??本報(bào)告是由上海易居房地產(chǎn)研究院精心評選出來2021年度全國房地產(chǎn)業(yè)的十個(gè)重大政策、重要事件、熱點(diǎn)市場現(xiàn)象。所選事件具有很強(qiáng)的典型性、較大的涵蓋面、突顯行業(yè)變化。同時(shí)，我們對事件背景進(jìn)行簡要的描述與深入的剖析，洞察與總結(jié)事件內(nèi)因與外延、意義與影響。

??事件一：中央定調(diào)房地產(chǎn)業(yè)·促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)

??事件2021年12月6日，中央政治局召開會議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。會議明確，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。2016年“930新政”以來，中央對房地產(chǎn)的政策基調(diào)總體偏緊，如2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的,不是用來炒的”定位，即“房住不炒”；2019年7月，中央政治局會議明確，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。因此，此次中央對房地產(chǎn)業(yè)的重新定調(diào)，是近五年來首個(gè)偏松的政策大基調(diào)，意義重大。若追溯過去幾年中央層面的偏松政策，則主要集中在2014-2015年。2014年10月，國務(wù)院常務(wù)會議明確，穩(wěn)定住房消費(fèi)。2015年3月，央行等三部門發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，明確繼續(xù)做好住房金融服務(wù)工作，滿足居民家庭改善性住房需求。在此次中央政治局會議前，即12月3日，銀保監(jiān)會在答記者問中指出，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善型住房按揭需求。

??評析此次中央政治局對房地產(chǎn)業(yè)的重新定調(diào)，釋放暖意，利好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也有助于大家更清晰預(yù)判2022年房地產(chǎn)的政策走向。此次政策表述有兩點(diǎn)重要內(nèi)容。第一、購房者的合理住房需求受到肯定和支持，即包括首套房和二套房。在當(dāng)前特殊的房地產(chǎn)行情下，改善型購房需求將享受到更好的政策保障。而圍繞商品房市場，包括土地政策、金融政策、購房政策、稅費(fèi)政策等都有放松和調(diào)整的可能。第二、在房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的既有目標(biāo)基礎(chǔ)上，此次會議提及“良性循環(huán)”的新要求。2021年全國房地產(chǎn)市場明顯遭遇了惡性循環(huán)的問題：銀行僵硬地執(zhí)行房貸集中度政策，加速房地產(chǎn)行情降溫；房地產(chǎn)行情降溫下，房企經(jīng)營壓力驟然增大；房企項(xiàng)目開工節(jié)奏放緩，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上；購房者看空情緒增加，房地產(chǎn)市場行情繼續(xù)惡化。因此，中央此次提及“良性循環(huán)”要求，就是希望金融、土地、財(cái)稅、住建等部門積極配合，共同促進(jìn)行業(yè)健康和可持續(xù)發(fā)展。此次中央政治局會議，為2022年房地產(chǎn)的發(fā)展明確定了總基調(diào)，意義重大。不過需要提醒的是，雖然此次會議沒有提及“房住不炒”，但不意味著放任市場不管。投資投機(jī)和炒房等購房行為仍會面臨嚴(yán)管。

??事件二：人大授權(quán)國務(wù)院試點(diǎn)·房地產(chǎn)稅箭已上弦

??事件2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。此次試點(diǎn)工作明確了改革出發(fā)點(diǎn)，即積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。本決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年。房地產(chǎn)稅試點(diǎn)政策受到社會各界關(guān)注。另外，今年之前已有兩次提到房地產(chǎn)稅試點(diǎn)：2021年5月，財(cái)政部、全國人大常委會預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會；10月15日，《求是》雜志發(fā)表習(xí)近平總書記的重要文章《扎實(shí)推動共同富裕》，其中提到：積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。

