??5月10日，克而瑞研究中心“數智洞見 疫中探市”——疫情下住宅市場趨勢線上發布會圓滿舉行。克而瑞研究中心聯合八城機構，攜手基金券商、業內企業高管共啟線上論壇。

??作為克而瑞“數智洞見 疫中探市”線上發布會的開篇【住宅開發】專場分論壇，本次線上論壇由克而瑞研究中心主辦，易居企業集團CEO丁祖昱先生、克而瑞CEO張燕女士以及克而瑞八大機構、城市總經理及首席分析師，聯合基金券商、典型房地產開發高管，圍繞疫情對房地產市場的影響及未來展望進行全面分享，聚焦八大典型城市樓市表現展開對話。

??01

??疫情疊加行業下行壓力，住宅市場亟待洞察與預判

??眾所周知，多點爆發的疫情，成為2022年房地產行業最大的不確定性。今年春天以來，以上海為代表的部分城市，按下了暫停鍵。 

??過去一個多月，行業共同見證了疫情與市場夾擊下的行業陣痛，當然，也有部分城市和市場的短暫回暖。另外一方面，政策利好頻出，市場卻沒有出現熱烈回響。在企業端，前四月銷售規模同比跌幅過半，大部分房企開始調降全年銷售目標，償債壓力也依然非常嚴峻。 

??基于此，2022年5月10-13日，克而瑞推出“數智洞見 疫中探市”線上系列發布，并設置住宅開發、物業管理、資產管理、康養產業、租賃住宅、產城發展、文旅產業七大分論壇。這其中，作為本次發布會的開篇【住宅開發】專場分論壇——疫情下住宅市場趨勢發布會率先開啟。

??02

??探究行業危與機，克而瑞發布“疫情下中國房地產市場發展趨勢報告”

??就在剛剛過去的五一，經歷了政策“春風”托底的多城，整體供應迎來了集中放量，而不少房地產企業的推盤積極性也明顯上升。展望后市，經歷房地產救市政策、疫情紓困之后的行業整體市場如何，各城市新房、二手房以及土地市場又將如何走向？疫情得以有效控制后的房地產行業，是不是行情也將穩步修復？

??聚焦疫情下的住宅市場，探尋行業與企業未來。自5月初開始，在專項深度研究之外，克而瑞研究中心也在第一時間啟動并展開疫情下的“城市聚焦調研問卷”及疫情下置業需求客戶等多項調研，通過疫中市場研究、城市研究、產品調研、熱點城市與話題調研等，圍繞疫中疫后住宅市場進行深入洞察與解析，并針對反饋熱列的話題及成果在本次論壇上進行深度探討。

??相關研究成果，克而瑞研究中心《疫情下中國房地產市場發展趨勢報告》、克而瑞24城市《疫情下城市房地產市場前景展望報告》也在今天全面發布，以期助力行業及企業客觀洞察經濟時局，準確把握行業趨勢，前瞻布局市場應對預案。

??03

??八城對話，企業與基金券商共探企業應變之道

??對房企而言，擺在面前的是兩大生存問題：一個短期生存的“燃眉之急”，另一個是探索全新市場與行業環境下的長遠以及可持續發展的模式。

??本次論壇上，易居企業集團CEO丁祖昱先生圍繞《疫情對中國房地產市場影響分析及未來展望》展開分享；克而瑞CEO張燕女士聚焦疫情下的典型城市，對話北京、深圳、廣州、杭州、鄭州、武漢、重慶、上海城市、區域機構總經理及首席分析師，圍繞疫情對房地產市場的影響及未來展望；特邀基金券商的專家中信建投證券房地產行業首席分析師竺勁先生進行題為《回歸新發展常態，擁抱新發展模式》的主題演講。

??論壇上，克而瑞研究中心總經理林波先生開啟了《疫情‘自救’之下，房企發展新模式與估值‘保衛戰’探討》圓桌論壇環節，來自開發企業的代表融信集團副總裁 張銀女士、中奧地產副總裁李光先生以及克而瑞證券資產管理部副總經理孫楊先生參與對話，圍繞市場、營銷、融資、股票債券等內容分享了專業觀點和洞見。

