??核心觀點

??房地產企業拿地積極性和新開工意愿持續下降，9月房地產開發投資增速自去年3月以來首次由正轉負。1-9月全國土地購置面積同比下降8.5%，房屋新開工面積同比下降4.5%，相比2019年同期下降7.7%。9月房地產開發投資額同比下降3.5%，增速自今年年初以來持續回落，本月增速由正轉負，這是自去年3月以來的首次。

??9月住宅銷售面積連降三個月，西部地區年初累計商品房均價轉跌。9月商品房銷售面積同比下降13.2%，其中住宅銷售面積同比下降15.8%，已連續3個月下降。1-9月，全國商品房成交均價同比上漲4.7%，分地區來看，東部地區漲幅最高為6.7%，中部地區上漲3.0%，西部地區和東北地區則分別同比下跌0.1%和2.7%。

??房企到位資金增速持續回落，國內貸款連續4個月同比下降。2021年1-2月，房企到位資金同比大幅增長51.2%，3月以來增速持續回落，9月回落至11.1%。國內貸款自6月開始進入下降通道，1-9月國內貸款同比降幅進一步擴大至-8.4%，已連續4個月持續下降。

??預計四季度房地產市場壓力將減小。10月15日，央行會議中繼續強調“兩個維護”，這是近一個月央行第三次在重要金融會議中提及“房地產”行業，并向市場傳遞維穩信號。下半年以來，部分熱點城市在房貸收緊的影響下，市場已出現明顯降溫，預計四季度，房價回穩的城市房貸利率及放款速度等信貸端政策或將迎來改善。

??1-9月土地成交面積同比下降8.5%，

??成交均價同比增長9.7%

??1、1-9月全國土地購置面積同比下降8.5%，9月單月同比下降2.2%

??2021年1-9月份，房地產開發企業土地購置面積13730萬平方米，同比下降8.5%，降幅較1-8月收窄1.6個百分點。單月數據來看，9月房企土地購置面積2997萬平方米，同比下降2.2%。

??從土地購置面積增速走勢看，2016年9月份降幅開始收窄后，曲線持續上行，到2017年初重新回到正增長，2017年同比增速震蕩提高。2018年初，土地購置面積同比增速跳水，二季度后逐漸走高。2019年初，土地購置面積同比增速大幅跳水，二季度后降幅逐漸收窄。受疫情影響，2020年1-2月全國土地購置面積同比大幅下降，3月份后隨著全國復工復產，各地土地出讓節奏加快，土地購置面積同比降幅持續收窄，下半年地市降溫，降幅持續小幅擴大。

??2021年1-2月，由于去年同期的低基數，全國土地購置面積同比增速創2012年以來新高，3月后增速持續回落，5月由正轉負，6-9月降幅在-10%左右震蕩。截至9月末，22城中已有一半多的城市完成了第二批集中土拍，預計剩余城市將于10月完成第二批集中土拍。

??2、1-9月全國土地購置均價同比增長9.7%

??2021年1-9月，全國房地產開發企業土地購置均價6808元/平方米，同比上漲9.7%，1-8月為同比上漲4.4%。9月全國土地購置均價同比漲幅走擴，主要是22城中有一半多的城市于9月完成了第二批集中土拍，如深圳、廣州、南京、蘇州等熱點城市，拉高了均價。

??9月房地產開發投資增速自去年3月以來首次由正轉負，新房開工繼續下滑

??1、1-9月全國房地產開發投資同比增長8.8%，住宅投資同比增長10.9%

??1-9月份，全國房地產開發投資112568億元，同比增長8.8%；比2019年1-9月份增長14.9%，兩年平均增長7.2%。其中，住宅投資84906億元，增長10.9%。單月數據來看，9月房地產開發投資額同比下降3.5%，增速自今年年初以來持續回落，本月增速由正轉負，這是自去年3月以來的首次。

??從結構來看，住宅投資同比增長10.9%，辦公樓投資同比下降0.5%，商業營業用房投資同比下降1.3%。受庫存量過大影響，商業營業用房和辦公樓分別自去年2月和9月以來加速回落，本月二者同時由增轉降。