??評析房地產(chǎn)稅，首次出現(xiàn)于2013年召開的十八屆三中全會：加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。但其后幾年，由于此稅種關(guān)乎國計(jì)民生，立法復(fù)雜且流程長、立法推進(jìn)較慢。2017年12月財(cái)政部部長肖捷曾撰文透露出是按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則。而2021年以來的三次表態(tài)，尤其是人大授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，標(biāo)志著房地產(chǎn)稅推進(jìn)的方式正立法先行轉(zhuǎn)為試點(diǎn)先行。按此態(tài)勢，國務(wù)院的試點(diǎn)方案與部分試點(diǎn)城市似乎呼之欲出，所以全社會高度關(guān)注、熱烈討論此事。此次房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，征稅對象不包括農(nóng)村房地產(chǎn)。關(guān)于試點(diǎn)地區(qū)的選擇，應(yīng)包括深圳，房價(jià)高，投資需求旺盛，且為社會主義先行示范區(qū)；包括杭州，房價(jià)高，且浙江是共同富裕示范區(qū)；還有海口或三亞，甚至整個(gè)海南，自由貿(mào)易港，且是全國去房地產(chǎn)化的急先鋒；上海與重慶，估計(jì)會加入新試點(diǎn)，完善已經(jīng)試點(diǎn)10年的房產(chǎn)稅。圍繞房地產(chǎn)稅改革，社會上也存在各類討論和分歧，如稅基、稅率和免征面積（套數(shù)）如何確定。預(yù)計(jì)2022年試點(diǎn)城市名單和試點(diǎn)方案會很快推進(jìn)，其對于中國房地產(chǎn)市場的影響將是持久和深遠(yuǎn)的，將顯著影響居民家庭的購房和住房持有行為，對于地方財(cái)政收入等也會產(chǎn)生較大的影響。

??事件三：18城被住建部約談·上半年調(diào)控史上最嚴(yán)

??事件今年1-7月，住建部先后約談了上海、深圳、北京、杭州、無錫、成都、西安、南昌、廣州、合肥、寧波、東莞、南通、銀川、徐州、金華、泉州、惠州共18個(gè)城市：1月26日，住建部副部長倪虹帶隊(duì)到上海、深圳等地調(diào)查監(jiān)督房地產(chǎn)市場狀況，并聲明“解決好大城市住房突出問題”是2021年度重點(diǎn)任務(wù)之一。3月3日，赴杭州市、無錫市監(jiān)督房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長期機(jī)制，強(qiáng)調(diào)要毫不動搖地堅(jiān)持房住不炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，要落實(shí)城市的主體責(zé)任。3月20日，赴成都和西安指導(dǎo)工作，并強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，著力解決新市民住房突出問題。3月25日，約談了南昌。4月8日，約談了廣州、合肥、寧波、東莞、南通5地負(fù)責(zé)人，要求切實(shí)提高政治站位，充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性。7月29日，約談了銀川、徐州、金華、泉州、惠州5城負(fù)責(zé)人，指出今年上半年當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格和住宅用地價(jià)格增長過快，市場預(yù)期不穩(wěn)。

??評析自2016年年底提出“房住不炒”以來，住建部曾多次赴熱點(diǎn)城市調(diào)查、指導(dǎo)、約談房地產(chǎn)工作。與此前不同的是，今年住建部在約談時(shí)間節(jié)點(diǎn)密度、約談城市數(shù)量、約談內(nèi)容上都顯著升級。從時(shí)間點(diǎn)來看，住建部率先抓具有風(fēng)向標(biāo)的一線城市為典型，然后是強(qiáng)二線城市，再次加強(qiáng)防范熱點(diǎn)三四線城市炒作風(fēng)險(xiǎn)。從地區(qū)分布來看，覆蓋范圍較廣，包含珠三角、長三角、京津冀等城市群核心城市及周邊重點(diǎn)地級市。約談這些城市的主要原因是當(dāng)?shù)胤績r(jià)或地價(jià)上漲過快，其中部分城市過度依賴土地財(cái)政和房地產(chǎn)拉動地方經(jīng)濟(jì)，對抑制房地產(chǎn)價(jià)格的動力不足，需要國家出面落實(shí)地方政府主體責(zé)任。其中，南昌是18城中唯一不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場過熱而被約談的城市，借機(jī)發(fā)展都市圈的政策，南昌變相放松限購，經(jīng)媒體廣泛報(bào)道后被約談。在約談內(nèi)容上，“切實(shí)提高政治站位”、“切實(shí)扛起城市主體責(zé)任”等表述，充分彰顯了中央完善房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的態(tài)度與決心。這表明在房地產(chǎn)調(diào)控“一城一策”的基礎(chǔ)上，住建部對地方政府抑制房價(jià)的監(jiān)管力度在加強(qiáng)。而約談效果可謂立竿見影。相關(guān)城市都在被約談后迅速出臺針對性新政，而當(dāng)?shù)胤績r(jià)也陸續(xù)出現(xiàn)拐點(diǎn)。截至10月，今年所有被約談城市二手房價(jià)格已全部下跌或持平。