??現場觀點摘要如下：

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??就全國市場表現而言，政策層面是真正影響市場的導火線。

??根據克而瑞監測，前4月全國有83個省市出臺相關松綁政策，是近幾年中放松政策出臺最密集的一次。但到目前為止，政策對市場成交的積極效果還沒有顯現，當然，這與4月以來疫情多點散發不無關系，預計5、6月份還會有一些力度更大的地方政策出臺。

??另外，據克而瑞不完全統計，目前全國有超過20多個城市線下售樓處因疫情而輪番關閉，造成了無法及時推貨。在這個背景之下，新房供應前4月創三年同期新低，4月單月同比降幅持續擴大到57%。究其原因，一方面和去年下半年土拍市場逐步走低有一定關系，另一方面原因也與市場成交不足以及疫情等原因密切相關。

??成交方面，2022年以來市場逐月回落，4月同比降幅再次擴大11個百分點達到60%，特別是三四線同比降63%，居不同能級城市之首。項目開盤去化率逐月走低，熱點城市越來越少，半數以上城市去化率低于30%且仍在下降。疫情加劇區域分化，長三角高位回落，4月同比降69%跌幅超過全國平均水平。二手房成交相比新房更差，成交量同比“腰斬”。值得一提的是，五一期間，北京、成都同環比上升，部分企業銷售好于春節，這也是一個積極的信號。

??土地市場方面，疫情之下，長三角依然是投資熱點。剛剛過去的杭州土拍展示出了非常高的熱度，合肥也有多塊地封頂成交，盡管如此，依然掩飾不了整體的慘淡。上海、沈陽、長春等城市因延遲第一輪土拍，錯過了最好的土地出讓時間點，以天津為代表部分城市熱度下降明顯。相反，杭州、深圳在土拍市場的成績亮眼，深圳也有八幅地塊封頂成交，杭州更是近四成成交達到封頂價。

??房企銷售與投資方面，前4月企業銷售額明顯下降，降幅超過五成，九成企業銷售業績同比下降，近六成百強企業沒有拿地。活躍在投資領域多數是央國企以及部分地方國企，三四線越來越“冷清”。

??房企融資方面，隨著政策不斷回暖，融資質量的提升仍有限。隨著相關政策的落地，尤其是如果五六月份迅速到位，對房企融資有更“積極”的意義。

??房企營銷角度來看，部分房企在五一通過折扣等積極營銷取得了較好的去化結果。

??客戶需求變化方面，來自克而瑞研究中心的“疫情購房需求大調研”顯示，居家辦公影響著客戶對產品的需求，原本雞肋般的客臥及書房成為新寵、房間數量少成為第一大通痛點，這些痛點與一、二年相比發生了很大的變化。從購房計劃來看，六成客戶置業計劃展緩至一年以上，會堅持買房計劃的客戶只有兩成。這當中，接近4成的一線城市買房態度依然堅定。

??展望后市，疫情疊加供求失衡，未來市場不確定因素更多。

??今年的市場走勢一定是先低后高，高是指相對于現在情況，但全年和往年相比會明顯下降。土地市場成交亦是如此，因供地增加而帶來成交回升或在二季度出現，但全年總規模還會下降。

??當然，也不必對行業整體規模有所疑慮，我們依然要保有信心。即使回落到過去幾年的水平，規模依然是可觀的。

??目前我們也看到了不少利好和曙光：支持企業紓困的政策正在出臺，比如當前在預售資金監管方面部分城市給予一定放松，土拍首付款方面也有一定支持，可以實質地緩解企業的債務壓力。在購房政策方面，限售限購相應輔助如果政策出臺，也將會提振消費信心。

大浪淘沙，未來的市場會更加穩健，央企國企、重點一二線城市依然被看好，整個市場也會越來越健康。

??從8位分析師分享的內容和線上大家關注的問題來看，主要聚焦在三個方面。

??第一，現行市場狀況如何，何時能夠企穩，并且有回暖信號的出現？

??對不同城市要分城多維度看，一線城市和強二線城市的需求和購買力是尚存的，一旦政策力度放松，有效購房需求也會迅速釋放出來。另一方面，一旦這些核心城市受疫情周期影響較長的話，就會迅速在銷售端出現成交下滑。比如疫情影響下北京環京樓市，五一期間并沒有因大力度促銷，拉動銷量上行。