??2、1-9月房屋新開工面積同比下降4.5%，比2019年同期下降7.7%

??1-9月份，房屋新開工面積152944萬平方米，同比下降4.5%，相比2019年同期下降7.7%。其中，住宅新開工面積113374萬平方米，下降3.3%，相比2019年同期下降7.3%。3月以來全國累計房屋新開工面積同比增速快速回落，7月由正轉負，9月降幅進一步擴大，主要受兩集中制度影響，房企購地量下降，其次因房企融資緊張，部分房企經營困難。

??9月住宅銷售面積連降三個月，西部地區年初累計商品房均價轉跌

??1、1-9月全國商品房銷售面積同比增長11.3%，9月住宅銷售面積單月同比下跌15.8%，降幅較上月小幅收窄

??1-9月份，商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%；比2019年1-9月份增長9.4%，兩年平均增長4.6%。其中，住宅銷售面積增長11.4%，辦公樓銷售面積增長3.1%，商業營業用房銷售面積增長0.7%。單月數據來看，9月商品房銷售面積同比下降13.2%，其中住宅銷售面積同比下降15.8%，已連續3個月下降，但9月跌幅小幅收窄。

??從商品房銷售面積同比增速走勢看，2016年年初大幅回升，5月以后增速逐步趨穩回落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速進一步回落。2018年同比增速繼續小幅震蕩回落。2019年同比增速一直在0軸附近小幅震蕩，全年同比微降0.1%。受疫情影響，2020年1-2月全國商品房銷售面積同比大幅下降，3月后隨著各地房企復工復產，商品房銷售逐漸恢復正常，同比降幅持續收窄， 11月同比轉增，全年商品房銷售面積同比增長2.6%。

??2021年1-2月，由于去年同期的低基數，全國商品房銷售面積同比大幅增長1倍以上，3月以來增速持續回落。隨著去年同期基數的提高，且當前房地產市場大幅降溫勢態仍在持續，預計四季度全國商品房年初累計銷售面積同比增速將繼續回落。

??分地區來看，1-9月，東部地區商品房銷售面積54493萬平方米，同比增長13.4%；中部地區商品房銷售面積36380萬平方米，增長15.6%；西部地區商品房銷售面積34703萬平方米，增長6.2%；東北地區商品房銷售面積4756萬平方米，下降2.0%。

??東部地區銷售面積同比增速2016年初開始大幅回升，且漲幅最大，最先于2016年4月達到本輪行情最高點，其后震蕩下行，于2018年初進入負區間，2019年2月年初異動降幅擴大，3月份以后降幅逐漸收窄。2020年1-2月東部地區銷售面積同比大幅下降，3月份后降幅持續收窄，8月轉增，全年增長7.1%。2021年1-2月東部地區銷售面積同比大幅增長114%，3月以來增速持續回落。

??中部地區2016年初大幅回升，全年小幅震蕩，基本保持30%以上的增速，2017年3月開始震蕩下行，2019年2月年初異動進入負區間，此后至年底一直在0軸附近小幅震蕩。2020年1-2月中部地區銷售面積同比降幅最大，主要是2月湖北省基本處于停工停產狀態，3月后同比降幅逐漸收窄，全年同比小幅下降1.9%。2021年1-2月，中部地區銷售面積同比增長104%，3月以來增速持續回落，9月增速連續4個月反超東部地區，是四類地區中最高的。

??西部地區2016年初有所回升，此后增速小幅震蕩下行，2017年年初再次大幅回升，此后持續震蕩下行。2020年1-2月西部地區銷售面積同比大幅下降，3月后降幅逐漸收窄，10月轉增，全年小幅增長2.6%。2021年1-2月，西部地區銷售面積同比增長95.1%，3月以來增速持續回落。

??東北地區2017年4月至年底震蕩下行，2018年年初有所回升，此后開始震蕩下行，并于2018年6月開始進入負區間，2019年6月至年底降幅持續小幅收窄。2020年1-2月東北地區銷售面積同比大幅下降，3月份后降幅逐漸收窄，全年下降5.8%。2021年1-2月，東北地區銷售面積同比增長82%，3月以來增速持續回落。1-9月，東北地區商品房成交面積同比下降2.0%，是四類地區中唯一開始下降的，比2019年同期下降10.7%，東北地區樓市持續低迷，所以近期哈爾濱出臺了一系列購房支持性政策。

