仲量聯行獨家解讀2022年版《北京市新增產業的禁止和限制目錄》

??2022年4月28日，北京——近日，北京發布了《北京市新增產業的禁止和限制目錄(2022年版)》(以下簡稱《禁限目錄》)。同以往相比，新版《禁限目錄》首次適度放寬對房地產業的限制，為北京下一階段商業地產發展開拓了一定的想象空間。

??在減量發展基調上，新版《禁限目錄》為市場帶來新的可能性

??2014年，北京首次頒布《禁限目錄》，基本禁止五環（南為四環）以內新建大型商業地產項目，

??僅CBD、金融街和中關村區域這三個高端產業功能區除外。一年后，2015年版《禁限目錄》取消了特例區域，對商業地產的限制在全市的中心區域內嚴格執行。這一版本延續了六年時間，塑造了當前北京商業地產市場的基本格局，屆時在途的CBD核心區和麗澤成為北京中心城區內僅存的大規模商業地產開發區域。

??這一嚴格限制推動了北京辦公樓市場多年來的火熱表現。在租賃市場，大面積整合和搬遷機會緊俏，強勢擴張的企業往往會提前超量租占面積，保障未來擴張進度。在投資市場，優質辦公樓宇交易機會稀缺，可預見的未來供應和競爭壓力顯著低于全國其他主要城市。北京快速進入存量市場，成就了北京商辦地產的投資故事。

??新版《禁限目錄》雖然保留了對房地產業的禁止性要求，卻加入了“綠化隔離地區符合相關規劃、政策的產業項目除外”這一允許放開的特例情況。根據《城市總規》，綠隔地區主要是指四環路至六環路范圍規劃集中建設區以外的地區，以現狀城鄉結合部為主。其建設包括第一道綠化隔離地區（“一綠地區”）的城市化建設，和第二道綠化隔離地區（“二綠地區”）的城鄉融合。而新版《禁限目錄》中所涉及的綠隔地區基本在“一綠地區”范圍內。

??仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“新版《禁限目錄》是北京自2014年以來對中心城區商業地產開發限制的首次放寬。在減量限容舉措頗具成效之后，北京需要為下一階段的產業升級打好基礎，通過騰退置換為高精尖產業發展提供空間。但是我們需要明確，北京減量發展的政策基調不變，本次政策調整的幅度是適度和謹慎的，絕不代表全面放量，而是嚴格管控式的集約化建設。”

??綠隔區域將成北京高精尖產業空間資源的未來主力

??根據《北京市十四五時期綠化隔離地區建設發展規劃》，一方面，綠隔地區是全市建設用地減量、增綠留白的重點地區，但另一方面，開拓高質量發展空間、提升產業發展質量，才能起到保障綠隔地區的集體經濟體系產出效率和勞動力安置增收的作用。因此，一綠地區要以騰退置換促產業升級，按照“多拆少建”的原則，配置高精尖產業項目，同時實現城市建設用地負增長。

??在一綠地區范圍內，當前已有規劃、符合產業政策方向的建設區域預計將主要集中在城市南三環至四環路之間，及城市東北四環以外，從行政區劃看或將以豐臺區范圍內為主。這些未來的產業項目集中區或已公布項目規劃和進度，或已開始制定方案詳規，將成為下一階段北京商業地產集中建設的主要機遇，也將是城市高精尖產業空間資源的未來主力。

??比如，麗澤金融商務區將于2022年啟動北區國際金融城供地，即麗澤北區城市航站樓及周邊區域。麗澤北區為TOD站城一體化項目，包括地上、地下空間的辦公、商業、市政交通等城市功能的立體開發，未來將有五條軌道線網交匯。另一個位于豐臺區的高精尖產業組團，是占地7.6平方公里的首都商務新區。首都商務新區是北京《城市總規》對南中軸大紅門地區的功能定位之一，計劃推動大紅門地區功能重塑和產業升級，吸引承載高精尖產業，著重對外開放和國際化創新。

??除上述區域外，全市還有東南三環外、東北四環外等數個區域已獲得指標，正在方案制定和審批過程中。在下一個發展階段，北京預計將有超過300萬平方米的新增產能空間資源釋放，多處或將在今年內供地。這一總量約為當前北京甲乙級辦公樓市場總體量的10-20%，將顯著優化北京南部地區的城市環境、基礎設施及產業動能，帶動城市南部均衡有效發展。

??不過，“一綠地區”范圍內的集中供應區域在2026年以前集中入市的可能性較低，對于現階段及未來中短期的市場供需格局基本不會產生影響。

??米陽表示：“本次政策調整為部分地區的產業項目開發建設提供了理論可行性，但是從規劃、審批到供地、建設周期仍較長，未來五年全市供應預計持續緊縮，這些地塊和項目將在中長周期逐批入市，帶動城市南北發展更加均衡化，釋放產能空間資源。”