??對于弱二線，大多數城市還處于調整期，目前不斷出臺的松綁政策對樓市供求刺激作用有限。同時，經濟下行、購買力疲弱帶來的影響會更大，也出現了消費端見頂的征兆。以價換量的操作可能會對局部價格倒掛明顯、區位和配套成熟的區域還能夠撬動需求，但對遠郊及高庫存城市來說作用不大。三四線城市而言，前期的需求透支短期很難走出下行的底部。

??從克而瑞統計數據看，當前全國市場仍處于盤整甚至下行探底階段。多數城市整體新開盤去化率僅為30%左右，而且狹義庫存不斷小幅增加。百城的狹義庫存周期已經達到了23個月。

??我們希望在二季度末看到更多的城市能夠企穩，尤其是一二線城市。雖然房企錯過了小陽春行情，如果二季度末市場企穩，可以增加對金九銀十的期盼。

??第二，投資端，第一輪集中供地的城市冷熱不均，未來的土地投資會如何演繹？

??在這一輪多城集中性供地中，“央國平”仍然是拿地主力，并且在未來相當長一段時間內，“央國平”還會扮演主力角色，給市場起到穩信心和托底的作用。此外，從深圳、廣州、杭州等地土拍結果看，一些民營房企也慢慢入場，主要聚焦在一線和強二線城市，土地市場已出現積極信號。

??但房企投資仍然謹慎，部分企業會戰略性的選擇退出拿地、或者嚴控在市場不景氣城市的拿地規模，這主要基于對資金流和現金流的管控。在預售資金監管比較嚴的城市，房企通常會選擇望而卻步。反過來，如果銷售繼續下行，資金回流受阻，房企拿地的意愿和積極性會進一步受到抑制。

??第三，多城市松綁政策的出臺，對于樓市回暖是否有真正的幫助？

??在4月有39個省市出臺了45次松綁政策，而在五一假期以來又有21個城市頒布或執行了本地新政。從效果來看，前期出臺的政策力度有限，但5月份政策明顯加大了松綁力度，尤其是個別城市調整影響市場最關鍵的“限貸”政策，鼓勵“認貸不認房”降低多套房首付比例，同步取消“限售”，大幅調整“限購”。

??從企業端而言，前期的政策主要是關注房企保交付，控制項目風險。目前政策端已經開始關注到房企財務風險，后續融資環境也會得到改善。如果未來政策能放松對于預售資金監管，降低預售門檻，對企業的幫扶會更直接。

       從消費端而言，核心一、二線城市調控政策雖然適度松綁，也只是涉及到人才落戶、降低非戶籍家庭的社保繳納年限等，主要是釋放剛需、剛改需求，但“四限”政策尚未全面退出，尤其是“限貸”尚未真正落地。對于弱二線和三四線城市，建議可以嘗試考慮全面取消限購，并全面調整認房又認貸的限貸政策，真正鼓勵剛需、剛改客戶進入市場，最終使得房地產市場進入良性循環。

??第一話：聚焦北京

??新房市場量價齊升，未來北京樓市依然看好 

??北京住宅市場從今年3月份開始回暖，尤其新房市場出現量價齊升態勢，這在全國其他城市中都是比較少見的。

??主要原因有三點：

??第一、北京住宅市場總體穩健。經過前幾年的政策調控，大量投機、投資性需求被擠出市場，基本實現了房住不炒。房價整體趨于穩定，市場不會出現大漲大跌，購房者相對理性。

??第二、剛需和改善需求依然強勁。前幾年北京供應了大量同質化的限競房，抑制了部分潛在需求。隨著城區一批地段稀缺或產業聚集、交通便捷的優質項目入市，激發了購房者的購買欲望，比如學府壹號院，從去年11月至今年3月，網簽金額已超過百億；同時，由于新房限價，二手房與新房存在價格倒掛現象，不少潛在二手房的客戶也被分流到了新房市場。另外，在通脹預期下，保值增值需求強烈，購房者將優質地段的房子作為保值增值的重要手段。