??2、1-9月住宅新開工面積與銷售面積的比值小幅下跌至0.98

??新開工面積反映的是未來的樓市供應，假設未來一段時間維持目前的銷售水平，則當前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個季度后的供求比。從住宅年初累計新開工面積與銷售面積的比值來看，2012年隨著樓市的降溫，比值大幅下降，2013年年初季節性異動后繼續下降，至2015年年底跌破1。2016年和2017年，比值均在1以下小幅震蕩，即新開工面積低于銷售面積。2018年以來隨著大部分城市庫存降低，房企開始補庫存，新開工面積與銷售面積的比值回升到1以上，并持續走高，維持在1.1-1.2左右水平。2020年1-2月，受疫情影響，新開工與銷售面積比值下降，3月隨著企業大面積復工復產后新開工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉為上升，4-7月比值在1.2附近小幅震蕩，8月份后連續小幅下降。

??2021年1-2月，由于住宅新開工面積的增速（0.69）遠小于銷售面積的增速（1.08），新開工與銷售面積比值大幅下降至0.82，3月以來該比值持續小幅上升，8月上升至0.99，9月小幅下跌至0.98。

??3、1-9月全國商品房成交均價同比上漲4.7%，漲幅持續收窄，西部地區開始下跌

??1-9月，全國商品房成交均價10342元/平方米，同比上漲4.7%。其中住宅成交均價10565元/平方米，同比上漲5.8%；商業營業用房成交均價同比下降0.2%，開始下跌；辦公樓成交均價同比下降2.5%，降幅進一步擴大。

??分地區來看，東部地區漲幅最高為6.7%，中部地區上漲3.0%，西部地區和東北地區則分別同比下跌0.1%和2.7%。

??全國商品房漲幅的持續收窄主要是因為近期房地產市場進入快速降溫通道，商品住宅成交量連創新低，且個別大型房企風險暴露，全國多地出現降價促銷的現象。

??9月末商品房待售面積環比小幅下降0.6%，商品房現房存銷比環比增長1.1%

??1、9月末商品房待售面積環比小幅下降0.6%

??2021年9月末，商品房待售面積50285萬平方米，比8月末小幅下降0.6 %。從三類物業的待售面積走勢來看，住宅待售面積2016年初達到最高點，此后3年多來一直震蕩下降，2019年年末以來住宅待售面積不再持續下降，進入相對平穩的狀態，2021年2月末比去年年末大幅增長10.3%，3月以來持續震蕩下降，9月末環比下降1.1%。商業營業用房待售面積2017年初達到最高點后緩慢下降，5月以來小幅上升，2021年9月末環比由增轉降，下降0.5%。辦公樓待售面積2017年初達到最高點后，基本維持橫盤走勢，2021年9月末環比下降1.1%，已連續三個月下降。

??2、9月末全國商品房現房存銷比為26.3月，環比增加1.1%。

??現房存銷比以“待售面積/現房銷售面積”的公式進行計算。兩組數據皆來自統計局，其中待售面積指代現房可售面積；而銷售面積按過去一年的月均現房銷售面積計算。

??根據商品房分物業的現房存銷比計算可知，2012年以來，商品住宅現房存銷比走勢相對平穩，存銷比要遠低于商辦物業的存銷比。2015年商品房分物業的現房存銷比均處于歷年最高水平，其中住宅去化周期基本在20個月左右，辦公物業去化周期在2015年年初達到54個月，2015年平均也在46個月左右，商業物業去化周期在2015年年末達到59個月的歷史最高點。

??歷史數據來看，全國住宅去化周期的最高點是2015年12月，正是由于2015年12月中央經濟工作會議中將房地產去庫存作為重要經濟工作目標，地方紛紛推出了去庫存具體措施，尤其是鼓勵農民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項措施，大大促進了二三四線城市去庫存，取得了重大成果。

