(chǎn)占比顯著低于一二線城市，這會(huì)造成三四線城市辦公樓的需求萎靡，不利于辦公庫(kù)存的去化。

??2017年前三季度三產(chǎn)占比的城市排名

??綜合來(lái)看，盡管三四線城市商品住宅去庫(kù)存已取得明顯成效，但是，大多數(shù)三四線城市在人口吸引力、居民收入和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)方面均未有明顯改善，其規(guī)模龐大的商品房庫(kù)存依然存在巨大的去化壓力。

??房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題的形成與我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)行制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)與行業(yè)的發(fā)展階段以及我國(guó)宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)層面存在的某些問(wèn)題密切相關(guān)。盡管目前全國(guó)商品住宅庫(kù)存已進(jìn)入合理區(qū)間，但必需重視我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存依然存在著重大問(wèn)題。

??(內(nèi)容來(lái)源：易居研究院)

　　完整版報(bào)告：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究-熱點(diǎn)專題：商品房去庫(kù)存成效顯著，是否意味著可以告一段落？