??第三、政策利好不斷。“穩”字當頭前提下，全國層面利好政策疊加，支持房地產平穩發展，滿足合理住房需求，提振了樓市預期和信心。央行降準、降息和房貸審批速度加快，共同促使了市場回暖。

??對于北京樓市未來的發展，我們認為總體基調保持穩健。雖然疫情反復對房地產市場有一定影響，但購房需求會延遲卻不會消失。同時，在二季度和三季度北京樓市將迎來項目入市的高峰窗口期，市場會持續放量。雖然受疫情等不確定性因素影響，市場可能會出現階段性波動或調整，但整體來看，未來北京樓市依然看好。

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??第二話：聚焦深圳

??土地市場熱度傳導，深圳樓市6月或現拐點 

??觀點1：2022年一季度深圳樓市低迷，凸顯在需求存在，但市場信心不足，觀望情緒嚴重。

??第一，一季度深圳推盤量不足，目前市場處于惜售狀態，開發商信心不足。

??第二，部分剛需及改善需求被壓制，目前市場的購買力存在，只是大家都在觀望。在今年推貨量不足的情況下，去化周期為7.5個月左右，市場處于觀望期。但部分性價比高的樓盤受市場歡迎（但不均衡），比如寶安區某項目均價為5.1元/平米，低于周邊新房均價，性價比高導致去化率超90%；部分如鴻榮源壹城中心十區去化不及30%。

??第三，由于二手房指導價出臺后，新房和二手房的價格倒掛不存在了，導致新房市場熱度有所降溫。

??觀點2：集中土拍央國企托底，土地市場熱度會逐步傳導至房地產領域。

??土拍市場方面，政府希望通過央國企參與土拍給予市場信心。例如去年第二輪土拍中，中海摘得5宗、保利摘得2宗；去年年底第三輪土拍中深鐵置業摘得5宗；今年第一次土拍中，華潤摘得2宗地，以及深圳安居建業進入商品房開發，聯合萬科、深業、天健均摘得土地。

??觀點3：二手房市場預期在二季度開始逐漸回溫。

??二手房市場方面，在指導價出臺后，深圳二手房成交量大幅下滑。原因是二手房指導價低于市場預期，部分業主將指導價之外的價格壓到首付里面，進而導致客戶購買二手房時首付壓力加大。不過，目前政府考慮將二手房指導價上浮5%左右，以緩解客戶購房壓力，預期二季度開始二手房市場也會逐漸回溫。

??觀點4：深圳住宅市場預期在6月份出現拐點。

預判深圳樓市可能會在6月份出現轉折點，主要依據是一季度土拍熱度會傳導至新房市場以及二手房市場。

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??第三話：聚焦廣州

??廣州樓市持久力足夠，政策適當釋放就會加速回暖 

??5月5號廣州進行首輪集中供地，有幾個特征能反映市場情況：首先流拍率是去年實行集中供地以來最低一輪，主要是由于此輪供地數量減少，今年18宗供地，去年48宗。另外，調整了供地結構，外圍區域供地壓縮，中心區為主。三，調整規則，取消了去年出現的限制銷售對象等政策，減低了流拍可能性。

??拿地方面，國企央企外，出現民企和港資身影，雖本輪熱度不是特別高，但是企業信心有提升。整體來看，目前房企對于有機會實現高溢價的市中心高價值地塊青睞度較高。

今年廣州1-4月包括5.1假期表現不及預期，同比去年有40-50%的下降，兩個核心制約釋放，第一，廣州調控政策比較嚴格，操作審慎，目前尚未出臺有力的利于需求釋放的相關政策。第二，供求關系比較平衡，過去五年新房市場供求比1.05，新房和二手房占比五五開，價差也足夠大，從外圍1萬多到中心區20多萬的新房都有，在當前的市場環境下購房者出手的緊迫性不強。廣州是一個適合長跑的市場，持久力是足夠的，如廣州能在限購限貸上適當優化對剛需和改善的支持，適當解放購買力，市場就會有加速回暖的態勢。目前廣州也在醞釀相關政策。