??事件四：房價(jià)終結(jié)六年連漲·下半年樓市急速降溫

??事件今年下半年，房價(jià)終結(jié)六年連漲勢頭。整體來看，房價(jià)下行經(jīng)歷了一個(gè)由二手房市場向新房市場的傳導(dǎo)過程。2021年8月，國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城二手住宅價(jià)格自2015年4月以來首次轉(zhuǎn)跌；9月，70城新建商品住宅價(jià)格自2015年5月以來也首次轉(zhuǎn)跌，標(biāo)志著70城房價(jià)正式進(jìn)入下跌周期。截至10月，全國已有超9成城市二手房價(jià)格下跌，超七成城市新房價(jià)格下跌。而上一次出現(xiàn)如此大范圍的房價(jià)下跌還是2014年7月。具體來看，部分熱點(diǎn)城市房價(jià)經(jīng)歷了“過山車”般的轉(zhuǎn)變過程，引起社會廣泛關(guān)注。其中，深圳最為典型：今年年初深圳二手房價(jià)格一度領(lǐng)漲全國，然而隨著二手房指導(dǎo)價(jià)、嚴(yán)查購房資金等一系列調(diào)控措施的出臺，環(huán)比漲幅持續(xù)收縮，成交規(guī)模甚至斷崖式下滑，連創(chuàng)近十年新低；自5月二手房價(jià)格轉(zhuǎn)跌以來，連跌多月。

??評析今年下半年，全國主要城市房價(jià)，僅用了3個(gè)月就從普漲轉(zhuǎn)為普跌，堪稱“速凍”。原因主要有三點(diǎn)：首先，今年以來中央和地方調(diào)控政策持續(xù)加碼，調(diào)控方式、力度、密度和細(xì)致度均連續(xù)多月升級，遏制了上漲勢頭；其次，下半年房地產(chǎn)信貸環(huán)境持續(xù)惡化，不少購房者購房成本抬升，直接極大地制約了樓市成交；最后，在房企到位資金持續(xù)承壓的情況下，部分房企為避免資金鏈斷裂，通過明顯降價(jià)促銷等方式回籠資金。回顧過去三次短周期性質(zhì)的下跌，以70城新房價(jià)格為例，拐點(diǎn)依次出現(xiàn)在2008年10月、2011年10月和2014年5月，下跌時(shí)長分別經(jīng)歷了5個(gè)月、8個(gè)月和12個(gè)月。其中，國際金融危機(jī)后樓市復(fù)蘇最快，是因?yàn)檎杆僮龀龇磻?yīng)，于2008年9月底放松了貨幣政策，并在次月果斷救樓市。而隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)短周期的下跌時(shí)長呈增加態(tài)勢。綜合房價(jià)數(shù)據(jù)、樓市政策和金融環(huán)境等來看，今年下半年樓市急速降溫情形類似2014年下半年；而考慮到中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化都已進(jìn)入新階段，2015年以來的上漲周期長達(dá)6年之久，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落地等因素，預(yù)計(jì)此次房價(jià)下跌時(shí)間將超一年。建議各地因城施策，給行業(yè)健康發(fā)展留出適度的彈性空間。

