??疫情加劇供求失衡，一線和強(qiáng)二線市場(chǎng)回穩(wěn)最早延至三季度。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??4月以來(lái)，穩(wěn)地產(chǎn)政策持續(xù)發(fā)酵，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)支持剛性和改善性住房需求，55省市政策放松，南京、蘇州等強(qiáng)二線跟進(jìn)放松限購(gòu)，南寧、長(zhǎng)沙等弱二線及三四線財(cái)稅刺激托市。但由于政策力度較弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下行，重點(diǎn)50城開(kāi)盤(pán)平均去化率跌至29%，環(huán)比下降6個(gè)百分點(diǎn)。而在城市分化的大背景下，哪些城市市場(chǎng)率先回穩(wěn)？哪些城市再度轉(zhuǎn)弱？哪些城市下行壓力加劇？

??1 長(zhǎng)三角因疫情復(fù)蘇進(jìn)程“熄火”
4月成交同比跌幅擴(kuò)大11PCT降69%

??如上文所說(shuō)，2022年超過(guò)45個(gè)地市受疫情影響，其中近七成的城市位于環(huán)渤海和長(zhǎng)三角，其中長(zhǎng)三角城市圈內(nèi)疫情影響人數(shù)最多、地域最廣。故受疫情影響不同地區(qū)前4月樓市情況分化明顯。

??長(zhǎng)三角地區(qū)成交規(guī)模降幅居首，受疫情影響最為嚴(yán)重。2022年4月長(zhǎng)三角20個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比下降69%，較3月累計(jì)降幅擴(kuò)大了11個(gè)百分點(diǎn)，上海、杭州、蘇州、蘇北五市3-4月因疫情防控線下銷(xiāo)售基本停滯。

??環(huán)渤海次之，2022年以來(lái)受疫情影響有過(guò)靜態(tài)管控城市數(shù)量高達(dá)19個(gè)，也使得其自2月以來(lái)同比降幅持續(xù)擴(kuò)大。2022年3-4月環(huán)渤海地區(qū)12個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比下降54%，較1-2月降幅擴(kuò)大20pct，為四個(gè)地區(qū)之最。3月起東北三省多個(gè)地市經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間靜態(tài)管控，如長(zhǎng)春、哈爾濱、吉林等，使得3-4月成交較1-2月下滑顯著。

??粵港澳僅廣州1城有過(guò)靜態(tài)管控，因而樓市成交受疫情波及較小。2022年3-4月粵港澳地區(qū)9個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積較1-2月同比降幅反而縮小2pct。廣州曾受疫情反復(fù)影響而封控，封控期間樓市也均停擺。但由于處置及時(shí)封控時(shí)間普遍在兩周以?xún)?nèi)，故對(duì)地區(qū)市場(chǎng)的影響較低。

??2 50城開(kāi)盤(pán)去化率跌至29%
6成以上城市環(huán)比下滑，長(zhǎng)三角跌幅居前

??4月，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)50城新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率跌至29%，較上月下降6個(gè)百分點(diǎn)。其中，6成以上城市開(kāi)盤(pán)去化率環(huán)比下滑，受疫情影響，合肥、寧波這些長(zhǎng)三角地區(qū)二線城市市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，去化率明顯回落，例如寧波，新盤(pán)平均去化率由上月的47%回落至本月的27%，環(huán)比下降20個(gè)百分點(diǎn)。

??去化率環(huán)比上升的城市占比不足4成，基本劃分為以下兩類(lèi)：其一，北京、廣州市場(chǎng)有序復(fù)蘇，去化率企穩(wěn)回升，例如北京，4月開(kāi)盤(pán)去化率升至45%，環(huán)比增加15個(gè)百分點(diǎn)。其二，更多城市受成交結(jié)構(gòu)性因素影響，去化相對(duì)較好的主城區(qū)推盤(pán)項(xiàng)目大幅增多，結(jié)構(gòu)性拉升全市平均去化率。例如杭州，4月主城區(qū)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目占比約8成，平均去化率升至69%，環(huán)比增加11個(gè)百分點(diǎn)，但實(shí)際市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)弱，富陽(yáng)、臨安、臨平等外圍區(qū)域去化率進(jìn)一步回落至9%。