??第三話：聚焦廣州

??廣州樓市持久力足夠，政策適當釋放就會加速回暖 

??5月5號廣州進行首輪集中供地，有幾個特征能反映市場情況：首先流拍率是去年實行集中供地以來最低一輪，主要是由于此輪供地數量減少，今年18宗供地，去年48宗。另外，調整了供地結構，外圍區域供地壓縮，中心區為主。三，調整規則，取消了去年出現的限制銷售對象等政策，減低了流拍可能性。

??拿地方面，國企央企外，出現民企和港資身影，雖本輪熱度不是特別高，但是企業信心有提升。整體來看，目前房企對于有機會實現高溢價的市中心高價值地塊青睞度較高。

??今年廣州1-4月包括5.1假期表現不及預期，同比去年有40-50%的下降，兩個核心制約釋放，第一，廣州調控政策比較嚴格，操作審慎，目前尚未出臺有力的利于需求釋放的相關政策。第二，供求關系比較平衡，過去五年新房市場供求比1.05，新房和二手房占比五五開，價差也足夠大，從外圍1萬多到中心區20多萬的新房都有，在當前的市場環境下購房者出手的緊迫性不強。廣州是一個適合長跑的市場，持久力是足夠的，如廣州能在限購限貸上適當優化對剛需和改善的支持，適當解放購買力，市場就會有加速回暖的態勢。目前廣州也在醞釀相關政策。

??第五話：聚焦鄭州 

??政策利好紓困，刺激效果短暫，市場持續筑底盤整 

??鄭州在經歷了去年水災和疫情的反復后，整體市場要恢復正常還面臨比較大的壓力。去年下半年，鄭州主城區的成交面積下滑了30%左右；進入2022年，市場繼續下滑，前4個月成交面積萎縮近50%。

??原因主要是，第一，整體市場去化非常艱難，企業信心不足。受疫情等內外部因素影響，春節過后大鄭州房企工程復工率整體在40%左右，其中主城區在70%左右。前4個月市場成交規模為歷史最低水平，按此情況推算，目前市場庫存量在2800萬方左右，去化周期達28個月，房企的壓力是非常大的。

??第二，市場格局問題。城市發展框架的拉大必然帶動房地產市場的轉移，外來房企因為主城拿地受限，選擇布局環鄭，但環鄭區域配套的完善需要時間。在疫情反復的兩年周期內，客戶意向回歸主城配套完善區域。對于前期布局環鄭的房企去化壓力非常大。

??因此鄭州出臺寬松調控政策紓困，但是在整體市場供大于求且信心匱乏的背景之下，政策效果需要時間驗證，現階段新政下市場回溫幅度有限，整體市場持續筑底盤整。如果能出臺降低首付比例的政策，或對市場回暖有比較好的作用。

??第六話：聚焦武漢

??武漢樓市觀望情緒，亟待有力政策出臺    

??自推行中期供地計劃以來，武漢的土地市場供應量保持較為充足，這對于維護武漢樓市的價格穩定，起到了積極的作用。在2019年之前的兩年，武漢購房者制造了不少“日光盤”，案場平均日訪量約280-300組；而在2019年之后，購房者持幣觀望的居多，案場平均日訪量降到約200組。

??因此，從硬幣的另一面來看，武漢樓市正面臨著庫存量持續增加，消化周期不停拉長的消極影響。

??我們已向相關部門建議并認為武漢樓市需要多元化、多維度的組合拳政策出臺，來提振樓市信心，優化市場結構。

??武漢購房群體中，剛需客戶約占60%，剩余為改善型客戶及其他。首先，對于剛需購房者，我們認為有效的政策是放松位于郊區的房產限購措施，并降低首套房的金融貸款政策，如降低首付比例等；而對于改善型及其他購房客戶，一些有效的措施是優化落戶及人才引進政策，適當放松中心城區購房限制。

??第七話：聚焦重慶

??重慶樓市供需復蘇在即，轉化率是影響市場關鍵  

??從目前來看，重慶新房市場仍未走出此輪調控影響，到4月重慶新房成交量為44萬方，去年同期成交量為500萬方，差距巨大。由此，我們判斷目前重慶樓市已經基本見底。之前由于停工、有疫情、企業資金等問題影響了重慶的供應量，但目前新房市場的枷鎖供應已經被打開。5月將有126項目開盤加推，預計200萬方，已回到重慶過往月均水平，超越今年1-3月整體供應量。