??事件五：上市房企暴雷不斷·困難程度近20年罕見

??事件2021年，房企暴雷事件明顯增多，陸續(xù)十多家上市房企債務(wù)違約，加上之前幾年已經(jīng)暴雷的房企，諸如泰禾、華夏幸福、藍(lán)光、新力控股、泛海控股、花樣年、當(dāng)代置業(yè)、陽光100、恒大、奧園等。其中，影響最大的是恒大事件。6月，恒大商票事件開始發(fā)酵。7-8月份恒大商票風(fēng)波已愈演愈烈，未能按時(shí)付款給供應(yīng)商，導(dǎo)致多地多個(gè)項(xiàng)目停工。8月19日，央行和銀保監(jiān)會罕見約談恒大集團(tuán)。央行、銀保監(jiān)會指出，恒大集團(tuán)作為房地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)，必須認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的戰(zhàn)略部署，努力保持經(jīng)營穩(wěn)定，積極化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場和金融穩(wěn)定；依法依規(guī)做好重大事項(xiàng)真實(shí)信息披露，不傳播并及時(shí)澄清不實(shí)信息。12月3日晚間，恒大公告，無法履約一筆2.6億美元擔(dān)保。隨后，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會等深夜先后發(fā)聲：恒大是個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)，外溢影響可控。同時(shí)，廣東省人民政府立即做出反應(yīng)，向其派出工作組，推進(jìn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)處置工作。另外，還有些房企雖未出現(xiàn)公開信用違約，但經(jīng)營比較困難，比如佳兆業(yè)，11月4日，部分投資人聚集深圳佳兆業(yè)總部，尋求理財(cái)產(chǎn)品兌付方案和解決辦法；另如陽光城等多家房企成功獲得債務(wù)展期。

??評析今年以來房企暴雷量之多史上罕見，而且包括部分排名靠前的房企，更是之前所難以想象。從外部環(huán)境看：一是融資面快速收緊；二是下半年以來房產(chǎn)市場大降溫，房企資金回籠受阻；三是國內(nèi)外評級機(jī)構(gòu)不斷下調(diào)部分上市房企的評級，持續(xù)打擊投資者信心。從行業(yè)內(nèi)部來看，過去幾年開發(fā)企業(yè)高杠桿、高負(fù)債的不良經(jīng)營模式，不具有可持續(xù)性。企業(yè)暴雷，影響巨大。首當(dāng)其沖是損害了金融機(jī)構(gòu)與相關(guān)投資者利益，其次造成房企供應(yīng)鏈上諸多合作方經(jīng)營困難，再次房企員工投資的內(nèi)部理財(cái)產(chǎn)品難以兌付，最后房企被迫直接或間接裁員。國家相關(guān)部門，比如央行對于房企暴雷的態(tài)度：一是要避免部分房企的風(fēng)險(xiǎn)傳染至其他房地產(chǎn)企業(yè)，二是要避免風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至金融部門。對于多家房企暴雷現(xiàn)象，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)應(yīng)高度關(guān)注，充分認(rèn)識到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的嚴(yán)峻形勢，同時(shí)反思過去的經(jīng)營模式。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)迎來大變局，房企需要置身于大變局來思索企業(yè)的未來之路。大變局深刻影響產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)盈利、產(chǎn)業(yè)區(qū)域、市場需求、企業(yè)發(fā)展、數(shù)字化場景等領(lǐng)域。唯有危中尋機(jī)、不斷研究新的經(jīng)營策略，才能真正尋找到房企健康發(fā)展的新空間。

??事件六：22城雙集中供地新政·地市先熱后冷變化快

??事件2021年2月，在自然資源部的指示下，全國22個(gè)城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙）實(shí)施住宅用地“雙集中”出讓政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年供地次數(shù)不超過三次。4月起，各城市陸續(xù)公布首批集中供地計(jì)劃；市首批集中供地市場熱度遠(yuǎn)超預(yù)期，如重慶、深圳、廈門、杭州等市場火爆、溢價(jià)率較高。8月自然資源部對此召開會議，隨后多地緊急叫停第二批集中供地，并對土拍規(guī)則進(jìn)行了升級調(diào)整，如核查房企開發(fā)資質(zhì)、資金審查、限溢價(jià)率15%、搖號等；此后的第二批土拍流拍宗數(shù)和臨時(shí)撤牌宗數(shù)顯著增加，底價(jià)成交成為主旋律，土地市場快速降溫。10月開始，第三批集中供地計(jì)劃陸續(xù)公布，部分城市調(diào)整了競拍規(guī)則，降低競拍門檻，減少供地規(guī)模。如11月公布計(jì)劃的廣州，取消了限制未來新房售價(jià)、一個(gè)月內(nèi)一次性付清地價(jià)等要求，掛牌前相關(guān)部門也和開發(fā)商進(jìn)行了多次溝通并調(diào)整了供地結(jié)構(gòu)。