??依據(jù)近期市場(chǎng)變化情況，可以將重點(diǎn)50城簡(jiǎn)單劃分為以下五類(lèi)：

??1、北京市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖價(jià)格倒掛盤(pán)“日光”，廣州緩慢復(fù)蘇價(jià)格標(biāo)桿盤(pán)去化優(yōu)異

??4月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，開(kāi)盤(pán)去化率穩(wěn)步提升至45%，環(huán)比增加15個(gè)百分點(diǎn)。部分價(jià)格倒掛盤(pán)“日光”。4月12日，東城區(qū)的天壇府加推240套，售價(jià)128000元/平方米，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)231套，去化率高達(dá)96%。

??廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇，開(kāi)盤(pán)去化率回升至21%，環(huán)比增加2個(gè)百分點(diǎn)。中高端需求堅(jiān)挺，部分價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目去化優(yōu)異。4月16日，萬(wàn)科金域曦府、和樾府兩大價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目均少量加推大戶(hù)型產(chǎn)品試探市場(chǎng)，售價(jià)6.2-6.7萬(wàn)元/平方米，較上批次售價(jià)略有上漲，去化率分別達(dá)到88%和70%。

??2、西安、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、廈門(mén)和泉州等板塊及項(xiàng)目分化加劇

??西安、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、廈門(mén)、泉州等各區(qū)域、各板塊市場(chǎng)冷熱不均，項(xiàng)目分化加劇。

??4月，西安共計(jì)6個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天“日光”，主要集中在泛高新、國(guó)際港務(wù)區(qū)等熱點(diǎn)板塊。并有天地源·丹軒坊、華潤(rùn)置地·未來(lái)城市兩個(gè)樓盤(pán)“萬(wàn)人搖”，主要原因在于這兩個(gè)項(xiàng)目拿地較早，一、二手價(jià)差優(yōu)勢(shì)明顯。例如天地源·丹軒坊，開(kāi)盤(pán)推售361套房源，售價(jià)26164元/平方米，周邊二手房售價(jià)超5萬(wàn)元/平方米，吸引34502組客戶(hù)到場(chǎng)登記，核驗(yàn)通過(guò)登記28343組客戶(hù)。反觀西咸新區(qū)去化普遍承壓，灃東、秦漢、空港等板塊客戶(hù)到訪量全市墊底，轉(zhuǎn)化率更是低于1%。4月，西咸新區(qū)共開(kāi)盤(pán)3個(gè)項(xiàng)目，去化率最高29%，最低僅2%。

??蘇州園區(qū)、高鐵新城、太湖新城等核心板塊市場(chǎng)熱度不減，高品質(zhì)改善樓盤(pán)受疫情沖擊較小。4月，高鐵新城板塊的鉑悅春和萬(wàn)象、陸慕華僑城龍湖啟元，以及吳江太湖新城板塊的中海悅湖東方持續(xù)熱銷(xiāo)，園區(qū)的萬(wàn)科玲瓏源璟首開(kāi)230套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天全部售罄。其余項(xiàng)目大都陷入滯銷(xiāo)狀態(tài)，滯銷(xiāo)最嚴(yán)重的項(xiàng)目主要集中在相城全域，新區(qū)滸關(guān)城鐵、通安，吳中木瀆、上方山、越溪，吳江鄉(xiāng)鎮(zhèn)等板塊，要么是存量過(guò)大，如相城、滸關(guān)，要么是區(qū)域價(jià)值低，如吳江鄉(xiāng)鎮(zhèn)、渭塘。

??3、杭州、寧波、合肥和長(zhǎng)沙等市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱，打新熱度下降外圍區(qū)域去化艱難

??4月，杭州、寧波、合肥、長(zhǎng)沙等市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)弱，表現(xiàn)于打新熱度下降，外圍區(qū)域去化普遍艱難。

??杭州各區(qū)域市場(chǎng)兩極分化，核心區(qū)域開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)到87%，近郊去化率83%，富陽(yáng)、臨安、臨平、大江東等外圍片區(qū)去化率進(jìn)一步回落至9%。