??從需求來看，重慶歷來是商品房成交的重鎮，以剛需為主導，無論是一手房還是二手房。目前剛需購房群體基本面還在。而來電來訪數據也顯示，新房來訪量3月底4月初有5%的提升，5月份隨著供應提升來訪量也會持續提升，二手房帶看量也是同樣情況。

??供需兩端都在復蘇的階段，轉化率的問題是影響后續市場的關鍵所在。從目前的來看，土地價格穩定，土拍市場央企、國企拿地不斷，房企資金有所層面改善，暴雷負面新聞在減少，政府對于交付問題作為程度也在提升，多種跡象及CRIC市場模型進行預測，我們預計6月以后整體市場會有明顯的回暖。

??第八話：聚焦上海

??上海樓市面臨下行壓力，未來或有想象空間 

??因疫情影響，上海已經歷兩個多月的封控，何時解封尚未可知，經濟面臨極大壓力和困境。疫情期間我們對1500個樣本做了調研發現，認為自己及家庭收入將會明顯下降的人數占比達到62%，遠超預期。收入預期下降將傳導至購房支付能力，最終導致購房意愿降低。我們判斷，現階段上海樓市整體下行壓力較大。

??首先看新房市場，由于封控，原本今年上半年陸續上市的多批房源，極有可能在解封之后的同一個周期內集中推出，造成供應量短期內快速增加；然而，因收入預期下降，購房需求卻在減少。

??相比新房，二手房的日子可能更加難熬。二手房市場不僅供大于求，同時由于購房者“打新”門檻降低，一部分二手房購房者轉而去買新房，導致二手房市場需求進一步減少。

??然而我們預判，疫后上海為了緩解、修復受疫影響的經濟與民生，將出臺的部分（如信貸相關的）紓困措施，有望間接地利好樓市。另外，我們也大膽假設，受疫影響，釋放積極樓市政策的預期也較之前有望大幅提升，如假設成立，上海的樓市信心還有一波提振的空間。

??對于中國房地產行業，中信建投認為有以下幾點可以關注：

??第一，中國房地產將進入新常態。未來3-5年，中國房地產銷售面積會穩定在16-17億平左右。2021年下半年以來的調整只是對常態的回歸，而2022年下半年，市場將出現回升。

??第二，新常態下，樓市將長期分化。當前，五大城市群的發展比較確定，其中的核心城市產業和人口會進一步上升，核心城市中的核心區域資產價格也會進一步上升。同時，房企進入低杠桿和低利潤率后，信用將變得更為重要。

??第三，房企經營業績出現下滑。2021年，上市房企（A+H）總營收60409億元，同比增長12.6%，創歷史新高；但歸母凈利潤2419億元，同比大幅下降48.8%，延續2020年的下滑趨勢，降幅較上年擴大41.3個百分點。歸母凈利潤下滑的主要原因有二：1、綜合毛利率僅21.5%，較上年下降5.5個百分點；2、少數股東損益占比較上年有明顯上升。

??第四，三道紅線指標整體改善。2021年年末，行業現金短債比為1.1倍，較上年年末下降0.2略有惡化，主要因在手現金水平下降帶來，包括市場下行導致的銷售回款下降，也包括融資難度的增長。行業凈負債率為70.2%，較上年年末下降1.0個百分點出現改善。A股房企的扣預資產負債率為72.5%，較上年年末下降0.1個百分點基本持平。總體來看，在行業調控與市場調整的影響下，房企負債規模壓縮、負債率有所下行，財務狀況出現了部分改善。不過，2022年一季報顯示，受銷售回款等因素影響，財務狀況較2021年底有所惡化。

??第五，央企、大型房企各方面表現俱佳。相較于其他類型房企，央企、大型房企在盈利水平、費用管控能力、規模擴張性、財務健康程度等方面均具備較大優勢，在行業下行期間擁有更強的風險抵御能力，同時也具有更充裕的資金和資源獲取更多市場份額，因此有望在未來發展中持續勝出。