??2021年9月末，全國商品房現房存銷比為26.3月，環比增加1.1%。其中，住宅現房存銷比為16.4月，較上月上升0.6%；辦公樓現房存銷比為45.7月，環比下跌0.4%；商業營業用房現房存銷比為54.6月，環比上升3.4%。其中辦公樓現房存銷比自2018年5月份以來連續震蕩上行，2020年6月后開始下滑，今年4月以來持續在45-46個月區間震蕩；商業營業用房2018年9月以來持續震蕩上升，2020年四季度和2021年一季度小幅下降，二季度以來持續小幅上升；住宅現房存銷比自2018年8月以來連續小幅震蕩上行，2020年初以來一直在16-18個月之間小幅震蕩。

??房企到位資金增速持續回落，國內貸款連續4個月同比下降

??1-9月份，房地產開發企業到位資金151486億元，同比增長11.1%；比2019年1-9月份增長16.0%，兩年平均增長7.7%。其中，國內貸款18770億元，下降8.4%；利用外資59億元，下降36.9%；自籌資金47212億元，增長6.1%；定金及預收款56689億元，增長25.6%；個人按揭貸款24124億元，增長10.7%。

??從月度累計情況看，自2016年3月份大幅回升至正增長區間后，此后幾個月房地產開發企業到位資金同比增速基本平穩，始終保持在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落，年底下行至8%附近。2018和2019年，曲線在2%-9%之間小幅震蕩。受疫情影響，2020年2月曲線大幅下行，3月份后持續上行，7月由降轉增，全年增長8.1%。

??2021年1-2月，由于去年同期的低基數，房企到位資金同比大幅增長51.2%，3月以來增速持續回落，9月回落至11.1%。細究9月，定金及預收款增速最高，主要是今年1-9月商品房銷售額增速較高；1-9月國內貸款同比降幅進一步擴大至-8.4%，主要是受到銀行涉房貸款的嚴厲管控，同時也因近期部分房企暴雷，銀行防范風險主動收縮貸款。

??可以看到，在貨幣政策常態化以及房地產調控長效機制逐漸形成的情況下，房企到位資金中的房企自籌資金自2021年一季度以來增速持續收窄，1-9月同比增速僅為6.1%； 1-9月國內貸款自6月開始進入下降通道，9月降幅持續擴大，已連續4個月持續下降。

??從企業到位資金與房地產開發投資同比增速情況看，根據2013年及其前后年份兩曲線對比情況，當企業到位資金增速大于開發投資增速時，預示著房地產市場步入較快發展通道，而當前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動，1-3月份再次交叉，此后開口較大，基本平穩。2017年開口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始，房地產開發投資同比增速超過企業到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差。2020年1-12月，開發企業到位資金同比增速時隔3年再次超過房地產開發投資同比增速，2021年1-9月二者差值為2.3個百分點，差值已連續6個月收窄，房地產市場發展開始減速。

??預計四季度房地產市場壓力將減小

??2021年1-9月，由于去年同期的低基數，房地產業部分指標仍呈正增長，但1－3月以來增速均持續回落。其中，房地產開發企業土地購置面積同比下降8.5%，成交均價同比上漲9.7%；房地產開發投資同比增長8.8%，房屋新開工面積同比下降4.5%；商品房銷售面積同比增長11.3%，成交均價同比上漲4.7%；房企到位資金同比上升11.1%，國內貸款同比下降8.4%；9月末商品房現房待售面積環比小幅下降0.6%。

??10月15日，央行第三季度金融統計數據新聞發布會，繼續強調“兩個維護”，這是近一個月央行第三次在重要金融會議中提及“房地產”行業，并向市場傳遞維穩信號。針對房貸問題，鄒瀾司長指出，“少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩后，這些城市房貸供需關系也將回歸正常。近期，個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，出現了一致性的收縮行為，房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑。這種短期過激反應是正常的市場現象。”

??下半年以來，部分熱點城市在房貸收緊的影響下，市場已出現明顯降溫，預計四季度，房價回穩的城市房貸利率及放款速度等信貸端政策或將迎來改善。后期銀行將適當放寬偏緊的房地產信貸政策，準確理解和執行對踩線房企的信貸措施，特別對于紅檔企業也將給予相應的信貸支持。