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??今年土地市場或許比想象中還要慘淡。

??在疫情的影響下，盡管樓市、地市多方面利好頻出，5月以來完成2022年首輪集中土拍的4個城市都未能走出逆市行情。

??5月10日，蘇州完成了2022年首輪集中土拍，而在開拍首日，蘇州再次調整了限購、限售政策，提振市場信心，但政策對地市影響甚微，雖有2宗地塊觸及中止限價，但整體溢價率仍處于3%的低位。

??同為長三角城市的無錫，也于前幾日完成了今年首輪土拍，盡管土拍門檻下調，但并未刺激地市回暖。而與無錫同日開拍的濟南，更是“冷清”。

??再往前看，廣州于5月5日完成的首輪集中土拍也差強人意，18宗涉宅地成功出讓17宗，僅2宗溢價成交，本土城投依舊是拿地主力。

??實際上，房企上半年銷售回款進度明顯不及預期，現金流仍然吃緊，拿地態度保持謹慎，這也導致城市與城市之間、甚至城市內部的競拍熱度將進一步分化，短期內地市熱度仍將延續低位。

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??門檻調降難改地市低迷之勢

??5月以來，廣州、濟南、無錫和蘇州四城完成2022年首輪土拍，目前重點22城已有18城完成今年首輪集中土拍。

??這些城市都有一個典型的特征：土拍規則在去年第三輪放松的基礎上再度放松。

??在房企“錢緊”一年，多地土拍規則調整，意在提振信心，緩解房企資金壓力，以提升房企參拍積極性。

??比如剛剛結束首輪土拍的蘇州。

??首先，競買保證金比例由去年三輪的30%降至20%；其次，姑蘇、高新區和吳江等地區出讓地塊出讓金繳納期限延長至6個月；更為重要的是，目前全部蘇州已出讓全部地塊均未設地塊的市場指導價，因競拍激烈超過市場指導價而需提前支付二期土地款的規定也隨之取消。

??而無錫則在開拍前增加“預公告”環節，其中8宗地塊設置的最高限價封頂溢價率整體為9.2%。

??廣州則下調地價，部分地塊起拍價較去年首次出讓降幅超20%，“要求不低于50%的房源向無房者出售”的限售規則也被取消。

??但從四城競拍結果來看，整體未有明顯起色，投資氛圍依然低迷。

??蘇州較為典型。整體熱度雖較2021年第三輪集中土拍有所回升，但仍處于3%的低位。掛牌15宗宅地均成功出讓，總成交金額達234億元，其中4宗地溢價成交，溢價地塊比重達到27%，并且2宗地塊觸及中止價、進入一次性報價環節。對比去年第二輪和第三輪溢價比重分別增加了11個百分點、19個百分點。

??再看無錫，雖然沒有地塊流拍，但8宗地塊多數以底價成交，最終溢價率僅有0.08%；濟南流拍率也高達47%，整體溢價率僅有1%；廣州亦如是，首輪土拍熱度較去年第三輪略有回升，但溢價率仍處于1%的低位。

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??蘇州、廣州盈利空間略有收窄

??與早前結束土拍的合肥、杭州盈利空間較大不同，5月以來已完成集中土拍的城市盈利空間則有所收窄。比如蘇州、廣州。

??先看蘇州。

??對比成交地塊周邊在售新房成交價格來看，8宗純宅地平均地房比為0.59，較去年三輪上升了4個百分點，平均房地差約1.2萬元/平方米，整體來看盈利空間尚可。

??以土拍競拍熱度最高的園區湖東旺墩地塊為例，該地是園區內的絕對核心板塊，廣泛受到市場的認可，將來去化無需擔心；不僅如此，板塊內幾乎沒有新盤供應，同類項目在售均價約在4萬元/平方米左右，地房比約為77%。

??其余純住宅地塊地房比多在60%以下，房地差多超萬元，盈利空間則相對充沛，尤其是高新區、吳江地塊，地房比多在50%以下，盈利空間相對更佳。

??而廣州中心城區利潤空間也不及預期。

??按純宅地來看，依據每宗地周邊三公里范圍內商品住宅成交均價測算，平均地房比約為0.6，房地差約1.3萬元/平方米，整體來看盈利空間尚可。但是考慮到區域之間存在巨大的地價和房價差異，房企的盈利空間差異進一步放大。

??中心城區的白云區空港大道中東側AB2904003地塊，競拍熱度最高，即便考慮9%的自持，可售樓面價達37912元/平方米，測算下來，地房比高達85%。

??而南沙、增城、番禺等區域的盈利空間相對較大，地房比多在0.4-0.5之間，但其土拍熱度卻依然延續低位，大多數地塊被本土城投托底。

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??市場信心仍有待提升

??當前，樓市面臨的最大問題是疫情疊加需求疲軟影響下的去化難題。

??比如蘇州，CRIC數據顯示，截止2022年3月底，蘇州商品住宅去化周期已達19.7個月，較去年同期拉長了43%，尤其是新區、相城等非核心區域庫存高企，成交量大幅萎縮，部分板塊去化周期已經超過25個月。

??在本輪集中土拍開拍前，蘇州樓市出臺了重磅新規，提振市場信心。

??限售方面，將新房限售3年調整至2年，二手房的限售則全部取消；限購方面，非本市戶籍居民三年內連續繳納6個月社保即可購房。不僅如此，在非限購區域內（常熟、張家港）購買的房屋不計入家庭限購總套數內。

??但從土拍結果來看，除了核心區優質地塊土拍熱度處于高位外，其余區域土拍依然以底價或低溢價為主，并且多為本地城投托底，市場信心依然不足。

??廣州南沙、增城也因庫存壓力高企，影響房企參拍積極性。

??CRIC數據顯示，截止2022年3月底，廣州商品住宅去化周期已超20個月，較去年同期拉長了115%，尤其是南沙、增城等區域庫存高企，成交量大幅萎縮，部分板塊去化周期已經超過25個月。

??整體來看，已完成首輪集中土拍的城市，央企、國企以及本土城投依舊是拿地主力，部分民企參拍積極性雖有所調動，但對現金流壓力巨大的房企來說，即便是土拍門檻放松、樓市松綁，對當前地場很難起到根本的扭轉作用。

??已經完成首輪集中土拍的城市中，除了深圳、杭州和合肥之外，其余城市土拍還是以低溢價和底價成交為主。土拍“低溫”仍將在一定時間內延續。