??寧波核心板塊仍以自銷(xiāo)為主，核心延伸板塊基本都啟用分銷(xiāo)，傭金4-8萬(wàn)元/套，奉化等外圍板塊全面啟用分銷(xiāo)，全民經(jīng)紀(jì)人傭金2-5萬(wàn)元/套，中介傭金6.5-10萬(wàn)元/套，且房?jī)r(jià)9折另加2-3萬(wàn)元車(chē)位優(yōu)惠。

??合肥市場(chǎng)熱度進(jìn)一步下探：其一，包河、濱湖、高新、蜀山等熱點(diǎn)區(qū)域搖號(hào)項(xiàng)目明顯減少，非剛需客戶(hù)首付比例降低，熱銷(xiāo)盤(pán)搖號(hào)登記首付比例大都從8成降至4-6成。其二，新站、肥東、長(zhǎng)豐等外圍區(qū)域來(lái)訪成交斷崖式下跌，單盤(pán)日均到訪普遍不超過(guò)10組，優(yōu)惠力度加大，普遍折扣93-95折，最低82折，且分銷(xiāo)合作項(xiàng)目增多，傭金點(diǎn)位集中在3%-3.5%，較此前增加1到1.5個(gè)百分點(diǎn)。

??受疫情影響，長(zhǎng)沙房企供貨節(jié)奏放緩，案場(chǎng)客戶(hù)到訪量明顯下降，多項(xiàng)目認(rèn)籌不足，取證直接平銷(xiāo)。開(kāi)盤(pán)平均去化率跌至53%，環(huán)比下降13個(gè)百分點(diǎn)，部分剛需盤(pán)去化率低至20%。周末特價(jià)房項(xiàng)目有所增加，但整體收效甚微。

??4、武漢、重慶、天津等市場(chǎng)筑底，到訪轉(zhuǎn)化低于6%，企業(yè)降價(jià)及渠道提點(diǎn)“自救”

??4月，武漢、重慶、南京、昆明、天津、福州、青島等房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

??其一，市場(chǎng)觀望情緒濃重，客戶(hù)到訪量不升反降，轉(zhuǎn)化率降至6%以下。4月，重慶、昆明等客戶(hù)到訪量明顯下滑，尤其是重慶，到訪量低至4萬(wàn)組，環(huán)比下降25%。受疫情影響，4月初青島到訪量基本為零，月中核心區(qū)域熱銷(xiāo)盤(pán)日均到訪回升至30組附近，但郊區(qū)仍不足10組。并且，武漢、昆明、天津等到訪客戶(hù)轉(zhuǎn)化率降至6%以下，直觀反映市場(chǎng)觀望情緒濃重。

??其二，房企積極開(kāi)展“自救”，特價(jià)房、工抵房?jī)?yōu)惠迭出，渠道分銷(xiāo)提點(diǎn)上調(diào)。昆明降價(jià)幅度最大，特價(jià)房每平方米普遍降價(jià)500-1000元，部分房企急于資金回籠，多個(gè)項(xiàng)目推出工抵房，優(yōu)惠力度在8折左右。南京、福州、武漢等邊郊板塊折扣力度明顯加大，福州金地自在城、龍旺華府壹號(hào)等每平米降價(jià)近3千元。滯銷(xiāo)板塊、項(xiàng)目嚴(yán)重依賴(lài)分銷(xiāo)，重慶雅居樂(lè)美好時(shí)光銘著、金輝彩湖云璟渠道傭金提點(diǎn)1-2個(gè)百分點(diǎn)至5%，榮盛城包銷(xiāo)點(diǎn)位更是升至5%-8%，福州和光嶼湖渠道提點(diǎn)高達(dá)8%-9%，武漢長(zhǎng)江中心全民營(yíng)銷(xiāo)提點(diǎn)由每套5萬(wàn)元上調(diào)至10萬(wàn)元。

??5、南寧、長(zhǎng)春、徐州等市場(chǎng)繼續(xù)下行，大幅降價(jià)、高傭金難改去化慘淡

??南寧、長(zhǎng)春、阜陽(yáng)、徐州等房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)下行，受累于庫(kù)存高企，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)折，即便房企加大打折力度也很難拉升成交去化，市場(chǎng)似乎陷入“越跌越不買(mǎi)”的怪圈。