??第六，大型房企對2022年展望以穩為主。大型房企在2021年的業績會上普遍表示市場預期不明朗，絕大多數未提及銷售目標。投資拿地聚焦強基本面城市，力度求穩。對收并購總體保持謹慎，堅持精選項目。房企短期追求穩健發展，中長期則看經營性業務的發展和綜合實力的提升。

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??林波：疫情下，房地產市場受到了明顯的影響。預期的小陽春落空，從3月份開始很多城市銷售都受到了疫情管控的影響，本來可能起到引領作用的上海樓市被按下了暫停鍵。全行業成交量持續低位，企業業績同比也較大幅度的下滑。在這種環境下，房地產企業短期內該如何應對？中長期又該如何調整發展模式發展戰略？這是今天我們這個圓桌論壇想要討論的問題。

??林波：我們看到中奧最近做了很多，例如在修煉業務員內功，以及結合五一黃金周做了很多營銷動作，那我們還做了哪些自救的舉措，效果怎么樣？是否有一些成功案例可以分享？

??李光：面對疫情的不利影響，中奧主要從以下幾個方面來應對。在公司經營方面，主要圍繞營銷轉和營銷圍繞客戶轉的思路;在項目展示方面，對于項目進行了交付大區的升級與提前展示，同時在交付端，做了詳細的鋪排，提升客戶購買信心；在服務方面，中奧地產一直致力于運動健康社區的打造，在疫情時代提供不出小區的健康生活方式。

??在營銷方面，通過加強三方面工作來促進銷售。首先提振內驅力，加強營銷人員的專業能力，更好地感受客戶需求，提升客戶體驗。其次，在疫情常態化下，持續開拓線上新媒體。中奧認為線上與線下結合銷售是未來大勢所趨。最后，堅持管理層下沉一線，始終堅持聚焦業務、聚焦管理。

??林波：我們知道，融信自去年以來雖然市場傳聞不斷，但是依然保持了零違約，那么請問張總，融信是怎么做到的？采取了那些手段？

??張銀：雖然市場面臨挑戰，但融信集團保持零違約。

??融信早在2019年就開始了降負債的舉措。由于融信的項目大多布局在長三角，如上海、杭州、蘇州等一線或強二線城市，所以去化率比較高，回款能力也比較強。鑒于高成本、高杠桿的經營模式無法持續，融信在2019年上半年開始調整拿地節奏，賬面上留存200多億資金，用來調整融資結構，歸還信托、資產管理等融資成本高的產品，降低融資成本。

??從2019年開始，融資部門就一直以融資成本為考核標準。2019-2021年上半年，整個融信集團的融資成本一直處于下降態勢。正是由于這些舉措的實施，融信的融資結構就比較簡單，項目端由開發貸組成，資本市場端由美元債和小公募組成，沒有信托、股權融資、商票融資。當國家推出三道紅線融資標準時，融信就直接進入綠檔了。截至目前，融信有息負債已經降至500億以下，處于行業較低水平。

??目前市場壓力仍然較大，公司保持零違約，但市場信心沒那么快恢復。希望國家出臺更多措施，幫助民營房企脫離困境。當然融信自身也會加強開源節流，積極開拓融資渠道。目前五大資產管理公司也在和融信積極溝通，盤活一些存量資產，為企業補充流動資金。加快銷售回款，確保債務剛性兌付。在還款端，對到期的非剛性債務，努力和金融機構做好溝通，調整還款計劃，在不違約的情況下度過困難期。

??雖然采取了很多手段，但應對短期現金流仍然會有壓力。融信呼吁積極支持民營房企在資本市場信用的恢復，只有這樣才能快速助力企業在融資端的恢復和良性循環。

??林波：那我們也想請問一下孫總，從您這邊了解的情況來看，目前其他企業在融資方面表現？

??孫楊：資本市場上的融資表現冰火兩重天，今年以來境外發行了約60億美金的地產類債券，但民企在境外資本市場融資基本停滯，個別國企、優質的民企，也是在銀行的備證下，美元債才得以發行成功的。