??評析雙集中供地是中央自2019年提出“一城一策”、“長效機(jī)制方案試點(diǎn)”后，22個(gè)試點(diǎn)城市首次統(tǒng)一出臺的政策。從政策初衷看，從供給端考慮，提高對地方土地供應(yīng)的監(jiān)管，促使地方政府土地出讓信息透明化，抑制地方政府“饑餓營銷”的動機(jī)；從需求端考慮，抬高房企資金籌措門檻，使少數(shù)大房企不能繼續(xù)利用資金優(yōu)勢搶奪熱點(diǎn)城市的土地，降低拿地激進(jìn)程度，從而控制重點(diǎn)城市的地價(jià)大漲，進(jìn)而帶動全國大多數(shù)城市房價(jià)趨穩(wěn)。從結(jié)果來看，本次政策實(shí)施效果和初衷有一定差距，不僅沒能穩(wěn)定地市，反而助長房企集體非理性情緒，從首批的“集中搶地”，到第二批的“集中觀望”。第二批供地遇冷，這其中固然有房企資金緊張，樓市整體降溫的影響，但第二批升級的土拍政策，抬高了競拍門檻和拿地成本，加速了房企分化，促使行業(yè)格局發(fā)生變化，國企、央企等資金雄厚的大型房企成為拿地主角，而過往大舉拿地的民企，則出現(xiàn)了罕見的“躺平”現(xiàn)象。集中供地制度作為房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要組成部分，為減少市場非理性情緒，改革仍需漸進(jìn)式推進(jìn)，政府需根據(jù)房企實(shí)際情況來調(diào)整土地的競拍規(guī)則和供應(yīng)節(jié)奏，給房企留有一定的盈利空間。

??事件七：多地打擊學(xué)區(qū)房炒作·教育改革勢在必行

??事件 2021年4月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作，首次提出“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價(jià)”。此次會議后，全國多地對于學(xué)區(qū)房的管控明顯升級。比如，8月1日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會建設(shè)條例（草案征求意見稿）》明確，推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，健全優(yōu)質(zhì)教育資源共建共享機(jī)制。再如，8月24日，合肥房產(chǎn)局發(fā)布消息稱，為切實(shí)防止以“學(xué)區(qū)房”名義炒作房價(jià)，現(xiàn)擴(kuò)大二手住房限購范圍，暫停市區(qū)范圍內(nèi)擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在合肥市四所中小學(xué)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)購買二手住房。除此類政策外，2021年對于學(xué)區(qū)房的管控還體現(xiàn)在多地二手房參考價(jià)政策上。比如，早在2月8日，深圳市發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價(jià)格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，發(fā)布了3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。

??評析中國人特別注重子女教育，學(xué)區(qū)房由于其本身與優(yōu)質(zhì)學(xué)校的入學(xué)資格掛勾，成為市場當(dāng)中的稀缺資源，所以過去多年、在全國各地皆屬于價(jià)格漲幅最大的住宅品種，因此也就成為炒房客炒作的對象。過去相關(guān)的政策管控比較少。若不管控此類住房市場的購房秩序和價(jià)格，那么將不斷吹大房價(jià)泡沫、增加房地產(chǎn)市場運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。而從教育的角度看，這也會嚴(yán)重影響教育均衡發(fā)展和教育公平，對于教育事業(yè)的健康發(fā)展也不利。因此中央首提對學(xué)區(qū)房管控，具有積極的意義。從2021年各地學(xué)區(qū)房政策管控看，包括教師輪崗、名額分配綜合評價(jià)錄取、多校劃片、增加教育供給、嚴(yán)管教育機(jī)構(gòu)、大學(xué)區(qū)制度、二手房參考價(jià)、落實(shí)限購、嚴(yán)管學(xué)區(qū)房交易秩序等內(nèi)容，具有積極的意義。對于地方政府、中介機(jī)構(gòu)、房東和購房者而言，要對當(dāng)前的政策基調(diào)和精神有充分的認(rèn)識，堅(jiān)持“房住不炒”政策定位，真正促進(jìn)學(xué)區(qū)房市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。從政策效果來看，受2021年一系列學(xué)區(qū)房調(diào)控政策影響，各地學(xué)區(qū)房紛紛降溫。以深圳為例，相關(guān)新聞報(bào)道顯示，深圳學(xué)區(qū)房炒作明顯減少，過去價(jià)格方面居高不下的學(xué)區(qū)房，目前降價(jià)幅度均百萬元起步，市場整體觀望氛圍也明顯變得濃厚。