??滄州、徐州、阜陽(yáng)、南寧等價(jià)格戰(zhàn)愈演愈烈，滄州在售項(xiàng)目普遍降價(jià)，尤以運(yùn)河區(qū)降幅最大，如保利拉菲公館售價(jià)從萬(wàn)元下調(diào)至8300元/平方米。鹽城多盤(pán)爭(zhēng)相降價(jià)倒逼政府出臺(tái)“限跌令”，信銀城云樾天著推出65折特價(jià)房，現(xiàn)已被相關(guān)部門(mén)約談。另外高分銷(xiāo)、高返傭現(xiàn)象頻出，南寧、阜陽(yáng)渠道傭金達(dá)到2-3萬(wàn)元/套，徐州5萬(wàn)元/套的高傭金并非個(gè)案。

??即便如此力度的營(yíng)銷(xiāo)，也難以顯著提振成交去化。4月，徐州、鹽城開(kāi)盤(pán)去化率均低于20%，滄州在售的50余個(gè)項(xiàng)目，全月總計(jì)僅成交200套，南寧從去年11月至今沒(méi)有項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，所有項(xiàng)目都順?shù)N入市，認(rèn)購(gòu)情況同樣不理想。

??3 展望：疫情加劇供求失衡
一線和強(qiáng)二線市場(chǎng)回穩(wěn)最早延至三季度

??展望未來(lái)，疫情加劇供求失衡，樓市能否真正回穩(wěn)，關(guān)鍵在于更大力度的刺激性政策落地，尤其要下調(diào)二套房首付比例，才能有效激活相對(duì)充裕的改善性購(gòu)房消費(fèi)。在這樣政策支持前提下，廣州、深圳、蘇州、武漢等市場(chǎng)有望在三季度觸底回穩(wěn)，多數(shù)二三城市還將在四季度甚至一年更長(zhǎng)才會(huì)有所好轉(zhuǎn)，更多弱三四線調(diào)整周期更長(zhǎng)。

??廣州、深圳、蘇州、武漢等一線及強(qiáng)二線城市經(jīng)濟(jì)基本面相較優(yōu)質(zhì)，人口吸附能力強(qiáng)勁，市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力均有較強(qiáng)支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在三季度觸底回穩(wěn)。例如廣州，在需求整體不振的情況下，二季度市場(chǎng)主基調(diào)還是緩慢復(fù)蘇，成交會(huì)有逐漸改善的可能性，市場(chǎng)升溫可能要到三季度。又如武漢，5、6月或?qū)⑹鞘袌?chǎng)走向復(fù)蘇的關(guān)鍵性拐點(diǎn)，隨著房企及購(gòu)房者預(yù)期逐漸回升，三季度市場(chǎng)或?qū)⒚黠@好于二季度。

??昆明、天津、南寧、長(zhǎng)春等房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯供過(guò)于求，短期內(nèi)依舊面臨較大的去庫(kù)存壓力，例如昆明，市場(chǎng)已探底，調(diào)整幅度基本到位，但調(diào)整時(shí)間仍不夠，預(yù)計(jì)市場(chǎng)或?qū)⒃诘撞勘P(pán)整5個(gè)月左右，市場(chǎng)拐點(diǎn)大概率將出現(xiàn)在四季度。又如天津，5、6月房企籌備自救，部分板塊及項(xiàng)目或?qū)⒔祪r(jià)促銷(xiāo)，但真正企穩(wěn)可能要到四季度。

??受限于前期居民過(guò)度加杠桿購(gòu)房，三四線城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力明顯透支，且市場(chǎng)信心修復(fù)仍需時(shí)間。例如阜陽(yáng)，市場(chǎng)缺乏上行驅(qū)動(dòng)力，短期仍將以?xún)r(jià)換量，基于外出人口較多，中秋、國(guó)慶或?qū)⒊霈F(xiàn)階段性返鄉(xiāng)置業(yè)行情。又如濟(jì)寧，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)較難擺脫下降通道，成交持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)依舊面臨一定的下行壓力。