??同期境內債券發行金額近4200億，其中主要是國企、城投、平臺類公司發債，民企寥寥無幾。境內流動性相對寬松，但民企在債券融資市場上依舊承壓。

??從項目端融資的角度看，已經暴雷的企業銀行對其再融資都是審慎的，可以做到不抽貸、不斷貸，但也很難繼續審批新的項目。

??總的來說當前的國企、央企在融資端實質上是大大優于民企的，民企面臨的壓力仍是十分巨大的。

??林波：穩增長下各城市頻吹政策暖風，請問各位嘉賓對未來行業、城市群市場走勢有何判斷？企業的中長期戰略是否會有所調整？

??李光：房地產短期看政策，中期看土地、長期看人口。2022年前4個月，全國百城利率下調，90多次調控放松政策出臺。受利好政策影響，最先回暖的一定是產業基礎好、經濟實力強、庫存較低的城市。

??另一方面，從中長期看，土地和人口流向成為重中之重。五月，國家發布的《關于推進以縣城為重要載體的城鎮化建設的意見》中提到，到2025年，以縣城為重要載體的城鎮化建設取得重要進展，與臨近大中城市的發展差距顯著縮小，支撐城鄉融合發展作用進一步彰顯。中奧的理解是接下來全國1335個縣城會出現發展的加速分化，全國的百強縣、都市圈內的和一些資源特色縣將迎來歷史性的發展機遇。

??林波：請問一下張總從融資財務的角度是怎么看地產新模式的？

??張銀：經過這輪調整后，能生存下來的房企都進入了新的發展階段，以往的高負債、高杠桿、高周轉模式已經完全改變。在新模式下，對于企業自有資金的要求會比較高。項目端只能做一些開發貸，資本端會給一些適當的融資手段。融信也會確保銷售額權益回款能覆蓋有息負債 1.1-1.3倍，這樣可以用銷售回款應付極端情況。

??林波：對于過于一直是增量開發中最重要的板塊之一營銷板塊，我們營銷總是怎么理解新模式的？

??李光：目前，“高負債、高杠桿”運行模式因為三條紅線與銀行兩條紅線制約已成過去時，企業保持穩健增長只能依靠良好的經營兌現能力。此外，拿對地、做好產品、賣好房子成為新形勢下房企不變的追求。

??對于未來城市選擇更需要注意流速及現金流，投資既要分散又要集中。過于集中容易受單城市封控影響導致無法銷售，但過于分散導致管理成本增加，未來更需要精總部強區域。

??從產品方面看，疫情使大家待在家里的時間更長了，并對現有居住條件都有更進一步的改善需求。未來疫情常態化對戶型功能的需求、對于小區的配套需求都將成為未來社區升級的著力點。

??林波：2021年至今房企暴雷頻現，股票債券價格波動劇烈，原有的估值體系是否可以繼續適用呢？如不適用，該如何重新給房企估值？

??孫楊：市場原有的估值體系更多的是相對估值，根據房地產行業公認的優質頭部企業當前的價格，作為其他標的定價的參考、根據一個市場上公認的標準，如三大評級，在該標準下針對標的處于不同的位置給予定價、根據行業政策、市場輿情、公司管理層變動等做市商進行正向或反向的試探性價格調整。下行市場沒有參考標的，評價標準失真、財務優化失真，相對估值是黑匣子，容易被輿情操縱。

??當前房地產市場暴雷頻出，信用危機頻現的情況下。原有的行業信念、相對估值標準不斷被市場實際表現打破。

       在此基礎上，克而瑞證券同境內外投資機構做了大量的調研、研討之后，研發了絕對估值體系，從單一項目資產維度出發，評估資產質量，計算資產價值和房企的清算價值。上述資產可以分成住宅和非住兩大類，銷售型物業根據房企拿地的質量和其周邊市場進行測評其資產價值，持有型物業根據當前的經營情況，租金水平，未來發展潛力等進行測評。在資產研判的基礎上，根據報表優化的方式進行反向工程，脫水三道紅線，重塑評價標準，同時測算不能再融資的情況下，房企的償債能力，這些指標在已經暴雷的企業中，我們多數提前一個財季發現風險，在絕對估值的基礎上疊加房企的整體表現，最終給到一個公允的、可量化的房企估值參考體系。