??事件八：浙江成為共富示范區(qū)·住宅發(fā)展更應(yīng)均衡化

??事件6月10日，中共中央國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于支持浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的意見》，支持鼓勵浙江先行探索高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)。目標(biāo)是：到2025年，浙江省推動高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)取得明顯實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。到2035年，浙江省高質(zhì)量發(fā)展取得更大成就，基本實(shí)現(xiàn)共同富裕。6月11日，中國共產(chǎn)黨浙江省第十四屆委員會第九次全體會議通過《浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)實(shí)施方案（2021-2025年）》，提出了包含人均GDP、人均可支配收入等具體目標(biāo)。8月17日，習(xí)近平總書記主持召開中央財(cái)經(jīng)委員會第十次會議，研究扎實(shí)促進(jìn)共同富裕問題，研究防范化解重大金融風(fēng)險(xiǎn)、做好金融穩(wěn)定發(fā)展工作問題。10月15日，習(xí)總書記在《扎實(shí)推動共同富裕》一文中基于共同富裕的角度提出房地產(chǎn)稅試點(diǎn)內(nèi)容。

??評析共同富裕是社會主義的本質(zhì)要求。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展由快到強(qiáng)、全面建成小康社會，過去曾倡導(dǎo)一部分先富起來，未來應(yīng)將促進(jìn)全體人民共同富裕擺在更加重要的位置。而要實(shí)現(xiàn)共同富裕，必然要解決不同地區(qū)住房資產(chǎn)價(jià)格差距帶來的不均衡矛盾。房產(chǎn)是我國居民家庭財(cái)富的主要組成部分。一方面，對于擁有多套房產(chǎn)或高價(jià)值房產(chǎn)的群體，實(shí)質(zhì)上占有了大量有限資源，房價(jià)上漲的同時(shí)會拉大財(cái)富差距；另一方面，我國部分地區(qū)存在住宅供應(yīng)不足、供給結(jié)構(gòu)不合理等問題，導(dǎo)致部分群體住房困難。故對于擁有多套房產(chǎn)或高價(jià)值房產(chǎn)的家庭，有必要通過房地產(chǎn)稅的方式調(diào)節(jié)收入。對于房價(jià)比較高、流動人口多的城市，要堅(jiān)決落實(shí)“房住不炒”，并擴(kuò)大保障性租賃住房供給，保障低收入群體住有所居。浙江省富裕程度較高，地區(qū)與居民之間貧富差距較小，且具有積極的改革和創(chuàng)新意識，便于大膽探索和及時(shí)總結(jié)提煉成功經(jīng)驗(yàn)和制度模式，為全國共同富裕做出示范。在此新定位下，浙江省必然選擇城市，先行進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，必定包括杭州，甚至也可能包括寧波。房地產(chǎn)稅和其他政策一起，將形成新型調(diào)控組合拳及住房保障新模式，共同促進(jìn)浙江省共同富裕示范區(qū)建設(shè)，并為全國推動共同富裕提供可復(fù)制、可推廣的成功經(jīng)驗(yàn)。

??事件九：全國多地項(xiàng)目停工·消費(fèi)者合法權(quán)益須維護(hù)

??事件 2021年以來，多個(gè)房企陷入流動性危機(jī)，多地出現(xiàn)項(xiàng)目停工、延期交付的現(xiàn)象。如今年9月陷入債務(wù)危機(jī)的藍(lán)光在寧波、惠州、重慶、昆明等全國多地的項(xiàng)目都出現(xiàn)了施工停滯、工人跑路、售樓處搬空等現(xiàn)象；江西頭部房企新力在大本營江西的不少項(xiàng)目也出現(xiàn)了停工現(xiàn)象，號稱“打造75萬方生活大城”新力城已停工近8個(gè)月……類似現(xiàn)象在更多大型房企暴雷后，在全國多地不斷上演。無奈之下，購房者通過各地網(wǎng)絡(luò)問政平臺或媒體等求助，希望停工項(xiàng)目能盡快復(fù)工。9月27日，央行在2021年第三季度例會中首次提出了“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。9月29日，央行、銀保監(jiān)會在聯(lián)合召開的座談會上再次提及“兩個(gè)維護(hù)”。10月15日，央行在第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上第三次強(qiáng)調(diào)。同時(shí)，廣東、重慶、廣州、杭州、湖州、鄂州等多地接連發(fā)布購房風(fēng)險(xiǎn)提示，內(nèi)容包括核查《商品房預(yù)售許可證》，直接將支付的房款存入商品房預(yù)售款專用賬戶等。

??評析2016年以來，很多大中房企靠著高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式，在房地產(chǎn)上升周期里，在全國瘋狂拿地，過度擴(kuò)張，疏于風(fēng)險(xiǎn)防范；當(dāng)遇上本輪史上最嚴(yán)厲的調(diào)控后，在市場快速降溫的沖擊下，紛紛出現(xiàn)了經(jīng)營困難，甚至出現(xiàn)信用違約。受到此次房企暴雷牽連最深的就是部分買了期房卻遭遇停工的購房人，政府首先應(yīng)保護(hù)購房者的合法權(quán)益，確保優(yōu)先項(xiàng)目完工，企業(yè)如確實(shí)無能力則政府可協(xié)調(diào)地方國企接管后續(xù)建設(shè)，同時(shí)銀行也應(yīng)加強(qiáng)融資渠道的管理。為了防范更多項(xiàng)目停工，已經(jīng)有多地陸續(xù)出臺相關(guān)文件，重點(diǎn)加強(qiáng)對新建商品房預(yù)售行為的監(jiān)管。以北京為例，北京市住建委于11月4日就修訂 《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》向社會征求意見，為進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，新增政府接管賬戶和資金實(shí)施封閉管理等制度。此次多地多項(xiàng)目停工，暴露了商品房預(yù)售制度背后所潛藏的風(fēng)險(xiǎn)。長期來看，從期房銷售轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售的制度改革是大勢所趨。

??事件十：東北多地率先穩(wěn)樓市·市場低迷宜因城施策

??事件8月31日，長春房地產(chǎn)協(xié)會出臺了包括公積金組合貸款、獎勵來長就業(yè)人才購房補(bǔ)貼等七條鼓勵購房政策。10月10日，哈爾濱多部門發(fā)布16條救市新政，內(nèi)容涉及人才購房、土地增值稅、公積金貸款等多方面，惠及購房者和房企；這是2021年全國的第一個(gè)提振房地產(chǎn)市場的綜合性文件，打響了“救市”第一槍。11月1日，長春市再次出新政以緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力。另外，11月中旬，有消息稱沈陽相關(guān)部門開會，意欲放松限購、限售、限貸、限價(jià)等政策，后經(jīng)媒體廣泛報(bào)道后，沈陽官方出面否認(rèn)。

??評析本次東北地區(qū)率先對房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行松綁，主要有兩個(gè)方面的原因：一方面，從短期來看，今年全國房地產(chǎn)調(diào)控史上最嚴(yán)，下半年樓市出現(xiàn)了大幅降溫，其中東北地區(qū)更是較早進(jìn)入降溫通道，房地產(chǎn)成交量價(jià)齊跌。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，東北地區(qū)商品房成交面積同比增速自今年9月開始由增轉(zhuǎn)降，10月降幅擴(kuò)大至-5.4%，是全國四大地區(qū)（東部、中部、西部、東北）中唯一下降的；商品房成交均價(jià)自6月開始轉(zhuǎn)跌，10月跌幅擴(kuò)大至-2.6%。另一方面，從中長期來看，東北地區(qū)面臨著較為嚴(yán)峻的人口流失現(xiàn)象，七普數(shù)據(jù)顯示，近10年人口減少了1101萬人，這與該地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型困難，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢有關(guān)。基于此，在國家因城施策的方針下，東北地區(qū)有一定的空間出臺救市政策，這對于穩(wěn)定樓市、恢復(fù)購房者信心起到一定作用。預(yù)計(jì)此輪東北政策放松，將是全國調(diào)控陸續(xù)放松的開始，但放松程度還是會因地而異的：樓市較冷、能級較低的城市，放松力度相對較大；樓市低迷程度不深，或者城市能級較高的如深圳、上海、杭州等城市，放松力度相對較小。

??十大事件課題組組長：楊紅旭；

??課題組成員：嚴(yán)躍進(jìn)，潘竑羽，湯懷英。